监管严查经营贷 如被查到顶多倒霉一阵子，但买不到房倒霉一辈子

诺亚方舟上的鸡和猴

来源：包邮区

2020年12月2日，48岁的苏州阳澄湖大闸蟹店主魏静发了一条微博：

谢谢大家的关注，已被底价660万拍走。

魏女士的事情很多人都还记得。她花钱成了一位深圳房产博主的学员，手把手学习了怎么在深圳缴纳社保，怎么花费五万元假结婚拿到房票。然后她然后拿着70多万自有资金，加了10倍杠杆，买到前海时代一套一房一厅49平米的房子，总价728万。

她花了一万多元的会员费，成为一名深圳房东，她差点就干成了。

这场事关命运的豪赌之所以失败，是因为一个意外。去年6月，深圳规定取得红本的房子必须满6个月才能经营抵押贷。

对于魏女士来说这是天降横祸，她的杠杆来自小额贷款公司的借款，资金成本年化36%，而银行经营抵押贷的年化成本只有：

4.5%。

政策变化意味着要使用六个月高成本资金，因为一笔6万块钱的转贷费，魏女士的资金彻底枯竭了，房子被司法冻结拍卖。

最后以底价拍走这套房子，是那位深圳的房产博主。他似乎已经足够厚道了。但这个价格，比魏女士购买时的总价，还是低了68万元。

魏女士的故事向大家展示了什么叫金融创新，深圳人民是如何搞钱的，最后又是如何倒在了政策变化上。

现在她微博，会转发关于螃蟹的视频，说自己要戴花镜了，天冷的时候膝关节会有反应，但最常转发的，还是关于投资的内容。大概，她还是没有与自己和解。

1

几天前，深圳公布了辖内银行经营贷有关问题的通报。对去年15.4万笔、1771.73亿元经营贷业务进行全面排查后，这场战役取得了重大成果：

提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款。

5180万，是深圳去年经营贷总额的0.2%，是半套深圳湾豪宅的价钱。

当然这已经比去年同期的自查结果好多了，去年深圳各个银行查了半个月，只有招商银行查出来了违规进入楼市的经营贷：

3笔。

相比之下，广州的成果更大些，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额有1.47亿元、305户。包叔的好友兽爷说：

原来广州才是华南金融中心啊。

看着广州的数据，一个深圳的中介朋友把微信上的客户挨个查了一遍，得到的数据让他对深圳充满自豪：

我的都比那个数据高。

广州的调查结果挺坦诚，却着实让深圳很尴尬。深圳到底有多少经营贷流入楼市，有的朋友说，这个数据早就超过了正常的住房按揭贷款，也有人说，担心暴露这些问题的，并不是银行。

无论怎样，现在似乎都不是深圳人民可以松气的时候。银行的朋友说，排查还在继续，并且史无前例。

他们会对2020年5月以后的业务进行排查，先自查，监管再抓取关键字排查。经营贷用户的特征很明显：

1． 新过户半年内办理经营贷；

2． 新过户公司办理经营贷；

3． 贷款发放三个月内新增了住房贷款；

4． 贷款发放半年内贷款关系人名下增加了房产。

接下来，他们还会针对贷款中介来源业务进行排查，是否有中介参与包装；针对婚姻关系不一致的进行自查和抽查。

让他们感到和之前有所不同的，是听说这次排查有警察叔叔介入。半个深圳都在提心吊胆。

这注定又是一次民间智慧与官方力量的对决。警察叔叔掌握着大数据，可以查贷款流向，可以到公司场地考察。资金中介们在向客户强调贷后管理，可以取现截断资金流向，也要经营公司场地：

