2020年四季度贝壳找房实现净利润10.96亿元 新房业务营收占比过半

原标题：贝壳上市首年盈利大增 新房业务营收占比过半

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

成立近三年的贝壳（NYSE：BEKE）在上市首年实现了利润转正。

北京时间3月16日，贝壳发布财报显示，2020年四季度，贝壳找房实现净利润10.96亿元，经调整后净利润为20.01亿元，首次实现美国通用会计准则（USGAAP）下全年盈利。

根据财报，2020年贝壳GTV突破人民币3.5万亿元，同比上涨64.5%；全年营业收入为人民币705亿元，同比增长53.2%；全年净利润达人民币27.78亿元，经调整后净利润达57.20亿元，同比大增245.4%。

贝壳联合创始人、CEO彭永东指出，2020年贝壳业绩的稳健增长得益于平台海量规模、高效运营和高品质的服务，以往在ACN规则下形成的网络效应，正在推动企业实现正向循环。

据了解，贝壳找房成立两年多，GTV增长至2018年的3倍，收入增长至2.5倍，调整后净利润增长至43.7倍。贝壳CFO徐涛表示：“随着继续发展ACN网络、拓展用户群和创新AI技术，我们对实现可持续增长充满信心。”

各板块高速增长

分业务来看，2020年贝壳存量房业务GTV为人民币1.94万亿元，同比增长49.5%；全年存量房营业收入为人民币306亿元，同比增长24.4%。GTV增速高于营收增速的原因在于存量房交易GTV的结构性变化。贝壳找房将链家贡献的GTV按照总佣金金额计佣金收入，而非链家连接的经纪人贡献的GTV产生的佣金按照平台收取的净额部分计入平台服务、特许经营服务及其他增值服务。

其中，2020年由链家贡献的存量房交易GTV同比增长18.3%至人民币1.01万亿元，相对应的佣金收入由2019年的230亿元增至276亿元。

由非链家连接经纪人贡献的存量房交易GTV同比增长109.9%至人民币9281亿元，与此同时，对非链家连接门店的费率相对提升，2020年相应的平台服务、特许经营服务及其他增值服务收入由2019年的15亿元增至30亿元。

2020年贝壳新房业务全年营业收入同比增长87.1%至人民币379亿元，已经超过存量房业务。这与新房业务中由非链家连接门店和其他销售渠道完成的新房交易GTV快速增长有关。据了解，2020年贝壳找房新房交易GTV同比增长85.0%至1.38万亿元。

其中，由链家贡献的新房交易GTV同比增长37.2%至2767亿元，占比约20%；而通过非链家连接门店和其他销售渠道完成的新房交易GTV同比增长102.7%至人民币1.11万亿元，占据新房成交量的八成份额，在平台2020年总GTV中占比约32%。

实际上，从2019年开始，贝壳找房的新房业务增长十分“亮眼”。2019年时新房业务营收为202.7亿元，较上一年同比增长171.3%，相对应新房贡献利润为24.3%，2020年该业务规模继续扩大，在上半年时营收就已超过存量房业务。与此同时，由于新房交易服务占比提升，2020年平台整体毛利率小幅降至23.9%，而2019年为24.5%。

但这并不妨碍贝壳找房对新房业务的重视，董事长左晖曾对外表示，开发商是重要的B端，贝壳将来要成为开发商的“全价值链数字伙伴”，思考如何为开发商创造更大的价值。

2020年，贝壳找房为与更多的房地产开发商达成合作，于下半年开始推广新房聚焦销售，落地包括跨城和跨区域销售策略，并提供更具针对性和更高效的服务以满足开发商的需求。截至2020年底，平台新房在售合作楼盘数量达到8600个，而2019年为7700个。

与此同时，在新房领域，贝壳率先在行业中推出“三天无理由退房”承诺保护购房者权益，提倡理性购房。此外，在2020年，贝壳对非链家连接门店和其他销售渠道的新房垫佣覆盖率扩大至40%以上，且成功实现了整个新房垫佣流程线上化。

在存量房和新房领域取得预期外的增长之外，贝壳也在新居住领域开展全面探索。2020年，贝壳的装修业务专注于北京市场，初步搭建了面对家装行业服务者的SaaS平台测试版和面对消费者的APP应用，以及对装修行业流程SOPs的管理。全年完成了1200单施工，连接超过400名工长、5000名工人和200名设计师。

在金融服务领域，贝壳通过产品升级，优化客户申请流程，同时提升金融顾问对每个交易单覆盖的前置性，提升整体金融服务渗透率和客户体验，2020年全年渗透率提升至8.4%，其中四季度达到10.5%。

财报显示，2020年平台新兴业务全年营收达20亿元，同比增幅达68.7%，与其他主营业务的协同效应逐渐显现。

深化产业互联网实践

存量房、新房和新兴业务三大板块增长背后，贝壳找房对于产业互联网的改造也在持续深入。

左晖很早就提出，房产经纪服务行业运营的核心应该围绕门店展开，提升经纪人乃至门店在整个产业链中的地位将是打破传统短期主义作业思路的关键。平台2020年业绩的迅速增长，正是得益于ACN的网络效应和人店模式的平台效应。

