优架构、强后劲、丰配套，奥园城市更新挺起“产业脊梁”

供地“两集中”、“我国常住人口城镇化率已超60%”、“城市更新首次写入政府工作报告”，在新形势、新趋势、新政策下，万亿级城市更新市场已成房地产存量时代新风口。

城市更新蓝海群雄逐鹿，入局不易，突围更需实践沉淀。多年来，城市更新作为奥园战略重点，前瞻性谋篇布局，已实现“三旧”改造全覆盖。3月16日，基于先发产业优势和强劲综合实力，奥园荣列“2021中国房地产开发企业城市更新TOP10”第8名，再次稳居十强之列，获业界认可。

今年，作为奥园深耕25载向高质量发展迈进的里程碑之年，奥园城市更新业务大刀阔斧换挡提速，通过优化组织架构，集中资源、集中力量，聚焦城市更新业务的转化与拓展，进一步强化“奥园城市更新行动”。

2021开年至今，奥园城市更新业务在粤港澳大湾区捷报频传。仅前两个月，奥园先后在广州荔湾、黄埔，东莞南城，佛山南海等粤港澳大湾区核心城市重要板块获取优质城市更新项目。

这些项目或资源难以复制，或发展前景可期，或地段得天独厚。

其中，东塱村旧改项目位于广州荔湾区芳村东南部，被视为广钢新城的扩容区，江景资源丰厚。广钢、广纸、广船是广州“旧改”的明星地块，未来将形成“一江两岸三城”的居住板块格局。

旺村，位于广州中新知识城，规划总建筑面积约91万平方米，临近九龙大道及地铁14号线知识城支线旺村站。中新知识城是中新政府跨国合作标志性项目，雄踞广深科技创新走廊之上，被业界视作粤港澳大湾区高质量发展的重要引擎。

此外，去年9月奥园与恒基联手摘取的番氮项目，与广州大学城仅一江之隔，坐拥广州稀缺的一线临江景观资源，预计今年面世。

在深耕粤港澳大湾区的同时，奥园积极在其他核心省（区、市）拓宽城市更新赛道。如近期奥园顺利中标广西南宁邕宁区旧城改造项目前期合作方，并于3月1日签署中标通知书。该项目总占地面积约800亩，距离南宁市政府约16公里，坐拥南宁稀缺江景，环境优越地段佳。

奥园的城市更新业务布局较早，土储也相对丰厚。截至2020年上半年，奥园拥有逾50个不同阶段的城市更新项目，另有40多个项目在推进中，预计额外贡献可售资源约人民币6587亿元，其中粤港澳大湾区占95%。

随着行业供给侧改革不断深化，强内功、精产品为大势所趋。为优授权、控层级、简流程，集中优势资源，精准发力城更，近期奥园直接给区域开“直通车”。

以大集团统筹直接管理两大集团地产开发业务，地产集团与商业地产集团集中力量聚焦到各自旗下城市更新项目的一级开发业务，以及存量资产的盘活。

调整后，地产开发业务从原先的集团总部-二级集团-区域总部-城市公司的四级管控，调整为集团总部-区域-城市公司，即大集团直接管控。

这有利进一步强化地产及商业地产两大集团在城市更新板块的先发优势，为其创造条件精准发力，做好大湾区三旧改造项目，积极拓展大湾区外的三旧改造布局。

此次架构优化，保持了奥园完整、成熟的城市更新组织架构，巩固了奥园城市更新实力，进一步明确了城市更新战略。未来几年，城市更新依然是奥园战略重点，有望给奥园发展带来强大后劲。

奥园还将在集团总部层面组建高端产品开发运营管理有限公司，负责旗下所有“三旧”高端项目的二级开发，集中精力强化产品与服务，力求整体提升奥园产品力及客户满意度。

根据世界城市化发展普遍规律，当城市化率超过80%后，如何优化配置存量土地资源，将成为大城市可持续发展的核心。

“目前我国城镇化率已超60%，一线城市城镇化率超85%。未来城市建设将由外延扩张转向存量开发，城市更新需求巨大。”中指研究院调查事业部研究副总监战雪坦言。

然而没有金刚砖，揽不得瓷器活。IPG中国首席经济学家柏文喜认为，城市更新项目涉及因素和环节较多，不确定性强，项目周期长，对公司的经验和资金都是一个重要考验。

此外，相比传统的房地产“开发-销售”模式，城市更新项目更侧重“投资-建设-运营”模式。目前，已逐步形成明文规定。

2020年，广州出台《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》，将广州市的城市更新建设范围划分成三个圈层，并明确每个圈层的产业建设量。

其中，第一圈层城市更新单元产业建设量原则上占总建设量的60%以上，第二圈层原则上产业建设量占比也不低于40%。

用产业带动老城复兴，已逐步形成城市更新的核心竞争力。奥园产业布局广、业态丰富，在战略上具有先发优势。奥园通过“专业团队+复合产业”，将科技、健康、文旅、商业、美丽产业、教育、体育、跨境电商、现代农业等复合产业融入旧改项目，并成就了不少标杆项目。

以珠海奥园广场为例，以前是珠海梅溪村旧工业区，整体环境脏乱差。奥园仅用三年时间，将其建成集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮、商务、居住多功能为一体的国际时尚商业中心。至今，珠海奥园广场仍是业界城市更新的样本。

城更引活水，旧城添活力。

显然，当前城市更新，已然不只是建筑的更新，而是进入2.0时代，更多在于城市功能的完善、城市活力的重塑，这对房企也就更具有挑战。

深耕25载的奥园，目前已实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖，拥有多个整村改造复建回迁、旧改建成开业的成功案例，形成了独特的“奥园旧改模式”，土储优、后劲足、产业丰。房地产下半场，奥园继续将城市更新作为重要发展战略之一，助力城市焕新。

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