上坤地产IPO后的步履维艰：“女掌门”朱静的力不从心

炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

走出魔都的上坤地产发展愈发力不从心，尤其是土储或供应不足、高额负债、高管动荡股肱之臣离去。

©文 ：江北

编辑：西贝

近日，上坤地产发布了2021年2月的营运数据。

数据显示，2021年1-2月，上坤地产连同合营公司及联营公司累计实现合约销售金额约43.1亿元，合约销售面积约39万平方米；对应的均价约为1.1万元/平方米。

根据上坤地产此前发布的2021年1月销售业绩计算，2020年2月，上坤地产连同合营公司及联营公司实现合约销售金额约21亿元；合约销售面积约21.87万平方米。

进入2021年，刚上市不久的上坤地产似乎迫切地想要“做大做强”。

但在马太效应持续加剧的房地产市场中，上坤地产所处的市场地位令人堪忧，土地储备不足、负债持续高企，这些都成为上坤地产亟待解决的“隐忧”。

“老建业人”打造房市后起之秀

上坤地产成立于2010年，其创始人兼CEO朱静是在房地产行业浸淫多年的“女强人”。

作为一名“老建业人”，朱静在河南建业地产股份有限公司任职7年，期间几乎每10个月换一次岗位，从项目到城市再到区域，一路晋升为建业地产副总裁。

她见证了建业地产从成立到上市的成长过程，这种难得的经历给了她创业的信心。

对于亲自创办的上坤地产，朱静曾表示，“做不到上海30强，绝不走出上海”。

在强手如林的魔都，脱颖而出并非易事，上坤地产也是在一个个项目之中积蓄实力。

从2010年的上坤地产首个项目上坤公园天地，到2014年备受关注的首个绿色科技精工住宅项目上坤红树湾，再到2015年帮助上坤地产打响名气的低密度优质别墅项目上海•樾山。

6年的时间，朱静带着上坤地产成功杀入上海房企销售金额排名前30强。2016年，上坤地产开始进入毗邻上海的苏州市场，希冀能够复制其在上海市场的成功。

扩张带来的效果的显而易见的，上坤地产的营收规模实现暴增。

数据显示，上坤地产2017年至2019年营收分别为12.01亿元、68.47亿元以及75.35亿元，年复合增长率达150%；2019年录得7.6亿的年内溢利，净利润为2.19亿。

其中，2018年上坤集团营收同比实现近6倍的增速，也让其跻身到百强房企行列。根据克尔瑞2018年中国房企TOP200显示，上坤地产以229.5亿元销售额位列第96位，2019年其亿220.7亿元排在第90位。

2019年7月，上坤地产在上海发布了全新的“三五发展战略”，确定了下一个五年的发展战略和规划。上坤地产采用“3+X”的投资策略，即做透长三角、突破珠三角、加强长江中游，伺机进驻新区域。

2020年11月，上坤地产正式在香港联合交易所挂牌交易，成为2020年下半年房企融资规模监管新规公布后第二家完成IPO的房企。

作为后起之秀，上坤地产前期对于上海市场的专注值得称赞，但随着规模的扩张，走出魔都的上坤地产发展愈发力不从心。

土储或供应不足

上坤地产可持续发展面临考验

对上坤地产来说，首当其冲的问题便是土地储备供应能否支撑其发展壮大。

截至2020年9月，上坤地产应占土地储备总量约360万平方米，如果按照其在2019年156万平方米的销售面积来计算，这些土地供应仅够其开发2年左右。

目前，以上海为中心的长三角经济区仍然是上坤地产土地储备的主阵地，其应占土储量在长三角、珠三角、中部核心经济区分别为153.31万平方米、37.44万平方米和15.4万平方米。

