淡季之后 地产赶工强度如何之微观调研（无锡篇）

来源：曾宁黑色团队

报告摘要

总结：上半年施工进度严重滞后，已开工项目下半年赶工压力较大。近期地产资金来源情况有所改善，将有力支撑已开工项目的赶工进度，在6月新开工高增速的背景下，我们认为至少在三季度，地产端的用钢需求较有保障。后续赶工持续性取决于销售情况，可通过高频的地产销售、土地成交数据进行跟踪。

施工进度滞后，淡季结束后赶工压力较大。调研工地当前工程完成进度仅在25%-40%之间，如果要完成原定计划，则下半年需要进一步加快施工进度。从经验来看，出梅后，全国性高温、季风雨带北移、东南沿海台风等因素均会继续影响地产施工节奏，建材需求的明显启动恐要至8月底-9月初，淡季之后的赶工压力巨大。

高周转下，建设周期缩短。对于1层地下室楼房而言，清完土方到正负零建设完成，仅需45天左右，在高周转要求下，从拿地到新开工的时间大幅缩短，而新开工到开始消耗钢筋的时间也被大幅压缩。从目前数据来看，自2019年以来，新开工与螺纹表需增速已基本同步。3月以来，新开工增速处于逐月修复阶段，6月在同期高基数的情况下仍保持8.9%的正增长，我们认为至少在三季度内，地产用钢需求仍然存在韧性。

赶工持续性取决于销售情况。不论是项目前置，还是保障节点按时完成、增加人员设备投入，都对资金提出了更高的要求。6月销售回款同比增速高达16%，近期地产资金来源情况整体有所改善，将有力支撑已开工项目的赶工进度。但不同能级城市间销售情况有所分化，对于居民收入受疫情冲击较大的三线以下城市而言，远期仍需关注销售增速回落风险。

风险提示：地产销售大幅下滑。

正文

一、调研背景

我们在黑色中国行系列报告第1篇《废钢供需格局如何影响产业链正反馈？》（7月27日）中指出，目前从成本端冲击正反馈的风险均不高，黑色产业链的正反馈驱动核心始终在于终端需求。在资金情况进一步改善、开工项目充裕的情况下，下半年基建的再度发力相对确定，而作为建筑用钢的需求主力，地产端却面临诸多不确定性。为了解地产项目当前的工程进度、下半年的施工计划等信息，我们对江苏无锡地区几处房建工地进行了现场调研，并对其他部分地区房企进行了线上调研。现将主要信息汇总于下。

二、施工进度滞后，淡季结束后赶工压力较大

整体进度滞后。此次走访的无锡的A工地表示，目前仅完成全年货值目标的25%左右，B工地成整体施工进度的30%-40%，珠三角的C工地完成40%左右。整体进度较为滞后，主要有以下几个因素的影响。

疫情的冲击。据被调研房建工地A反馈，无锡防疫管控较为严格，3月下旬才正式复工，复工后因疫情导致的劳动力短缺情况严重制约施工进度；房建工地B也表示，由于3-4月疫情期间人员流动不畅，导致工期顺延，6月人员短缺的情况才有所好转，直至目前，招工的时候也会考虑规避重点疫区人员。

汛期的影响。今年的雨季长于往年，降水强度高且集中，房建工地A反馈，工地外来务工人员中有相当一部分来自安徽、河南等洪泛区域，洪灾导致企业用工成本增加。对工地自身施工而言，中低强度的降水对正负零以上施工影响不大，但正负零以下为避免地基积水，打桩、开挖土方、浇筑混凝土阶段均会受到一定影响。而正负零以下的单位面积用钢强度是地上部分3倍左右（不同层高有所差异），因此雨季会对用钢需求形成拖累。

雨季后高温的影响。尽管近期降雨有所减弱，但淡季的影响尚未完全结束。据调研对象集体反馈，房建正常作业时间为上午6-11点，下午1-6点，晚上视情况加班，一般在12小时左右；但气温超过35℃之后，工人需要避免室外高温作业，施工时间通常调整为上午4点半-10点，下午3点半-7点半，晚上视工程进度加班，总时长为8-9小时，相较于正常时期缩短了1/4左右。以华东地区往年气温变化来看，预计到8月底9月初，才会进入正常施工状态。

