万科跨过红线

万科跨过红线

来源：德科地产频道OPEN

撰文︱刘德科主编︱何玲

编导︱费嘉摄像指导︱王德正

今天我们聊‘万科如何跨过红线’。先讲一个跟万科没有关系的小故事。前段时间，仁恒的一位高管去看别家的楼盘，那个楼盘做得相当好，他在激赏之余提了一个小问题：楼盘边马路上的树太小了，跟整个楼盘很不协调。

虽然那些树处于开发商的用地红线以外，不归开发商管，但是为了让楼盘更好看，开发商可以与政府相关部门协商，无偿为他们换成跟楼盘相匹配的大树冠的树。

这位仁恒的高管关注红线外的协调性，他是有‘红线外思维’的。

解释了什么叫‘红线’，我们接下来聊万科。万科的许多旗舰项目都非常关注用地红线之外的那些城市空间，有两个原因——

第一个原因是时代的变化使然。轨道交通、数字经济这么发达，城市群和都市圈在如火如荼地建设，还有疫情加剧了我们的孤独感。

第二个原因是近年万科的实践经验（超越了住宅与商办的经验），也迫使万科去思考红线外的城市空间。

万科积累了哪些原始经验呢？我们来看一个非常典型的项目：上海的鑫耀中城。它是个城市综合体，而且有很多条市政道路穿梭在这个项目里面，所以万科在做规划设计的时候，必须系统性地考量建筑与城市的交融关系。

过去那些传统项目，只要把围墙围起来，不用过多地考虑与城市的关系；但像鑫耀中城这样的项目，会迫使万科去思考红线外的事情。

不止鑫耀中城，还有很多万科的项目都面临着这样的问题。合肥的森林公园、杭州的良渚文化村、上海的安亭新镇等超级大盘，本身就有很多条市政道路穿越；万科有那么多 TOD 项目，项目底下有地铁轨道穿越；还有一些城市更新项目，比如上海的上生新所，苏州的淮海街改造，本身就是大量的城市公共空间。

面对这些项目时，必须去考虑红线外的事情。

那么，在这些原始经验之上，万科做了哪些推进性的思考呢？前段时间，万科上海区域 CEO 张海先生在深圳的一场演讲上，提出了一个非常重要的观点，他说要‘由建筑的视野向城市的视野进化’。我们翻译一下，差不多就是万科要‘关注红线外的城市空间’。

张海说要用‘城市的视野’思考每一个项目，但是‘城市’是一个非常大的概念，怎么推进这种思考？他给出了一个很小的切口，叫做‘亲密的关系’。他引用了哈佛医学院心理学教授乔治·范伦特（George Vaillant）的一句名言：‘温暖亲密的关系，是美好生活的最重要开场。’

做项目的时候要怎么营造亲密的关系？张海说要‘有温度关系，有城市记忆’。这话听上去好像还有点虚，要怎么变成操作方法？他说要‘精心呵护小空间的尺度、温度和粘合度’。还是有点理论，有没有更具体的操作方法？他又说要‘水平空间的融入，垂直功能的叠合’，这样才能够创造出‘无边界的多样化场景’。

听上去都太理论了，我们还是举几个案例感受一下——

什么叫‘小空间的尺度、温度和粘合度’？上生新所，是万科在上海的一个城市更新项目，里面的小场景非常丰富，已经是上海的网红打卡地。你能够感受到街区的那种温暖，哪怕是陌生人跟陌生人之间，天然就有一种温暖的关系。

再看苏州的淮海街改造工程。规划的时候，本来预计这条街只容纳 3 万人，结果国庆期间来了 30 万人，这就是街道的魅力。张海是这么归纳这条街的：把马路还给街道，让街道温暖生活。

什么叫‘水平空间的融入和垂直空间的叠合’？上海的徐汇万科中心是一个 TOD 项目，底下有地铁站。通常做法是把房子直接安插在地铁上，而它除了建筑空间要和地铁站高度契合以外，还有更多的空间与城市融合，让城市、地铁站、建筑空间完全交融在一起。

徐汇万科中心的 TOD 项目主要是商办，杭州的天空之城 TOD 项目除了上班，还有住宅和公园、学校等各种各样的公共空间。

上海的另一个 TOD 项目鑫耀中城更复杂，除了写字楼、住宅，还有剧院、养老及政务中心、体育中心、购物中心等等，把一个城市里该有的功能全部融合在这个城市综合体里面。

那些传统的住宅项目该怎么跟城市融合？万科把传统的住宅项目叫作基本盘，有两个非常重要的案例——上海的中興路一號，它用楼板把整个楼盘的花园架在空中，楼板下面就是没有边界的城市；杭州亚运村的日耀之城，也是同样的道理。

万科把这些超级大盘、TOD、城市更新、基本盘的经验汇总在一起，再进行推进性思考，在做一个非常有价值的东西，叫做‘未来城市理想单元’，英文缩写叫‘IUFC’（an IdealUnitofFutureCity）。

这不仅仅只是一个纯粹的概念。万科对‘未来城市理想单元’做了全程虚拟推演：他们假设有一块地，从拿地到规划、开发、运营，都将这块不存在的地当作真实的地去思考、推进与实践。光是规划稿，他们就做了 N 轮。所以，我们评价一家企业的综合实力时，除了看他的实践能力，还要看他的研究能力。

万科想干什么？万科要启动的是城市计划——‘興计划’。简单讲就是以未来城市理想单元为母舰，用母舰上的思维去做 TOD、城市更新与基本盘。当然，这是我们的归纳，万科的官方表述未必如此。

我们这样归纳，你就更容易理解张海所讲的‘由建筑的视野向城市的视野进化’，与我们翻译的‘万科要关注红线外的城市空间’。

张海在深圳那场演讲的 PPT 最后一页放了一张图，说万科要建设综合能力——他说这张图是有隐喻的，但他没有说这张图是哪个地方。你大概知道，这张图是西班牙曾经的首都托莱多（Toledo），它拥有水流湍急的护城河。

什么叫综合能力？我们再翻译一下，就是‘万科要挖深它的护城河’，启动‘興计划’的意义大概如此吧。

我们今天讲的这一切，还是为了强调最近我们一直在讲的那句话：与城市交融在一起，才是更大的价值。不止万科要关注红线外，任何一家有追求的房企都要关注红线外。

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