国安信银马宁：房地产股权的拓新方向是房地产股权信托

9月18日，由金砖传媒|《中国房地产金融》杂志主办的第九届金砖论坛暨2020金砖价值榜颁奖礼在上海举行。国安信银投资合伙人马宁出席并发表演讲。

马宁表示，地产股权的拓新的方向就是房地产股权信托。我们想到5月份的资金信托新规，我们做了一个大概的统计，截止到2019年年底的数据来看，资金类的信托占到83%，其中融资型信托占58%，夹层信托占33%，真正的投资型信托也就是股权信托真正的股权信托占9%，统计口径可能不一致，但是基本上整个行业的存量现状。

以下为演讲实录摘编：

另外一个就是关于“三条红线”的意见，这个意见到目前为止并没有形成书面文件，是以会议通知的方式通知到各个重点房企，8月20号由住建部和重点银行召开了座谈会，希望能够研究出进一步落实长效的资金管控的要求。“三条红线”给大家说一下，第一个是剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，第二，房企的净负债率不得大于100%。第三，房企的现金短债比不得小于1。

我理解这一次沟通会议的目的也在于以下三点，第一个再度收紧房企的融资，反应出中央对于房地产调控整个房住不炒的整个总基调，第二个是降低地产行业金融风险去主动推动资金进入到其他实体行业。

第三个是对于我们房地产行业供给侧的主动性的改革，因为我们注意到三季度的时候，开发商的热情非常高，一些热点地区，重点的二三线城市地价的上涨比较明显是这样的“三条红线”的下压，对于房地产的杠杆有一个量化控制，减弱土地市场竞争优化竞争格局。三条红线给我们带来四个份档，红档、橙档、黄档、绿档，超三条红线 ，超两条、超一条，三条都不超。他们对应开发商有息负债的增加额有一个相应的管控，增加额增加比例量化管控的基数开发商截止到2019年6月底的负债规模。

我觉得房企肯定会相应的做出调整，我猜测可能调整的方向是这样三个方向。第一，大力的增加自己账面现金的储备，以前开发商也会收现金让自己的现金多一些，开发商的账面现金我了解2/3属于受限资金，这个帮助看起来数额那么大，今天如果有量化的第三个指标，房企的现金转摘比的管控，我相信账面现金的指标对于房企的重要性会增强。

第一条，房企会拼命的回笼资金，即便短期内会受限，但是一定会加大力度回款。

第二，减少表内负债。说句行业话，过往开发商表内融资和表外融资差距两个点的话，今年会到3个点以上甚至更高，如果走表外，我们很多条件可以再谈。

第三，加大股权融资，这是最根本最长效的解决房地产融资杠杆的措施，也是我们今天重点讨论的。

我们讨论在这种今年新的国内外政治环境下尤其三季度出台了这么多新的对于地产行业、金融行业比较严管控的政策，我们讨论新的房地产的股权融资方向，我们先回顾一下房地产整个地产金融它的近两年的大的变化。

我总结了6点，第一，房企的业务在多元化发展，过去主要围绕住宅，现在本身的各个开发商有自己多元化的板块，产业物流、旅游、商贸等等，给他们构成多元化的支持。债券成本在逐年降低，如果我们融资成本做一个波浪式的变化，把这一次可能是一个长期性的趋势，我觉得应该还是再一个下降的趋势，如果在未来五年我感觉成本不会上去还是往下走。

第三，房企型的平台发展会获得得天独厚的优势，在座的很多机构，有些是以投资管控见长的，还有房企背景的机构，可能这一块如果在以前这些机构他可能缺乏融资优势，但是在未来的阶段房企背景的机构应该会有独特的优势，为什么？因为它有更好的开发能力，借助房企有更好的开发能力，有更好的房产处置能力，这部分企业更长存。

第四，资产债券化，比如REITs这些产品。

第五，金融市场跨体系合作。

第六，就是金融产品的投资化或者股权化的转变，因为近年来金融非标化的调整就是从债权往股权去融资。我以前做的工作就是我们今天大家关注的我们把融资性的产品转变为投资性的产品，这三年我们的业绩还不错。

我们看这样的地产金融发展的大背景下，房地产股权融资是有可能会向哪几个方向拓新呢？我们是这个行业里面的专家，我们在想是不是REITs，是不是房地产股权基金，或者是开发商的项目合作，就我过往的经历给大家分享的是REITs和房地产的股权信托。

上一次参加金砖论坛的时候，我被分到的主题是为什么REITs在国内的发展比较慢，我当时给到自己的理解是市场没有需求。我觉得2017年的时候非标市场还是如火如荼，还是做的很猛，规模很大，没有对于我们有强有力的，或者说监管真的不让我们干。今天情况真的不一样，我们看到过往的壁垒，REITs在国内发展的话，过往它为什么这么慢，第一个市场需求不足，一个是本身我们知道REITs是一般产品期限比较长，收益比较低。非标市场盛行的时候我们很方便的买到一年期的信托产品、资管产品、基金产品，本身从投资人来说不太想买REITs产品。

第二，从开发商来说，REITs从对项目主体要求比较高，开发商做融资本身经过的过程比较漫长和艰难，最后能够成功的概率不是那么高，所以本身做REITs融资的需求也不高。

第二，REITs本身在过往产品标准化程度很差。

第三，缺少相关法规的支持。

今天为什么我们会有一个不同，我个人觉得有一个新的机会，机会点在哪儿呢？第一个，地产非表融资渠道，没有更多的渠道做非标融资，逼大家找新的通道，以前一条路可以过八辆车，现在只能过两辆。

第二，市场非标产品减少。投资人很大的困惑，投资人到底应该买什么？就算交易主体是优质的，项目是好的，但是怎么买？产品角度来说我觉得REITs是一个很好的解决方案。

第三，社会融资成本在降低，REITs本身收益低，如果社会融资本身已经低到5%-6%的时候我觉得REITs是有市场的。所以今天我觉得REITs是值得我们这些行业内的伙伴们去探索和向这方面发展的。

第二个想跟大家讨论的房地产股权的拓新的方向就是房地产股权信托，我们想到5月份的资金信托新规，我们做了一个大概的统计，截止到2019年年底的数据来看，资金类的信托占到83%，其中融资型信托占58%，夹层信托占33%，真正的投资型信托也就是股权信托真正的股权信托占9%，统计口径可能不一致，但是基本上整个行业的存量现状。

可以看到，以今天的新规标准来看，夹层信托和过往夹层信托的标准认为是融资信托，今天标准来看，融资信托和股权信托真正的比重是91%比9%，而股权信托部到10%的比重，所以它还有很大的空间去增长。

过往房地产股权信托做什么样的模式，如果大家从事过信托相关的工作比较清楚，第一个就是纯股权信托，第二个股权债，第二个是名股实债，最后把它变化一个固收。

6月份银监出台了一系列的实质性的操作细则之后，我们还能做什么？如果我们做信托的话怎么做变化，如何通过备案投下去呢？可能有两个方向，我过往的经验给大家做分享。第一个，我们设立一个优先结构信托，我想给大家说不是在信托的份额当中设置A类、B类、C类设置，我们在新规当中有严格的规定，1：1，1：3，在我们所投的项目当中设置结构，是我们本身的信托公司在代替投资人持有份额的时候在项目中具有优先分配权。这种股权投资信托的话它的侧重点在于对于项目的选择的标准和要求比较高，要求这个项目能够有比较好的回款能力。

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