考虑到长三角、珠三角均是相对发达地区，疫情后复工复产相对迅速，两地房企当前工程完成进度也仅在25%-40%之间，相对落后区域的施工进度可能更为滞后。因此，如果要完成原定计划，则下半年需要进一步加快施工进度。从经验来看，雨季后的高温仍会继续影响地产施工节奏，建材需求的明显启动恐要至8月底-9月初，淡季之后的赶工压力巨大。

三、高周转下，建设周期缩短

据调研对象反馈，在近年高周转模式下，商品房建设周期明显缩短。从拿地后的工程进度来看，无锡建筑企业1个月可以拿到建设规划，3个月能拿到施工证，从拿地到取得预售资格，一般只需要6个月左右的时间。在实际建设过程当中，打桩、挖土方可以在拿到施工证之前提前进行，而开挖土方仅需要5-6天，对于1层地下室楼房而言，清完土方到正负零建设完成，仅需45天左右，地下建设每增加1层，时间增加15天左右。

由此来看，在高周转要求下，从拿地到新开工的时间大幅缩短，而新开工到开始消耗钢材的时间也被大幅压缩。从目前数据来看，自2019年以来，新开工与螺纹表需增速已基本同步。3月以来，新开工增速处于逐月修复阶段，6月在同期高基数的情况下仍保持8.9%的正增长，且上半年土地成交较好，后期新开工也有一定保障，我们认为至少在三季度内，地产用钢需求仍然存在韧性。

对于正负零以上施工，华东地区多使用预制板建设，通常可以施工速度7天/层，建筑工地A表示，赶工的时候最快可达3天/层，但相应的人工成本会增加7万元/层，综合考量，6天/层同时兼顾成本与工程进度，淡季结束之后，倾向于按照6天/层的进度进行建设。

四、赶工持续性取决于销售情况

上半年地方政府为对冲疫情冲击，出让大批优质土地，4月以来百城土地成交面积开始超过去年同期，6月土地购置面积增速高达12.1%，上半年房企拿地情况整体较好。调研对象表示，在高周转模式下，拿地会在短期内转化成新开工，因此中短期地产新开工面积相对有保障，为地产赶工提供可施工面积。

从前述分析可知，淡季结束后，可赶工面积仍有保障，且在建项目的赶工动力较强。那么，赶工的持续性如何，可以关注哪些指标进行预判呢？

首先我们对当前建筑企业可采取的赶工方式进行了解。

1、出于保货值完成额目的，可以通过增加新开工面积的方式进行赶工，A工地表示，为保证完成货值计划，将部分次年的项目进行了前置。

2、保证已有项目的进度节点按时完成，建筑企业普遍采用工人承包制，将不同的项目模块承包给特定班组，班组对时间节点的进度负责，如无法完成则需增加人次、班组。

3、保障施工条件，如后期确保原材料的供应、保障机械设备的顺利运转等。赶工阶段，建筑企业往往多管齐下，将各种赶工方式相结合。

不论是项目前置，还是保障节点按时完成、保障施工条件，都对资金提出了更高的要求。在调研过程中我们了解到，资金偏紧是今年地产建筑行业面临的普遍问题，资金问题往往会成为限制工程进度的因素。

从地产投资的资金来源看，自筹资金占比30%、国内贷款占比20%左右，在今年整体信贷环境偏宽松的背景下，国内贷款占比有明显提升，6月同比增速高达20.3%，而自筹资金增速恢复则相对缓慢。销售回款占据半壁江山，因此，赶工期能否顺利进行主要取决于企业的销售情况：如果销售回款顺畅，一方面有相对充足的资金保障赶工的顺利进行，另一方面，较好的预售预期也会增强周转动力；而如果回款不畅，则资金紧张将会成为赶工的限制因素，较差的销售预期也会影响新开工进度。

从上半年来看，前期受疫情冲击，地产销售低迷，从5月中旬开始，在刚需释放、信用宽松、政策松绑等因素的综合作用下，商品房销售开始正增长，6月销售回款同比增速高达16%。综合而言，近期地产资金来源情况有所改善，将有力支撑已开工项目的赶工进度。

但需要警惕的是，近期不同能级城市间销售情况有所分化：6月商品房销售面积当月同比增速为2.1%，相较于5月明显回落，其中30强大中城市销售增速仍处于回升状态，同比达9%。而三线以下城市增速回落拖累整体地产销售增速，考虑到三线城市占比重较大，如商品房销售走弱持续，远期将对地产赶工形成拖累。因此，对于居民收入受疫情冲击较大的三线以下城市而言，远期仍需关注销售增速回落风险。

风险因素：地产销售大幅下滑（下行风险）

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