CMF报告：不合理的供地结构导致“供需错位” 成房价上涨根本原因

CMF宏观经济月度数据分析会（第45期）今日举行。会上发布了题为“经济复苏凸显制度优势，政策尴尬呼唤深层改革”的报告。

报告指出，在中央及各级政府的正确领导下，全国上下进行了快速、有效地疫情防控，新冠疫苗的研制和大范围接种使得疫情受控前景逐步明朗。我国宏观经济未来依旧向好。固定资产投资增速稳步回升；失业率总体稳定；工业企业效益改善；外贸形势持续向好；各类信心指数上行。

尽管总体向好，但是局部市场泡沫凸显，政策效力出现“事与愿违”的尴尬情形。报告举出三个领域，第一，房地产价格结构性扭曲较为严重，不同区域分化明显；第二，资金持续流入股市，拉动股指波动攀升；第三，上游大宗商品价格涨幅明显，推动工业品价格不断攀升。

在房地产方面，中国人民大学国家发展与战略研究院教授刘瑞明分析称，面对疫情的强烈冲击，保持较为宽松的货币政策和信贷政策是十分必要的，然而货币一旦放出，必先追逐那些最具升值潜力的附着物，在一系列长期性体制机制障碍下，其他产业及投资品的回报率过低，而房地产市场因其相对稀缺、高度垄断、不可流动并且回报率高的特点，自然成为货币竞相追逐的对象。

此外，由于不同区域供应公共服务的能力不同，货币逐利性导致其优先追逐能够提供优质公共服务的优质房源，这就导致房地产价格在不同区域内的分化。对公共服务优质的一线城市房源和附着高教育资源价值的学区房而言，该类房地产资源所在区域能够提供较为优质的公共服务或准公共服务，因此自然成为货币首要追逐的投资品。

刘瑞明认为，当前，我国房地产市场表现出总体上“脱实相虚”和结构上不断分化的趋势，这不仅严重影响了人民的安居乐业，而且对国民经济造成了一系列严重负面影响，包括导致“消费挤出”、“创新抑制”和“两极分化”等一系列不良后果。他强调，从长期看，不合理的供地结构所导致的“供需错位”是房价上涨的根本原因。

在股市方面，刘瑞明分析认为，短期内，疫情下货币政策和信贷政策持续宽松，释放大量流动性，使得资金附着于股票这一投机品，在股票市场中伺机流动。相较于其他较为成熟的资本市场，内地股票市场表现出“高震荡”、“高波动”趋势，“暴涨暴跌”特点明显，极易产生和积累泡沫。这不仅会损害广大投资者利益，挫败投资者信心，影响企业投融资行为，而且其蕴含的风险一旦爆发将对实体经济产生较大冲击，影响经济持续健康发展。因此，必须准确识别股票市场“高震荡”、“高泡沫化”的原因以缓解股票市场可能的潜在风险。

刘瑞明分析认为，资金“脱实相虚”，持续涌入股票市场的原因主要在两方面。一方面，国有银行主导的金融体系资源配置能力不足。在以国有银行为主导的金融体系下，政府对于资金的管制造成了要素严重的配置扭曲，进而带来价格扭曲，大幅抬高了实体经济成本，增加了实体的脆弱性。而金融业企业却可以在政府干预下，凭借垄断地位获取“超额利润”，使得资本进一步由实体部门流向虚拟部门，呈现出“脱实向虚”的现象。

另一方面，投资渠道不畅。当前，我国经济改革也步入了攻坚期，过去各种红利带来的高投资率优势已渐渐消退，投资渠道收窄。随着实体经济收益率的下行，回报率降低，资金“脱实就虚”不断凸显，在疫情背景下的货币政策和信贷政策持续宽松作用下，大量货币资金持续不断地流入股市附着于股票进行投机。

在大宗商品方面，刘瑞明分析称，2020年二季度以来，为支持经济复苏，货币政策和信贷政策持续宽松，在政策刺激下，结构性通胀预期抬头，货币出于保值需求，选择紧紧依附于大宗商品市场。上游大宗商品，特别是金属与能化大宗商品近期出现的价格高幅度强势上涨迹象。

他认为，上游大宗商品价格上升表现出两个特点。第一，2020年二季度以来，大宗商品市场超跌反弹，整体上涨趋势明显。第二，能源、化工和有色金属等大宗商品在宽松政策刺激下的上涨幅度较为剧烈和明显。

而上游大宗商品价格飞涨，特别是钢材、塑料和金属等企业所需原材料价格的上涨，导致企业原材料大大加剧，最终带动工业品价格环比上涨，对中下游企业利润产生负面影响。

刘瑞明表示，国内外大宗商品价格接连攀升的原因是，一方面，疫情爆发的背景下，各经济主体采取宽松货币环境，释放流动性，使得大量货币纷纷进入大宗商品市场以抵御通胀。面对疫情的强烈冲击，保持较为宽松的货币政策和信贷政策有利于经济恢复，然而流动性一旦释放，必然造成通货膨胀压力，此时货币持有者出于保值需求，将会优先附着于大宗商品上，以防止贬值。另一方面，随着疫情防控常态化，全球经济复苏态势使得大宗商品供求缺口增大。例如，随着各国复工复产进程加快，工业企业有色金属及能化原料等大宗商品的需求将不断提升。随着航空业在疫情得以缓解后逐步恢复常态，对原油的需求将逐步提升。这就使得经济复苏对大宗商品供求格局产生影响，由需求驱动的供求缺口不断拉大，需求偏旺而供给偏紧，导致大宗商品价格不断攀升。