贝壳找房率先在行业内通过ACN合作网络把不同品牌、不同门店的经纪人组织在一个网络中，让其以不同的角色共同参与到一笔交易，成交后按照各个角色的分佣比例进行佣金分成。

截至2020年底，贝壳平台连接的经纪门店数超过4.69万家，同比增长25.1%。同时，平台还帮助不同品牌和门店招募经纪人，为此，贝壳在招、育、留等多环节发力，构建了薪火计划、搏学大考等贯穿经纪人完整职业生涯的体系，还成立了助力店东发展的花桥学堂，打造了品牌主交流和学习的阵地——原力场商学院。今年2月份，贝壳发布“春望计划”，计划在2021年联合新经纪品牌向全社会招聘经纪人。

种种举措下，截至2020年末，贝壳平台连接经纪人数量达到49.3万人，较上年末增长37.9%。据了解，这些经纪人中高学历人群占比超过30%，平台上参与者间的合作不断增强，存量房源跨店合作率稳定提升至75%、年末非链家连接门店贡献在售存量房源量超过81%。

在稳定的行业人才供应体系下，平台的线上化和数字化持续推进。在线上化方面，贝壳是行业最早的实践者之一。面对2020年疫情的催化，整个居住服务行业线上化进程加快，贝壳平台在疫情伊始即全面启动经纪人线上培训和VR带看、线上售楼。与此同时，平台的在线签约、线上贷签以及资金存管等功能不断完善，使得交易闭环得以实现。

财报显示，截至2020年底，贝壳楼盘字典累计收集了中国2.4亿套房屋的动态数据，累计收集了超过900万套房屋的VR房屋模型，年末VR拍摄房源覆盖在售二手房源比例超过73%。2020年全年VR带看发起量超过6600万次，而2019年仅为390万次。据了解，贝壳2020年第四季度移动端MAU已达到4818万，同比增长高达88%。

与此同时，平台的数字化投入还在不断增加。财报显示，贝壳2020年研发费用为24.78亿元，持续的技术投入与创新，推动人、物、流程的标准化、数字化和智能化的同时，为贝壳赢得了更多用户的认可与信赖。

随着线上、线下两张网的持续扩展，平台门店效率快速提升。贝壳内部将年均5000万GTV称为门店的温饱线，财报显示，截至2020年末，平台上跨过温饱线的门店比例已在30%以上，而2019年仅为19%。

未来将更关注价值创造

彭永东指出，2021年贝壳将专注于五大领域：对消费者好、帮助服务者对消费者好、培育新兴业务、创造社会价值以及加强技术在广阔市场机遇中的关键作用。

在他看来，在居住领域，C端用户的崛起已是确定的，消费者体验将会越来越重要。为此，在2021年贝壳将进一步提升线上内容建设和线下品质建设，其中，新房业务的内容建设将是未来的重点。彭永东表示，接下来贝壳将会搭建包含更丰富字段信息的新房领域的楼盘字典，每个楼盘会有超过200个字段描述，内容囊括基础房屋信息，以及基于平台对用户理解追加的消费者更关注的信息。此外，还会给平台上的消费者、参与者（platform participant）提供更多安全感和确定性，如推进客户的投诉透明化以提升客户满意度。

在技术层面，彭永东还表示，贝壳将基于以往垂直领域优质的数据基础和对业务场景的理解，通过技术在人（经纪人）房客之间推进AI智能匹配，这一技术产品将主要通过小贝助手、好房（Beike‘s pick）及VR产品落地，同时进一步推进贝壳币分发的智能运营，提高整体平台运营效率。

而在新兴业务上，贝壳将在2021年上线新的系统，以支持金融顾问的日常业务操作全面线上化。家装服务上，将主要聚焦品牌打造，通过提供无缝连接的交易体验，全方位提升客户满意度。

以往，门店的触角优势是贝壳线下拓展和维护客源的重要基础，接下来，社区连接将依然是贝壳开展业务的一个切入点。贝壳扎根社区的门店正在逐渐成为社区生活的聚点，一个例证是2020年贝壳经纪人志愿开展了针对社区老人的“我来教您用手机”课程，在过去的一年里服务老年人超过14万人次，毫无疑问，类似的社区服务还会继续增加。

在人才培养方面，贝壳将进行更精细化的管理，具体是通过30日流失率预警模型+干预模型，对平台参与者建立专业的分级和评分体系等多种措施，有效地发现和赋能优质的服务者。此外，2021年贝壳平台还会通过招募和育留经纪人，为全社会提供更多优质的就业岗位，特别是针对应届毕业生。同时，平台将持续提升租赁服务，为年轻租户提供便利实惠的租赁体验。

“我们2020年取得的成绩验证了我们正沿着正确的道路前行。伴随着我们不断自我进化而非简单叠加的网络的延展，我们对于前路充满信心。”彭永东表示。

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