上坤地产也在努力化解土地供应不足的困境。

2021年前两个月，上坤地产通过收并购、招拍挂、合作开发等方式接连在浙江丽水、湖北武汉、广东汕头等地获取多个地块，新增货值共计123亿元。

但值得注意的是，房地产行业的监管政策依然没有放松之势，政府还在近日宣布，22个重点城市将施行住宅用地供应“两集中”新规：“两集中”即集中发布出让公告、集中组织出让，且全年公告不能超过3次。

简单来说，“两集中”新规的出台，将让此前多家房企争夺每一块土地，而后将是多家房企在同一时间选择多块土地。

显而易见，那些资金实力雄厚且研判能力更强的大房企在未来的土地争夺中更具优势，对于上坤地产来说，其可持续发展将受到考验。

负债持续高企

上坤地产“隐忧”频现

另一方面，自2016年开始全国性扩张以来，高额负债成为上坤地产扩张之路的巨大“隐忧”。

上坤地产招股书显示，2017-2019年及2020年前四个月，上坤地产有息负债规模分别为52亿、74.6亿、67.7亿和55.9亿。

2017年至2019年，上坤地产净资产负债率分别为684.9%、325.9%和118.8%。根据克而瑞地产研究中心发布的报告，2019年上半年174家典型房企的加权平均净负债率为91.37%，上坤地产的净负债率处在行业高位。

截至2020年8月底，上坤地产的资产负债率达到88.41%，在剔除91.79亿元的合同负债后，其资产负债率仍高达81.77%。

根据“三道红线”来看，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。上坤地产81.77%的资产负债率已触碰监管“红线”。

与此同时，高额负债所带来的融资成本也在不断侵蚀上坤地产的利润。

2017-2019年及2020年前四个月，上坤地产因负债产生的利息分别为3.63亿、6.48亿、7.64亿和2.33亿，同期公司的净利润为0.35亿、6.73亿、6.77亿和1.58亿。

2017年、2018年，由于需要支付的利息持续高于公司净利润，导致上坤地产的经营性现金流为负值，拖累了公司业绩。

此外，上坤地产还面临较大的短期偿债压力。

截至2020年8月末，上坤地产所面临的短债24.54亿，除去已抵押存款和受限制现金，手头可动用现金不过11.83亿，仍有较大缺口。

对上坤地产来说，虽然港股上市在一定程度上缓解了其资金压力，但上坤地产“缺钱”的处境依然未能发生改变。

2021年1月25日，上坤地产公告称，公司将发行1.85亿美元1年期优先票据，票面利率高达12.75%，刷新了2021年房企发债最高利率记录。

高利率背后的高风险，是不言而喻的道理。

业绩压力之下

上坤高层动荡

在上坤地产上市的过程中，负责设计的梁晶、负责营销的佟文艳和负责财务及资本市场的冯辉明被看作是推动上坤地产上市的肱股之臣。

然而，在上市两个月之后，公司副总裁佟文艳便提出了辞职，令人颇为惊讶。

佟文艳曾先后在绿地、旭辉以及泰禾集团等房企担任要职，作为一个从业超过15年地产老兵。她在加盟上坤地产后，帮助公司搭√建了完整的营销与管理体系。

一直以来，“年轻”的上坤地产在人才选择上都倾向于“志同道合”的“地产老兵”，公司的高管在地产行业平均有着15年的从业时间，尤其有在碧桂园、中海地产、龙湖集团、万科等TOP30强的从业经历，展现出浓浓的“职业经理人”风格。

在佟文艳离职之后，上坤地产找来了旭辉集团武汉区域原总经理周青、泰禾集团原总裁助理吕彬，二人分别担任执行总裁和品牌营销中心总经理。

从周青、吕彬过往在万科、旭辉等大型房企的从业经历来看，上坤地产此时的人事变动或还是希望能够继续优化营销体系，以及实现“做大做强”的渴望。

而在这份渴望背后，上坤地产面临土储不足的风险、负债高企的压力，或将使得公司的可持续发展面临不确定性。

　　版权及免责声明：凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“融道中国”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章，不代表本网观点和立场。

延伸阅读