解决房租与房价背离需要疏堵结合

解决房租与房价背离需要疏堵结合

文/范欣

今年以来，在疫情的影响下，全国各地租房市场出现了不景气现象，租房价格年初以来普遍处于下行态势，即使是学生毕业季这样的传统租房高峰期，租房市场也没有出现明显反弹。中原地产统计数据显示，上海二手住宅租金指数由年初的241.7小幅下降至7月的241，北京二手住宅租金指数由年初的188.8下降至7月末的183，广州和深圳情形也基本与上海、北京相同。而且，租房市场的不景气已开始向上游传导，一些长租中介机构已无法消化房租下跌，开始给签约的房东下调租金。

与此形成鲜明对比的是，各地房地产买卖市场今年以来成交量平稳、价格稳中有升，国家统计局数据显示，北上广深4个一线城市二手住宅销售价格指数同比去年均呈现出小幅上涨。

由此可见，房屋租赁市场和房屋买卖市场出现了严重的背离现象，由此带来的结果就是各个城市租金回报率的进一步下跌。中原地产数据显示，今年7月北上广深一线城市租金回报率已基本达到历史新低，分别为1.45%、1.63%、1.55%和1.29%。这一租金回报率不仅低于银行理财收益率，更低于代表市场无风险利率的10年期国债收益率，如果以现价投资一套一线城市住宅用于出租，想要通过租金收回投资最短的上海要61年，最长的深圳要76年。

事实上，过去十余年，一二线城市住宅的投资回报率长期均低于市场无风险利率。在一个有效的市场上，任何一类资产除非有较高的增长率预期，否则出现这样低的投资回报率并不合理，那么究竟是何原因造成了这种背离现象的长期存在呢？

其实，房屋从其本质属性来讲包括居住属性和投资属性，租房市场主要满足的是居住属性，房屋买卖市场则既满足居住属性又满足投资属性。

先说租房市场，租房市场是较为市场化的市场，房租价格的变化由居住市场供需关系决定。从需求端看，城市实体经济增速上升会增加流动人口和劳动者薪酬水平，提升租房需求，进而提高房租价格。实体经济增速下行则相反，流动人口增速和薪酬增速会随之下降，租房需求也同步下降，进而压低房租价格。从供给端看，近年来随着房地产市场的蓬勃发展，我国城镇居民人均住房建筑面积快速上升，到2018年已达人均39平方米，供给快速上升。再加上今年疫情影响，城市房租出现下降就很容易理解了。

再说房屋买卖市场，近年来受全球经济下行影响，各国都越来越倾向于通过放松货币政策实现拉动经济增长的目标，这就必然造成资产价格的快速上涨，只不过什么样的资产上涨与不同国家家庭投资习惯有重要关系，比如发达国家更多的表现在股票市场上，东亚国家则主要反映在房屋买卖市场。从这点说，我国近年来房地产越来越呈现出投资品属性，决定房屋价格的主要因素也由合理居住需求的释放逐步转向投资需求的释放上，每当市场利率下降的信用扩张周期都会有大量资金涌入房地产市场，房地产投资属性的逐渐上升会对实体经济形成多方面挤出作用。当然，在我国，很多城市公共服务比如子女教育都与是否拥有自有住宅密切相关，这也间接刺激了房屋的投资属性。

由此可以看出，我国租房市场与房地产买卖市场出现背离可以理解为一部分是因为很多城市公共服务与住宅产权挂钩，另一部分则是因为长期旺盛的投资需求。

因而，解决这一背离还需从上述两个角度同步发力方可。在城市公共服务与住宅产权挂钩方面，从2017年起，我国就开始在大城市推动租售同权的落地，而且还特别针对大城市学区房的炒作提出了“多校区划片”的政策，从实施效果看，虽然租售同权真正实现还有很长的路要走，但很多城中“老破小”学区房价格已不再那么坚挺，逐步回归市场正常价格。解决房地产长期旺盛投资需求方面则相对复杂，2017年以来国家多次强调房住不炒、坚持楼市调控不放松，北京、上海等热点城市房价距离2017年高点已出现一定程度下跌，但近20年来房价始终保持着上涨的态势，居民对房价还是存在一直上涨的固定信仰，要打破这一信仰仅靠保持强制性的限制政策效果并不好，反而会引起居民扎堆在新的限制政策前争先“上车”的局面，这点过去两年在很多城市都上演过，真正需要的是疏堵结合。

具体而言，需要增加投资性购房的持有成本，通过价格手段调节取代传统行政调控改变市场运行规则，进而达到改变市场预期的目的。传统行政调控虽然短期效果显著，但副作用同样明显，居民会想方设法规避调控，比如近些年多次上演了通过“假离婚”买房的风潮，到时候行政调控不得不继续收紧，最终导致的结果是行政执行成本大幅增加，严重影响市场效率。

另一方面，更为重要的是需要为居民长期投资开辟稳定的投资渠道，主要还是大力发展资本市场。在这点上，2019年以来我国在资本市场已推行了多项改革措施，创造性的开设了科创板并实行注册制，修订完善了资本市场的基础制度，增加了对资本市场违法行为的惩戒成本，今年还在创业板实行了注册制。系列改革措施实施后，显而易见的是我国资本市场的广度和深度已较2015年以前大幅提升，基本上每周都有10家以上公司IPO，但市场并未出现多年前曾出现过的“接不住”情况。未来做强做大资本市场后，居民可以通过购买基金的方式对资本市场进行投资，并实现长期稳定的回报，届时拥挤的房地产市场投资就会被分流，房租与房价的背离现象也会逐渐回归正常水平。

作者为财经评论员

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