万科拟斥24亿“出手相救” 但解题关键还在泰禾自身

文/新浪财经 徐苑蕾

在多次“引战”传闻落空后，最终向泰禾集团伸出援手的可能是万科。

今日早间，泰禾集团公告称，泰禾控股股东泰禾投资拟将其持有公司的19.9%股份转让给海南万益，转让价格为每股人民币4.9元，对应总对价约为人民币24.3亿元，交易方式为现金支付，海南万益为万科的全资附属公司。

泰禾集团资金链危机已身陷泥潭多时，而向来以稳健著称的万科，真的甘愿冒险？

根据公告内容，双方为这桩交易设置了多项先决条件。其中最重要的一点是，万科不为泰禾目前的债务兜底，而是需要泰禾先制定债务重组方案，并与债权人达成一致，从而恢复公司的正常运作。

由此看来，“引战”这道难题的解题关键，还在于泰禾自身。但不管怎么说，万科的“出手相救”让泰禾集团迎来了转折的契机。中原地产首席分析师张大伟表示，泰禾的问题主要是资金链问题，是资本市场信心问题，万科入股带来的是信心，不仅仅是24亿的影响。

泰禾“引战”传闻落地，万科拟斥24亿成二股东

截至公告披露日，泰禾投资持有泰禾集团12.19亿股，占公司总股本比例为48.97%，其中累计质押股数为12.07亿股，占其所持股份比例为99.07%，累计冻结股数为12.19亿股，占其所持股份比例为100.00%。

而万科此次如果能顺利入股，则将会以19.9%的持股比例成为泰禾集团的二股东，并不会导致泰禾集团的控股权发生变更。

对于拟入股泰禾集团一事，万科方面回应称，“这是万科向行业伙伴伸出积极援手的投资行为，我们希望协助泰禾走出困境，逐步恢复其正常经营秩序。但此次股权转让能否最终达成取决于相关先决条件能否满足，仍然存在不确定性。”

此次股权交易依然体现出万科向来稳健、谨慎的风格。中原地产首席分析师张大伟分析认为，从入股泰禾的金额，还有设置的交易条件，万科做的入股决定还是相对谨慎的，“主要还是泰禾的基本面问题的确不大，否则稳健的万科不会入股”。

根据泰禾集团2019年财报数据，公司房地产业务实现营业收入218.54亿元，结转面积94.50万平方米。泰禾集团向来以主打高端地产住宅产品著称，且大多数项目布局在核心一线及二线城市。截至2019年末，泰禾集团累计土储总占地面积为1,303.98万平方米，总建筑面积为3270.14万平方米。

知名地产分析师严跃进严跃进则认为，万科如若入股顺利，将获得泰禾集团将近1/5的股权，持股比例比较大。对于万科来说，从收购的成本来看，成本相对不高，属于成本可控、财务潜在回报较高的一次收购行为。

万科的入股价为4.9元,相当于泰禾股价昨日收盘价的8折左右。而上市以来，泰禾集团股价最高一度曾达到21.31元/股，爆出资金链危机后，泰禾集团股价则一落千丈，从高位下跌了近70%。但自公司宣布引入战投后，今年5月以来，公司股价再度走高。截至发稿，今日泰禾集团股价涨5.35%，报6.3元/股。

实际上，自7月中旬以来，业内就盛传万科有可能入股泰禾的消息。据媒体报道，当时双方针对某些细节条款还在探讨，并有望在近期签署协议，而综合各方面信息来看，万科仍然是众多参与者中，最接近与泰禾达成合作的企业。

而就在昨日晚间，万科深夜在深交所互动易平台上回应泰禾“引战”一事称，“请以上市公司正式披露的信息为准”，回应态度略显暧昧，如今看来，也似乎为今日的入股公告做好了预热。

泰禾集团积极引入战略投资者的背景，在于前几年公司在全国范围内疯狂扩张，并且高价购入多宗地块。但在新一轮楼市调控开启后，房企融资环境收紧，泰禾集团于2018年出现资金链危机，并从2019年9月起陆续出现债务违约。

随后，泰禾集团多次启动资产出售计划。2019年，公司完成16笔子公司重大股权处置，对应交易额为133亿元，交易主要是泰禾集团向世茂房地产、五矿信托等公司出售旗下的房地产项目。

