中泰国际：看好时代邻里清晰发展战略 重申买入评级

中泰国际发布研究报告，重申时代邻里（09928）“买入”评级，目标价下调至11.24港元。在新的战略下，预计增长质量将持续提升。业绩增长超预期，上调2021-22年盈利预测8.8%/10.8%至4.16亿/6.13亿，并引入2023年预测8.00亿元。

报告中称，公司财务数据方面公司2020年收入同比增63%至17.6亿元人民币（下同），略低于该行的预期，其中物业管理服务/非业主增值服务/社区增值服务/专业服务收入分别同比增48.9%/53.3%/135.2%/187.3%至10.1亿/4.2亿/1.9亿/1.4亿元，社区增值服务占收入比首次突破10%，应占核心净利润同比增93.7%至2.33亿元，较该行预期/公司目标高7.7%/5.9%，应占净利润率由19年的11.1%显著提升至20年的13.2%，主要由于：1）受惠于单价提升、成本管控与高毛利收入占比提升，整体毛利率由19年的28.2%上升至20年的30.2%，2）SG&，A占收入比重由19年的11.6%下降至20年的11.0%。

运营方面，公司合约面积同比新增3465万平方米或64.3%，达8170万平方米，新增面积中，时代中国交付/自主外拓/收购（浩晴、耀城、科箭）分别贡献了11.0%/25.6%/63.4%，外拓对增长贡献显著提升。公司在管面积（不含城市公服）同比增79.1%达到68.8万平方米，按物业类型，非住宅面积占比68.3%，按区域，粤港澳大湾区面积占比66.1%。管理费收缴率由19年的90%上升至20年的93%。

报告提到，在业绩会上，公司宣布了“4321”核心战略：1）深耕大湾区、长三角、成渝和华中四大核心城市群，2）布局住宅、产业和政府公建三大核心业态，3）实现物管服务+社区增值服务两大核心增长点，4）建立一个全生命周期的“科技+服务”平台。

在规模扩张与增长质量的目标上，公司提出：1）2020-23年应占核心净利润达到50%+的三年CAGR，2）2021-22年新增3800万/4600万方的第三方合约面积，项目投拓与项目并购的比例上升为5/5和6/4，3）2024年社区增值服务占收入比重提升至25%以上。该行看好公司清晰的发展战略与推动高质量增长的决心。

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