融资代价高昂 今年7家中小房企借上市奋力一搏

融资代价高昂 今年7家中小房企借上市奋力一搏

作者： 孙梦凡

[ 招股书数据显示，领地集团净债务与权益比例在2020年前五个月达1.5倍，高于行业平均水平。 ]

经历四十年风雨后，厦门国贸近日宣布，将逐步退出房地产业。但稍一转身，这家老牌国企便以另一种方式再次介入地产大潮。11月末，大唐地产终于踏上IPO末班车，正式开启招股，厦门国贸系其基石投资者。

与大唐地产一同通过聆讯的，还有四川房企领地集团，加上已上市的金辉控股、上坤地产、祥生控股、港龙中国、汇景控股，2020年共有7家中小型房企拿到港股入场券。

与往年不同，今年中小房企上市难度明显加大，领地、大唐均冲击两次后才得以上岸。仍在排队中的万创国际、海伦堡、奥山控股、三巽控股、鹏润控股、实地地产，已在数次递表、屡败屡战的路上挣扎许久。

“其实上市还是想在A股的，但A股对地产行业大门紧闭，所以房企只能曲线救国，到港股上市。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉第一财经记者，现在三道“红线”对房企的压力慢慢体现出来，所以融资极为重要。

对这些规模尚小、踩中红线、融资渠道单一的区域型房企来说，上市已不仅是发展分水岭，而是惊险生死关。唯有上市，才有望依靠资本市场的信用背书降低融资成本，进而补血扩张，争得市场竞争机会。

力图扩张

从厦门走出的上市房企不在少数，禹洲集团、宝龙地产……如今这一名单中又多了大唐地产。不过，相较已借上市实现扩张的房企来说，大唐地产规模尚小，在克而瑞排行榜中，该集团今年前11月销售额仅342亿元，排名78位。

十年前，福信集团将风雨飘摇的大唐地产纳入囊中，收购其70%股权，此后大唐逐步走出厦门，向北部湾、京津冀、长江中游、长三角及成渝等地扩张。2019年10月，福信集团以7760万元获得大唐剩余30%股权，自此全资持有。

早在2019年初，大唐地产总裁郝胜春便提出集团要在三年冲千亿的销售目标，由此进入全国房企50强。但无论从销售规模还是盈利指标看，大唐离其发展目标尚远，唯有借上市这一跳板奋力一搏。

招股书数据显示，过去三年，大唐地产的收益从40.19亿元增加至81.08亿，复合年增长率约42%；今年上半年，大唐地产录得收益17.85亿元，同比减少41.51%，纯利录得9000万元，同比减少75.61%，毛利率下滑至23.3%。

规模诉求下，大唐终于等来上市入场券。据悉，该集团香港公开发售规模3.334亿股，每股招股价3.6~4.6港元，预计12月11日挂牌上市，以发售价中位数4.10港元计，估计全球发售所得款项净额约12.794亿港元。

领地集团与大唐地产的发展路径有相似之处。1999年4月，刘玉辉与兄弟刘山、刘玉奇成立领地集团，在四川省乐山市开展业务。2006年，领地集团将总部从乐山市迁至成都市，开始将业务版图向全国扩张。不仅如此，领地称，为了加快周转速度，一般在收购土地7天内，该公司便可完成项目准备工作，并准备物业开发，营销流程同步跟进。

不过直到现在，该集团约六成土储仍集中于川渝地带。在克而瑞榜单中，领地前十月全口径销售额208亿元，到11月份已跌出百强行列。

盈利表现方面，领地集团也如大唐地产般上下波动。2017~2019年，领地控股营收从53.4亿元升至75.7亿元，年复合增长率19.1%，不过去年前五个月，领地曾录得亏损净额930万元，今年同期净利润又回正至1.66亿元。

“当下，大房企对区域渗透厉害，区域型房企优势不足。”卢文曦直言。为打破局面，今年4月，领地向港交所提交招股书，直到11月19日才通过聆讯。该集团计划全球发售2.5亿股，预计募资净额约12.13亿港元。

融资成本高昂

规模扩张诉求之外，开拓融资渠道是中小房企上市的核心目的。

以此前上市的金辉控股及祥生地产为例，这两家公司均踩中“三道红线”，急需通过上市打通融资渠道。招股书数据，截至今年8月末，金辉控股一年内到期的借款总额为181.77亿元，同期现金及等价物为68.6亿元，现金短债比不足1。

上市后，金辉的融资动作陡然增多。据上交所11月16日披露，金辉集团股份有限公司拟发行公司债，总额12.2亿；11月20日，该公司完成发行2020年公开发行公司债券（第二期），发行总额12.2亿元，票面利率6.95%。

领地集团和大唐地产面临的债务问题同样突出。招股书数据显示，2017~2019年，领地集团净债务与权益比例（净负债率）分别为0.6倍、1.1倍、1.4倍，到2020年前五个月达1.5倍，高于行业平均水平。

2017年~2019年及截至2020年5月31日，领地未偿还银行及其他借款总额分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元及151.76亿元；同期未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。

因金融机构对房企是否上市及规模均设有门槛，领地较依赖信托融资。截至2019年底，该公司共有26笔信托融资借款，借款本金余额约59.89亿元，占借款总额约50.95%，且这批信托票面利率大部分为12%~14%。

高昂的融资成本，进一步压缩了领地的盈利空间。2017~2019年，领地集团营收毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%，净利润率分别为12.2%、11.5%、8.9%，今年前五个月净利率再下降至5.5%。

大唐地产同样面临高负债难题。2017~2019年，该公司净负债比率为1087.9%、408.8%及119.2%，负债总额分别为257.79亿元、297.51亿元及339.55亿元；今年上半年，净负债比率升至128.5%，较去年底增加9.3个百分点。

信托融资也是大唐此前的重要输血渠道。目前，大唐仍有7笔信托融资尚未履行，到期日在2020年至2021年间，金额总计28.86亿元。“三道红线”重压下，大唐地产急需上市补血，并进一步打通融资渠道，降低资金成本。

截至今年8月底，大唐地产总土地储备1117.6万平方米，开发中物业建筑面积为720万平方米，待开发物业总建筑面积300万平方米。这些沉淀的土储资源，同样需要更多资金撬动以转化为利润。

资本态度转冷

尽管中小房企上市心情极为迫切，但资本市场对其态度已然转冷。市场消息显示，截至目前，领地集团和大唐地产仍未获得足额认购。早先上市的几家房企，同样遭遇了资本市场的冷遇。

譬如11月17日上市的上坤地产，发行价2.28港元/股，上市首日盘中即跌破发行价，当日微涨0.88%；金辉控股10月29日挂牌上市，开盘集合竞价报4.18港元，较发行价下跌2.79%，截至收盘报4.36港元，当日涨幅1.4%。

与资本对物业股的态度相比，房地产开发商确实已失去其黄金年代。“现在楼市调控基调不变，市场对行业发展前景保持谨慎。另外，这些上市房企本身体量不大，是不是能维持稳定增速，市场信心不足。”卢文曦认为。

为了冲击上市，领地集团曾密集引入明星职业经理人，以摆脱家族色彩。2019年8月，金科原品牌总经理姚科加入，担任领地助理总裁兼品牌总经理；12月，恒大集团原总裁许永军出任领地总裁一职。

“上市是企业走进资本市场的必经之路，而后如何发展要看企业上市的出发点，同时结合企业自身的发展战略和实际需求，只有提升自身核心竞争力才能走得长远。”贝壳研究院高级分析师潘浩称。

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