对于上述现场出现的原因，刘瑞明认为，根本原因是改革滞后，导致脱实向虚存在根源性难题。从供给端来看，由于改革迟滞导致要素供给不足、实体脆弱性增大、“脱实向虚”难以得到根本性改善。从需求端来看，改革迟滞导致收入差距扩大、极化效应严重、内需拉动不足制约“双循环”格局的构建。

他认为，以要素市场化为核心的供给侧结构性改革不仅能够破解上述“政策尴尬”，而且能够实现激发改革活力、推动经济长期健康发展的效果。

对此，他从短期和长期两个层面给出了政策建议。

短期政策建议方面，第一，完善房地产市场监管措施，加强内控，做到“精准监管”。政府部门应制定差别化政策以有效进行房地产市场的宏观调控，对刚性住房需求和投机性购房需求应准确区分，区别对待。

第二，改善货币和信贷政策的实行方式，为长期基础性制度改革赢得时间。具体而言，一方面，货币政策应以“稳”为纲。另一方面，信贷政策应结构性宽松和收紧并存。对小微企业、民营企业和科技创新企业等疫情期间严重受损但对国民经济做出重大贡献的领域，应引导金融机构加大扶持力度，降低其融资成本，使之更好地从疫情冲击中恢复，弥补国民经济短板；对房地产市场、股票市场、大宗商品市场和地方政府债务等“脱实相虚”较为严重，潜在风险积聚明显的领域，应引导金融机构收缩信贷，避免积聚风险，对国民经济产生不良冲击。

第三，科学设计消费券总体机制，最大程度发挥消费券保民生、保企业、促消费、稳就业的作用。一是利用大数据技术精准定位，采用多种方式使消费券作用于最需帮扶的中低收入人群。二是商家准入门槛不宜过高，避免小微企业被排除在政策之外，留给小微企业更多恢复空间。三是对因财政实力不足而无力发放消费券的地方政府，应通过转移支付以及增加赤字率等方式支持消费券发放。

长期政策建议方面，第一，实施“因地制宜”差异化指导，全面推动要素市场化改革。

在土地市场化改革方面，一是建立城乡统一建设用地市场，提高建设用地增量。二是合理引导土地再开发，盘活建设用地存量。三是健全全国性建设用地指标交易机制，增加土地要素“可流动性”。

在金融市场化改革方面，一是深化国有银行改革，提高国有银行经营效率。二是稳步推定注册制改革，促进金融市场发育。三是完善现代金融监管体系，有序推进金融创新。

在民生产品市场化改革方面，他认为，房价的不断推高是中国经济脱实向虚的一个重要表现，而教育、医疗等民生产品空间分布的非均衡在很大程度上导致了局部性过热，造成这一系列问题的原因在于民生产品供给主体单一化。

刘瑞明强调，尽管部分产品具有“公共”的性质和正外部性，但是，并不是所有这些产品必须由政府全面提供的。例如，教育和医疗产品，尽管基础教育和基础医疗保障具有很强的“正外部性”特征，政府也应该保障每一个人享受基本的教育和医疗的权利。但是，并不是要政府提供所有方面的教育和医疗，恰恰相反，政府需要从社会正义的角度提供“基本的教育和医疗”，但同时应该允许民间的供应与需求力量发挥作用。这是因为，一方面，这些产品的高端部分已经脱离了“公共产品”的范围，高质量的教育和医疗完全符合“私人产品”的属性，既有“排他性”，又有“竞争性”。另一方面，由国家统一提供教育和医疗的巨大需求，缺乏最基本的财力支持和对于需求应变的灵活性。因此，对于这一部分市场，应该在监管的条件下，大力引入民间资本，放开准入壁垒，加大这部分领域的供给侧改革和市场配给力量，改变这部分的产品的“垄断供应”。

在交通、能源市场化改革方面，刘瑞明认为，目前，我国陆续在交通、能源领域进行了特许经营权的尝试，但整体而言范围有限，深度不足。尤其是在一些强价格管制领域，经营压力加大，民营企业进入的意愿不强。并且，政府往往通过交叉补贴的形成缓解上游经营压力，容易进一步恶化下游企业利润挤出的问题。所以，应进一步逐步放开特许经营权竞争范围，加强市场竞争；构建市场化的价格机制；下放综合能源服务项目审批权限，探索实行推广综合能源服务项目核准与备案“一站式”管理，由一个政府部门负责到底，提高审批工作效率。

在劳动力市场化改革方面，他表示，在我国经济发展的过程中，长期存在着劳动力配置效率低下的问题，具体包括劳动力市场分割、劳动力和人口流转受阻等方面。劳动力市场化改革应该与土地市场化改革、民生产品市场化改革等配套进行，构建民生服务与常住人口相挂钩的供给机制，促进居民民生服务的均衡化；创新农民工市民化机制，减少就业的制度性成本，破除劳动力在部门间的流动性壁垒，降低人事档案中的不合理限制，实现劳动力市场一体化。

第二，建立完善配套保障措施，为要素市场化改革护航。刘瑞明表示，要素市场化改革几乎涉及到经济发展中的方方面面，具有“牵一发而动全身”的特征，因而必定会触及部分群体的既得利益，可以预料到，改革将会遇到很大的阻力。在这种情况下，就需要构建完善的配套保障措施，为要素市场化改革的推进保驾护航。

第一是要全面完善产权制度。一是明晰产权界定，二是建立市场化产权流转制度，三是健全产权保护制度。

第二是要构建市场准入负面清单制度。一是建立全国统一的市场准入负面清单，破除隐性市场准入限制。二是构建动态清单，不断放宽准入限制。三是加强反垄断监管。

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