这非常简单，深圳有大量空置的写字楼。

这样的较量，正在广州、深圳、上海、北京上演。

前段时间，一份《个人贷款提前收回告知函》在网上流传，这位中枪的业主，要在10天之内归还近300万元贷款本息。

如果这位业主也是像魏女士那样的冒险者，大概率的结局，就是淘宝上见了。一个网友说：

别以为生米煮了就是熟饭，凡人过了海就是神仙。

2

去年3月，在上海的一个朋友突然飞到北京，约我见面。那时，包叔已经自我隔离了几个星期，犹豫了一下，还是顶着一头快成杀马特的长发去见了他。

朋友在一家旅行社工作，他冒死从上海飞到北京，是因为公司注册地是北京，他要从银行取出10万元的质量保证金。

当时，为了支持经营苦难的旅行社行业，文旅部出台政策，可以暂退旅行社80%的质量保证金。

我说这时候来北京，太危险了。朋友很无奈：

这10万元是公司所有的现金了，有了，公司就可以再活一段时间，没有，就撑不下去了。

那段时间，很多企业和个人都遭遇了现金流危机。

后来，经营贷被释放出来，利率可以低至3.85%，贷款期限变长，额度也增加了。领导说，金融机构要向中小微企业让利1.5万亿元。

事实证明，流动性永远和别的东西挂钩，中国人的信仰是，要把任何流动性都变成房子。这些低成本的经营贷资金，到底有多少流向了楼市我们不知道，我们只看到，去年深圳、杭州、上海楼市的疯狂，让北京人民都觉得很没面子。

中介朋友说，真把经营贷拿去用于企业经营的，一线城市的比例远远低于三四线城市。做点小生意，三四线城市的房产经过抵押，资金刚好用于企业经营。

但在一线城市，房产的总价值是动辄几千万的，这样的房子拿去做经营贷，给的实在是太多了：

这些人，真需要拿房子去抵押吗？

上个月，深圳住建局列出了全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。在中国房地产发展史上，这是一件具有划时代意义的大事。其他热点城市，也陆续公布了二手房新政。

业主是没有任何动力降价的，最终的结果，就是买房人突然要增加两成首付款。

在一手房限价、二手房自由交易的过去几年，中国的房地产实际上是双轨制。从上个月开始，我们连双轨制都不是了。

很多问题接踵而至。深圳金融机构的朋友抱怨说，深圳住建局出台二手房指导价政策之前，根本没有充分与银行系统沟通。政策出台后，他们懵掉了。

等到严查经营贷的通知下来，银行立刻意识到，两个政策叠加，他们面临一个巨大的技术性难题：

怎样才能化解天量的存量业务？

一般来说，经营贷的年限是1到5年，二手房指导价政策公布后，银行必须按照指导价批复贷款，新的批复不足以覆盖旧的还款，这意味着，申请经营贷的人，要自己往里面添钱了。

对这些存量贷款，银行可以不抽贷，却不知道该怎么续贷款。

无论是查处经营贷，还是二手房指导价政策，都有着目的上的正义性，如何解决高房价这三座大山之一，我们费尽了思量。但是有些问题，显然被我们忽略了：

如何避免次生灾害？

3

前几天，已经彻底喜欢上在微博上发些运动健身、花花草草内容的王石，突然针砭时弊起来，他说各国央行疯狂印钞，正在引发一个危及全球的严峻恶果：

普通人的生活，越来越难了。

几分钟后，老王就把微博删掉了。他可能是记起了当年被喷得狗血淋头的自己。

2007年，王石抛出拐点论的说法后，中国房地产一夜入冬。开发商同行和地方政府恨不能食其肉，万科一些城市分公司甚至被政府派来的调查组查税、查账。

14年后，王石又谈了点看法，他没想到，对自己的话反应最积极的，会是房地产中介。

中介们借此教育自己的客户：大水漫灌的时候，贷款额度就是资源，负债人就是资源的占有者。任何一个有价值的城市，都应该让它充满流动性：

姐，王石都说了，还是得买房。

他们不会说的是，王石44岁才买了第一套房子。

从去年开始，一线城市的部分资金中介们，就已经开始转移阵地，向热点城市周边和三四线城市引流。

对于银行的人来说，贷款的任务只能用其他方式表现出来。最近，以彩礼闻名的江西推出“彩礼贷”：昆明推出了墓地贷。其实都是无处可去的钱，在降低门槛自寻出路。包叔唯一担心的是：

彩礼贷逾期了，银行顶多把老婆收走；

墓地贷逾期了，难道还要把死人挖出来？

包叔不理解的是，金融监管要求里，是严查经营贷流入楼市和股市。但这些天，新闻里说的都是严查经营贷流入房市，很少说严查流入股市。

说到底，大家反感的不是经营贷，而是不喜欢那个买不到房子的自己。

前几天，广州有媒体暗访银行严查经营贷买房的成果，结果没见到严查，反而被客户经理手把手教了怎么套经营贷买房。

有些资金中介还在顶风作案，他们和客户说，如果真的被查到了，顶多自认倒霉一阵子，但是买不到房，那就是倒霉一辈子：

你愿意做杀鸡儆猴中的鸡，还是做一只没有房子的猴？

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