在提升地产评级的路上 它从来没有懈怠过！

来演： 谈股论债

原标题：在提升地产评级的路上，它从来没有懈怠过！

2019年7月份之前，华宇的评级一直都是联合一家在做，可是直到今天，联合依旧只给华宇AA主体评级，核心逻辑是华宇的规模、盈利能力还是差了些，所有者权益中，因物业等投资性房地产公允价值变动形成的其他综合收益占比很高，所有者权益稳定性较弱；

2019年7月份，华宇找来了东方金诚，之后的债券评级业务都给它做，可是东方金诚和联合一样，只能给AA。从东方金诚的打分表可以看出来，华宇够不着AA+的主要原因系规模和盈利能力不足。

2020年，大公解封之后卷土重来，在先后助力阳光城、蓝光和荣盛等民营地产登顶AAA之后，也顺便将华宇的主体评级上调至AA+。通过给高评级挖角业务的水平，大公绝对是国际一流的！

最近，华宇又搞了40个亿的公募债，已经被上交所受理了，要知道今年以来，华宇已经发行了18亿元债券了！

说到重庆本土地产，龙湖和金科基本家喻户晓，债市认可度也比较高。可是排行老三的华宇，名气却小了许多，债市认可度不高，融资成本高企。这些年，金科和龙湖在区域布局、销售收入、资产规模等方面，已经远远将华宇甩在了身后，AAA和AA民营地产之间，似乎有一道难以逾越的鸿沟。

上表列示了华宇的部分重要数据，从中可以看出，华宇目前总资产864亿元，其中物业等投资性房地产公允价值大概180个亿，增值了6.16倍，因抵押贷款受限大概113亿元；

2019年，华宇克尔瑞操盘金额为265亿元，2020年前8个月操盘金额为156亿元，排名均在80开外；

截至2020年一季度末，华宇土地储备197.5万方，其中重庆区域占比43.62%，华宇土地储备不足，且区域集中度很高；而且近年来，重庆市房地产市场景气度下滑，销售面积和销售金额均出现下滑；

2018-2019年以及2020年上半年，华宇的ROE分别为7.32%、5.32%以及3.40%，ROE持续下滑且显著低于行业平均水平。

截至2020年一季度末，华宇整体去化率仅为54.52%，显著低于行业平均水平，华宇面临较大的去化压力；

从监管最近设置的三条红线来看，华宇三个指标均未踩红线，但是如果50亿元债券集中回售，华宇“现金短债比”将会超标，将面临较大的短期偿债压力。

从融资结构来看，华宇的有息债务主要是银行借款（150亿元）和债券融资（110亿元），而银行借款全部系抵质押借款，主要是以物业等投资性房地产做抵押。银行的手中掌握着华宇的核心优质资产，而债券投资人却“一无所有”。

综上所述，华宇的总体规模较小，超四成收入和土储来自于重庆区域，近年来，重庆房地产市场景气度下滑，华宇盈利能力持续下滑，去化率较低；受限于土储不足，华宇未来销售规模难以突破；华宇短期债券回售压力较大，银行借款全部系抵质押借款，投资性房地产受限比例高，未来增量融资空间有限。

总体上来看，华宇主体评级就是“AA”水平。

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