总市值4000亿港元 解构26家物业公司造富神话

来源：物业中国

截至9月初，近30家A+H物管上市企业的2020年中期业绩已披露完毕，而港股内地物业股的造富神话也让其他房地产分拆板块相形见绌。

瑞恩资本的统计显示，按照2020年8月31日的市值计算，26家港股内地物业公司的总市值达4337.22亿港元，平均市值为166.82亿港元。市值超过100亿港元的公司达到10家，其中碧桂园服务一家公司的市值超过1000亿港元，市值低于10亿港元的仅有4家。

数据来源：瑞恩资本

截至2020年8月31日，在香港上市的内地物业公司已达26家，较去年8月31日的14家，增加12家，数量将近翻倍。

头部大佬业绩亮眼

碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务位列营收三甲

背靠大树好乘凉，依托集团母公司的庞大资源和品牌影响力，碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务，分别以62.7亿元、44亿元、40亿元的中报营收，雄踞港股物业股的第一梯队。

其中，碧桂园服务上半年实现营业收入同比增长78.4%；净利润为13.35亿元，同比增长61.6%。分业务来看，上半年公司持续扩展业态，外扩项目稳步增长，在管面积大幅增加。此外，社区增值服务方面，家政服务、拎包入住服务、社区传媒服务等业务收入均大幅增长，其中拎包入住服务业务上半年营收同比增长213.5%。截至报告期，公司“三供一业”业务外的物业服务收费面积达到了3.2亿平方米，合同管理面积为7.46亿平方米。

而绿城服务上半年实现营收44亿元，同比增长20.1%；净利润为3.74亿元，同比增长59.4%；现金及现金等价物同比增长108.7%。对于上半年的业绩增长情况，绿城服务公告回应称，今年1~3月，公司得到业主和政府的认可，价值得以回馈；4~6月，公司加快了项目扩展速度。

雅生活服务公布2020年中期业绩公告则显示，2020年上半年雅生活实现业务收入40亿元，同比增长78.5%；净利润8.73亿元，同比增长53.6%，净利率21.8%。上半年经营现金流达16亿元，截至2020年6月30日拥有现金及现金等价物达42.1亿元。

2020年上半年26家港股内地物业公司收入情况

数据来源：企业公告、wind

收入情况大PK——

永升生活服务增长率最高 彩生活、祈福生活服务收入下滑

瑞恩资本的统计显示，从2020年上半年的收入情况来看，26家港股内地物业公司的平均收入达到了13.33亿元，较2019年9.6亿元的同期平均收入，增长38.8%。

今年上半年，24家港股内地物业公司收入取得增长，平均增长38.28%；其中增长率超过50%的有8家，增长率介乎20%和50%之间的有10家，仅1家增长率不足10%。

这其中增长最多的是永升生活服务，增长率达90.01%，也是唯一一家增长率超过80%的企业；另外增长率超过50%的还有雅生活服务、碧桂园服务、弘阳服务、建业新生活、时代邻里、浦江中国、正荣服务 七家，分别增78.55%、78.38%、60.38%、56.05%、54.03%、50.84%、50.1%。

截至6月30日，永升生活服务合约面积约为1.43亿平方米，合约项目数量788个，分别较2019年12月31日增长约29.2%及29.4%；在管面积约0.77亿平方米，在管项目数量为497个，分别较2019年12月31日增长约18.5%及23.3%。

永升生活服务集团有限公司总裁周洪斌，在中报业绩会上表示，社区增值服务在疫情后可能会迎来一个转折点，想象空间也会被打开。未来公司增值服务阶段性增长主要聚焦于房修业务、美居业务、到家服务等方面。

增长最少的是烨星集团，增长率为6.74%，也是唯一一家收入增长不足10%的物业公司。此外，收入出现下滑的两家分别是彩生活、祈福生活服务，收入分别减少1.8%、1.99%。

26家平均归母净利润增长46.2%

8家净利率高于20%

2020年上半年，瑞恩资本统计的26家港股内地物业公司全部录得盈利，平均归母净利润为1.97亿元，与2019年同期的1.35亿相比，增长46.2%。

这26家物业公司中，除了1家出现下滑外，其他25家均取得增长，增长率的平均值为82.11%。

其中，增长最多的是和泓服务，增长率高达599.27%；另外增长率超过100%的还有银城生活服务、鑫苑服务、烨星集团、滨江服务、正荣服务这5家，分别181.81%、168.10%、132.18%、110.85%、106.84%。归母净利润出现下滑的是祈福生活服务，下滑17.06%。

利润率方面，6家港股内地物业公司均归母净利率达15.07%，其中净利率高于20%的有8家。

国信证券发布的研报指出，随着增量开发、基础物业费提升和业主增值服务深化，未来十年物管行业规模还将稳健提升，预计2030年行业规模有望达到3.2万亿元。2018年500强物业公司非住宅物业管理的基础物业收入占基础服务收入的52.4%，按照该比例计算，2030年非住宅物管行业空间有望达到13129亿元。

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