在房企红线上套利的“泰康保险们”

9月10日，阳光城应声涨停，背后引入泰康保险是主要原因。阳光城引入康泰人寿，主要是拓展融资渠道，而需要拓展的不止有阳光城。事实上，险资一直对房企兴趣浓厚，而在当前入市条件放宽以及房企“三条红线”之压下，将会催生更多套利的“泰康保险们”。

9月9日，阳光城（000671.SZ）宣布，引入泰康人寿及泰康养老作为公司重要战略投资人。公告显示，泰康人寿及泰康养老合计协议受让上海嘉闻所持上市公司13.53%股权（约5.547亿股），其中，泰康人寿受让8.53%、泰康养老受让5%。

泰康人寿及泰康养老均为泰康保险集团的子公司，转让完成后，泰康保险的持股比例将上升至13.61%，成为阳光城第二大股东。

交易完成后，泰康人寿、泰康养老将为阳光城拓展融资渠道、增强竞争力。这里需要划出重点：拓展融资渠道。

这不禁让人想起多年前“宝能系”耗资百亿元，四次举牌万科，持股比例一度突破20%，新兴险资跨市场监管套利，对房企展开收购遭到了强烈的抵抗，这背后是市场认为“宝能系”必定不会甘于充当财务投资人。

而今时转星移，房企对险资的态度已然由反感变得暧昧。这背后是地产行业唯规模论退场，银根收紧下险资反而成了房企拓宽融资的重要渠道。

而尤其是在“三道红线”下，引入险资作为战略投资者来降负债似乎成了房企在高周转回收资金以及甩卖资产之外的上佳选择。此前监管多次鼓励险资作为长期资金投向权益市场，而房地产板块历来有高ROE、低波动性等属性，这成为险资眼中的理想的投资标的。

今年以来，在阳光城之前，大悦城（000031.SZ）和招商蛇口（001979.SZ）也引入了战投，对象同样是险资，而金融街（000402.SZ）前十大股东里头有4家都是保险公司。

实际上，相对于单纯的房企公司，险资做房地产显然有着天然的优势——因为金融属性的原因，险资并没有“三道红线”的限制，高负债率对应高固定资产，反而能让金融机构实现险资久期平衡。

比如，中国平安（601318.SH）被誉为是中国的”隐形地王”，很早之前就以信托资产或者与房企合作的方式参与拿地。不只是中国平安，近两年已有多家险资入股房企，有消息称“宝能系”已经开始大量扩招地产从业人员，似乎是试图在地产上扳回一局。

未来，地产“姓保”的格局，会不会越来越明显？

01 险资扎堆投资地产股

自2019年以来，诸多险企投资的触角伸向了房企。

泰康人寿在投资阳光城之前，还投资了保利地产（600048.SH），根据choice数据，截至2020年中报，泰康人寿合计持有6.23%的股份。

此外，中国人保（601319.SH）是蓝光发展（600466.SH）和招商蛇口前十大股东，其旗下的两个公司，分别持有蓝光发展2791.94万股、1809.09万股股份，持股比例分别为0.93%、0.6%，位列流通股东的第五、第七位；两公司还分别持有招商蛇口1716.28万股、1660.30万股，持股比列为2.17%、2.10%。另外，中国人寿保险还荣盛发展（002146.SZ）股权。

此外，大家人寿（原安邦）在去年9月份，将其持有的1.96亿股万科股份换成ETF基金份额，之后其直接持有的万科流通股为4.85亿股，占万科总股本的4.29%（此前是6.02%）。通过减持，险资在万科中总的持股比例，降为8.31%。

除了万科，大家人寿还是金地集团（600383.SH）的前十大股东。原安邦保险是参股房企最多的险资，如果不算前十大股东，其手中还握有招商蛇口、中国建筑（601668.SH）、远洋、保利、首开、金融街（000402.SZ）等企业的股权。

前海人寿则出现在荣盛发展2019年半年报的前十大股东列表中，持股比例为0.46%，不过根据最新数据前海人寿已不再是荣盛发展前十大股东，目前持有有华侨城A（000069.SZ）7.54%股份，为其前十大股东。

另外一家长三角地产商光明地产也获得险资青睐，2019年上半年，华夏人寿两只产品共计买入光明地产（600708.SH）2.71%的股权。不过，截至2020年中报华夏人寿仅持有其1.32%股份。

