恒大“花式”降负债：分拆物业上市 7折促销、提前偿债过百亿

文|王茜

在交出物业分拆上市，楼盘7折促销以及恒大汽车配股融资等“功课”后，中国恒大宣布以自有资金提前偿还过百亿元的优先票据，以示其“降负债”的决心。业内对于恒大此举看法不一。

恒大提前偿债过百亿业内评价不一

9月16日，中国恒大发布公告，称将使用自有资金提前偿还15.65亿美元（约合106亿人民币）优先票据。公告显示，所有未偿还2020年到期的票据将于2020年10月23日全部偿还，票据年利率为11%，赎回价等于票据本金100%加上适用溢价及应计而未付的利息。

恒大称此举是为降低债务水平和融资成本。有媒体报道称，恒大“此次偿债规模创下香港资本市场纪录。”恒大2020年中期财报显示，期内该公司持有现金及现金等价物为1407.47亿元（人民币，下同），受限制现金638.92亿元；截止期末，短期借款3956.87亿元，资产负债率为86.24%，较去年同期83.54%有上升。

知名地产分析师严跃进表示，恒大本次提前偿债具有积极意义的。首先，降负债是行业趋势，恒大此举可以较好地降低公司负债；其次，侧面说明其还债能力比较强。今年一季度，相当比例的房企销售都受到了疫情冲击，但是恒大的销售节奏比较稳健。恒大提前偿债也给其他企业一些启发，后续要进一步降低债务，同时可以考虑降价销售。

不过，中原地产首席分析师张大伟表示，恒大此次提前偿债，实际上只比票据到期日提前了12日，实际意义并不大。恒大去年开始确实有降低负债的举措，但是今年疫情打乱了大部分企业的节奏。

今年8月，坊间传出消息称监管部门准备持续收紧地产开发商的融资，为融资设置“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍，并根据情况将房企分为“红-橙-黄-绿”四档。这一传闻给下半年的行业走向定下了主基调。

根据券商测算，按照“三道红线”，大多数规模房企都面临着降负债压力。以2019年末数据为基准测算，销售排名前50位的房地产企业中，均未超过警戒线的有11家，超过1条警戒线的有15家，超过2条警戒线的有8家，超过3条警戒线的有15家。其中，恒大、融创、绿地、中梁和泰禾等房企首当其冲。

业内传出“三道红线”前，恒大集团董事局主席许家印在今年3月就宣布公司要实施新战略——“高增长、控规模、降负债”。其中，“降负债”是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

“花式降负债”：分拆、引战、降价促销

在今年8月末举行的中期业绩发布会上，恒大总裁夏海钧表示，2020年下半年，恒大会“以最大决心、最大力度降负债”：一要继续加大销售及销售回款，下半年力争回款3800亿；二要严控土地储备规模，实现土储负增长；三要逐步分拆优质资产上市。

今年7月底，恒大宣布正考虑分拆物业管理服务独立上市。次月，恒大发布公告，称旗下物业管理业务合计引入235亿港元战略投资。而在分拆的道路上，恒大可能并不会止步于此。

夏海钧还在中期业绩会上透露，“下一步公司还会陆续地把一些优质资产逐步分拆上市，……实现公司的负债大幅度降低。我们非常有信心，在不远的将来，公司的各项指标能够完全达到监管部门的要求。”

同时，9月15日，中国恒大旗下的恒大汽车公告称，公司以先旧后新方式安排引入腾讯控股有限公司、红杉资本、阿里巴巴的云锋基金及滴滴出行等多名知名国际投资者，筹集约40亿港元。值得注意的是，这是阿里和腾讯系在投资恒大物管业务后，再度现身恒大旗下业务的投资者名单中。

除了分拆、引战，恒大还祭出了最直接的资金回笼手段——降价促销。今年9月6日，恒大推出“史上最强的全国楼盘7折特大优惠”活动，以及网上卖房2000抵20000、清尾最高88折等多重额外折扣让利。许家印定下了促销目标——“金九银十”每个月的销售额要冲击1000亿元。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱此前指出，恒大本次促销明确提出月销售目标1000亿，优惠力度（7折优惠）较疫情期间（7.5折优惠）折扣更大，充分体现其迫切性。按照恒大2019年的财务数据，恒大踩“三道红线”，本次降价促销的主要目的是为了快速回款，降低负债指标。

中期财报显示，2020年上半年，恒大营业收入2666.31亿元，同比增17.5%；毛利666.82亿元，同比降13.7%，毛利率25%；公司股东应占利润65.4亿，同比降56.2%；每股基本盈利0.495元；期末，该公司负债总额约为1.98万亿，较2019年年末增7.03%。

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