然而，泰禾集团的债务危机仍然未解。5月中旬，公司宣布控股股东泰禾投资正在筹划为公司引入战略投资者，相关交易可能会涉及公司控制权变更。

市场揣测，国资或者福建房企出手帮助泰禾纾困的几率较大。此前业内传闻称，泰禾集团方面已经接触过多家战投，包括华润、中国金茂、厦门建发、厦门国贸等，但“接盘方”身份却一直没有揭晓。

万科不为债务兜底，解题关键还在泰禾自身

从股权收购的角度来看，泰禾和万科方面都已迈出实质性的一步，但目前双方交易还仅处于前期阶段，这是因为要想达成最终入股，交易还需要满足多项先决条件。

其中最重要的一点是，万科不为泰禾目前的债务兜底，而是需要泰禾先理顺债务重组方案，这意味着，“引战”这道难题的解题关键，还是在于泰禾自身。

根据公告内容，泰禾需要制定债务重组方案，并与债权人达成一致，债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产，能支持泰禾可持续经营，并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可。

7月初，泰禾集团曾披露过公司最新的债务情况。公告资料显示，截至7月7日，泰禾集团已到期尚未还款金额为270.65亿元，占公司最近一年经审计归母净资产的137.38%。其中，泰禾集团认为的实质性逾期借款总额为35.17亿元，均发生在今年4-7月。泰禾集团最近一次实质逾期借款是15亿的中期票据“17泰禾MTN001”未能按期兑付本息。

此外，2020年年内泰禾集团到期债务为555.11亿元，其中来自信托公司、资管公司的贷款比例较高，分别达到46.64%和24.8%。

截至今年一季度末，泰禾集团货币资金为55.53亿元，较2019年底下降58.60%。而根据公告内容，对于今年一、二季度的短期债务，泰禾集团已经还款48.10亿元，已完成贷款置换和展期续贷61.80亿元。对于其他除公司债以外的年内剩余到期债务金额，公司称正与相关债权人积极沟通置换和展期续贷。

目前，泰禾集团能用于偿债的资金来源，主要有两方面：一是来源于公司所开发地产项目的销售回款。公告资料显示，截至2020年5月底，泰禾集团所开发房地产项目总剩余可售货值约3650亿元，其中预计销售回款10亿元以上项目有22个。

不过，受新冠肺炎疫情及公司房地产开发项目结算排期的影响，2020年上半年泰禾集团无集中交付的地产项目，仅有零星项目交付结转收入。克而瑞数据显示，上半年，泰禾集团的销售额仅248亿元，同比下降45%。根据公司最近披露的业绩预告，上半年泰禾集团亏损额达到14.6亿-18.6亿，而去年同期盈利为15.6亿。

除了销售回款之外，泰禾集团还可以通过自持物业项目的变现来偿债。根据公告资料，截至7月7日，泰禾集团自持物业项目共计18个，涉及购物中心、LOFT、底商、写字楼等业态，截至2019年年末，公允价值共计约255亿元，建筑面积约89万平米；公司正在运营中的酒店有凯宾斯基、铂尔曼、洲际酒店，截至2019年年末，账面价值共计约29亿元。

在很大程度上，万科的入股意愿可以为泰禾背书，提高金融机构以及市场对泰禾的信心，或能加快债权人与泰禾的协商流程。

严跃进分析认为，对于泰禾来说，以万科持股作为背书，企业资信等级有望提升，这对于后续加快债务问题的处置有较为积极的作用。虽然此次合作中，万科不对债务的解决兜底，但客观上是有助于债务问题的快速解决。

张大伟则表示，泰禾的问题主要是资金链问题，是资本市场信心问题，万科入股带来的是信心，不仅仅是24亿的影响。

至于债权人与泰禾协商债务重组方案的难度，一位知名信托公司风控人士对新浪财经表示，“信托公司的操作，一般会先和泰禾谈债权重组，看资产价值流动性，后续万科做股东会对泰禾经营有利好，有利于资产盘活销售后还款，债务重组的难度，主要看泰禾整体的资产和债务情况。”

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