前五强的房企中，除恒大以外，剩余四强碧桂园（02007.HK）、万科A（000002.SZ）、保利地产和融创中国（01918.HK）均被中国平安（601318.SH）、前海人寿和泰康人寿重仓持有。

不过，要说去年以来最大笔的险资入局，还要数华夏幸福、金茂的交易大单。

中国平安于2019年8月份买入中国金茂（00817.HK）15.2%股份，成为公司第二大股东，原第二大股东新华人寿退居第三大股东。销售规模上，中国金茂近4年复合增长率约50%，但扩张的同时，公司负债攀升，去年上半年出售项目和发行票据也被认为是资金承压的表现。此次增发，中国金茂融资总金额约8.15亿港元，将用作营运资金，这让平安的入股颇有资金驰援的意味。

更早之前的2015年，平安试水买入9.9%的股份，成碧桂园第二大股东。此后三年内，平安又陆续入股三家房企，成为旭辉、华夏幸福和朗诗的第二大股东。

而从险资入股的房企来看，相比短期盈利能力，险资更看重投资标的的稳定性。比如，泰康人寿及泰康养老入股阳光城，对阳光城在公司治理、未来分红、业绩承诺及补偿方面，均提出不低的要求。阳光城承诺前五年每年平均增长率不低于15%，且每年分红应不低于当年实现的可分配利润的30%。

02 保险做地产的趋势会越来越明显

泰康33亿入局阳光城，融资新规或是“催化剂”。前不久，相关部门对房企划出“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率＞70%，净负债率＞100%，现金短债比＜1。根据这三条线的踩线情况，房企被区别划归“红橙黄绿”四个档，三条线全踩的红色警告，安全避开三条线的绿色鼓励，并要求相关房企降负债方案。

从最近恒大7折卖房、到阳光城引入战投，无一不是“三条红线”下的降负债之举。有媒体统计了224家上市房企发现，只有68家符合绿色安全档，超过50家在红档，而等到“三条红线”实行，红档房企将会被掐住融资的咽喉。

而纵观近年来的险资入股房地产，几乎都是扮演长期低成本资金、机构投资者、纯财务投资的角色。显然相比海外高息发债融资，主动引入险资，拓宽融资通道，成为了房企谋求生存发展的重要途径。

从长远看，险资的长钱可以降低房企的资金成本，让房企从单一的负债模式向金融资本结合模式转化（即以一家银行作为主要贷款银行并接受其金融信托及财务监管，这种模式大大降低了交易成本）。

事实上，自2014年掀起地产股投资热潮以来，虽然保险资金投资上市公司股权的政策多有变动，但险资对地产公司的兴趣却始终不减。从持仓规模来看，截至2019年二季度末，房地产板块受险资的青睐程度，仅次于银行业。

不过，宝万之争后，险资入市受到严格监管，尤其是类似野蛮人的标签，让险资面临很大的压力。但去年以来，监管层在不同场合，多次鼓励险资作为长期资金投向权益市场。曾明确表示，希望社保基金、保险机构进一步提高权益类资产投资比重，壮大专业机构投资者力量，双方的需求可谓一拍即合。

此次阳光城以受让二股东上海嘉闻所持13.53%股的方式，引入泰康系，转让单价6.09元/股，对应总价为34亿元。相较此前华夏幸福、碧桂园、招商蛇口等初次引入战投平安时，阳光城并没有作出太高议价。

保险高速发展且入市政策环境宽松，而“三条红线”下，将会“催生”更多套利的“康泰保险们”。

相较之房企，险资做房地产有着天然的优势，毕竟它没有“三条红线”的限制。实际上目前，险资和房企已从资本市场持股开始向全面合作转型。这其中最典型的，便是平安。

平安被认为是国内“隐形地王”。从开始以建造地区总部为引，使用自有资金进行商业地产投资并“半用半租”，到以信托资产的方式参与拿地或地产类股权并购的“混业经营”——如今，平安不动产的直接管理股东，已经从平安信托体系，转为平安人寿与平安财险的保险体系，保险资金直投房地产。

此前，平安不动产通过拿地+合作模式，一度成为碧桂园第二大股东、旭辉第二大股东，同时，与超过20家房企通过股权合作等模式存在合作，其中不乏万科、招商、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、碧桂园、协信、旭辉等知名房企，合作拿地上百宗。所以，未来保险做地产的趋势会越来越明显。

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