富力地产：昔日“发债王” 连踩“三条红线”

9月1日，上海证券交易所披露，由广州富力地产股份有限公司（下称“富力地产”，02777.HK）申请发行的中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划拟发行金额26亿元项目（ABS）状态变更为“终止”。

与此同时，祸不单行。标普将富力地产及其子公司富力地产（香港）有限公司的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。惠誉将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”；穆迪也将广州富力公司家族评级由B1下调至B2。

慧眼财报|富力地产

昔日发债王，连踩“三条红线”

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8月24日，富力地产（02777.HK）公布了2020年中期业绩报告。报告期内，公司录得总收入335.91亿元，净利润39.2亿元，毛、净利率分别为29.6%，11.7%，相比去年同期各项指标均保持稳定，公司并且宣布中期派息每股0.38元。富力地产董事长李思廉表示，预计净负债率还将持续降低，到年底还将有10%左右的降幅。

现实如斯，却坚持要中期派息每股0.38元，让人觉得富力地产有“硬撑门面”嫌疑。

8月23日，央行和住建部官网发布了通稿，披露了“2点禁令”：

1．拿地销售比不高于40%；

2．连续三年经营性现金流为负，需要对拿地资金来源等做解释。

还有之前市场上传的沸沸扬扬的“三条红线”：

1．除预收款后的资产负债率大于70%；

2．净负债率大于100%；

3．现金短债比小于1倍。

数据显示，富力地产连踩“三条红线”，且整体负债率排位也在前列。实际上，富力地产由于常年负债率位于前列，在业内享有“发债王”称誉。然而未来在“三条红线”的重压下，靠发债过日子的可能性越来越低了。

慧眼财报"富力地产

“五虎”之首，屡失机遇

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世纪初，富力与恒大、雅居乐、碧桂园和合生创展并称“华南五虎”，并且在2005年位于五虎之首。

时过境迁，眼下的富力地产已被碧桂园、恒大远远甩开，只有追赶的份。

富力与第一梯队越走越远，与其没有把握好战略发展时机息息相关。

2008年，富力重仓押宝商业地产，然而08年之后是住宅地产发展的黄金十年，把过多精力放在了商业地产上，直接导致没有抓住住宅这波红利，与第一梯队拉开距离；

来到2014年，富力地产拿地趋向保守，把重点放在三线城市，错过了一二线城市的溢价空间，以及2015年调控放松之后的那波疯涨行情。

2017年富力地产耗费199亿元鲸吞下77家万达酒店，不考虑自身实际情况，导致自身负债率高企，一直到今天，富力地产仍在为当年鲁莽行为埋下的恶果买单。

放在一个更长的时间轴上来看，富力地产近几年可谓一直在走下坡路，且呈现加速势态，最直观的体现便是负债率不断攀高。

慧眼财报"富力地产

降质减配，维权不断

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入不敷出，除了发债，还要薅客户。

减配降质造成的问题引发业主维权不断。根据《消费者报道》不完全统计，近三个月内全国各地有13个富力地产的楼盘因房屋质量问题被业主投诉。投诉的主要问题为 墙面渗水漏水、墙体墙面粗糙或开裂、吊顶脱落等。

在郑州，建业富力尚悦居创郑州市场三年来最烂交房记录。

在海南，富力地产曾经的“现金牛”项目富力湾和红树湾也遭到重创。2019年4月，海南富力地产项目施工破坏红树林被媒体曝光，该企业先后5次破坏红树林，累计约4700株。

一年之后，2020年4月17日，海南陵水发了条公告，要拆除陵水富力湾的香水湾B区的32栋底层建筑。

从中报上看，富力地产在去杠杆上还是可圈可点的，过去半年已处理了108亿元的境内债券，老板李思廉透露，“未来9个月，公司将在国内外处理250-350亿元之间的债务，超过一半会有重组安排，其他则以资金或销售抵销。”

不过，对业主来说，更希望富力在积极应对债务问题的同时，也积极回应业主对房屋质量问题的诉求，实现真正的高质量增长。

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