不到一个月 贷款合同改了吗？房贷利率连降8个月 银行偏向LPR

剩不到一个月了，你的贷款合同改了吗？房贷利率已连降8个月，利息支出有何影响？重定价日怎么选更划算？

券商中国

按照央行此前通知，LPR转换原则上应于2020年8月31日前完成转换，仍有部分购房者持观望态度。

距离房贷办理LPR转换的最后期限仅剩不到一个月的时间，广州的张先生告诉券商中国记者，最近有收到银行发的信息，可以在手机App上进行LPR转换，但不知道怎么算对自己更有利。

LPR利率的变动情况，直接关乎购房者的月供增减。据央行数据显示，自去年8月份LPR报价机制改革以来，截至目前的12次报价中，5年期以上LPR共下降3次，累计下行20个BP。

wind数据显示，自去年11月以来，首套平均房贷利率已经连续8个月环比下降。去年11月份时首套平均房贷利率为5.53%，今年7月份已至5.26%，共下降了27个BP。换言之，首套平均房贷利率的下降幅度要快于5年期LPR利率。

此外，转换LPR的重定价日选哪个更划算？有受访者告诉券商中国记者，转换LPR时银行方一般提供两种选择，一种是按个人贷款发放日期，另一种则是固定每年1月1日计算，但考虑到一般年底银行贷款额度收紧，利率都会走高，所以更倾向于前一种选择。

平均房贷利率连降8个月

受LPR下调的影响，与其挂钩的房贷利率也步入下行通道，但上半年全国多地平均房贷利率下降幅度却超过LPR。

兴业证券的最新报告指出，平均房贷利率连续8个月环比下降：2020年7月，全国首套房平均房贷利率为5.26%同比下降3.31%，环比下降0.38%；二套房房贷利率为5.58%，同比下降3.13%，环比下降0.36%。

wind数据显示，首套平均房贷利率从2014年8月的6.70%，逐步下降到2017年6月的4.89%，在2018年12月又抬升至5.68%，此后至今步入下行通道。

融360大数据研究院分析师李万赋指出，疫情发生以来，LPR多次调整，5年期以上LPR比去年底下调了15个BP，也带来了全国各地房贷利率不同幅度的下调。据监测数据，今年7月，全国首套平均房贷利率、二套房贷利率较去年底下降28BP、27BP，降幅均远超过5年期LPR降幅。

“房贷利率挂钩LPR以后，房贷利率走低，与LPR有比较大的关系。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林指出，房贷利率相比LPR而言下降较快，贯彻的还是“房住不炒”的宗旨，既满足刚需购房要求，也能在一定程度上鼓励刚需消费，稳定经济发展。

具体来看，与去年底相比，一线城市北上广深的首套房贷平均利率降幅分别为15、17、40和22个BP，北京、上海、深圳利率水平基本和5年期LPR波动保持一致。而广州降幅尤为明显，达到40BP，位列检测的41个城市中第10位。

截至2020年7月，36个城市的房贷利率平均水平较去年底降幅超过15BP，其中，昆明和苏州地区房贷利率下降幅度高达60个BP有余；哈尔滨、郑州和中山地区的降幅也在50BP以上，另外还有5座城市的降幅超过40BP之间。

东北证券王凤华指出，截至7月份，LPR 利率已经连续4个月不变。LPR 利率维持不变，说明银行今年的让利空间已经比较有限。

李万赋表示，住房信贷措施也是房地产调控的重要一环，而且5年期LPR报价连续多月未变，其中应该也考虑到避免刺激到房地产市场的因素。因此，估计短期内房贷利率大面积下行的局面或难再现。

银行偏向客户选择LPR

按照央行此前通知，LPR转换原则上应于2020年8月31日前完成转换。

多位受访者表示，未来利率下行是大概率的趋势，因此已经选择了LPR转换。但也有部分受访者指出，与动辄20、30年期限的房贷相比，一两年的LPR利率影响有限，应该从中长期角度出发，考虑利率长期变化趋势。

“是否选择LPR，是客户自己选择的，但对于银行而言，会偏向于让客户选择LPR。”一家国有大行的银行工作人员告诉记者，比如现在要给一些房贷客户打电话通知是否办理转换，如果是企业贷款，也会和对方商量，要签署自愿协议。

家住长沙的周女士告诉券商中国记者，自己今年在长沙购房，购房时贷款银行在合同上并未明确列出LPR和基准利率的选择，“如果我不过问的话，银行大概率会直接按LPR利率处理，而且这个贷款利率的具体区别，怎么计算的，并没有人告诉我。”

尽管对银行的服务并不满意，但周女士还是根据自己获得的信息选择了LPR利率，“因为我和家人预计国内利率整体是下行的，所以认为LPR更合适。”

盘和林指出，“央行货币政策的制定和传导也是按照LPR的机制。既然LPR已经成为货币政策一个重要的传导机制，那么从政策传导和风险管理的角度来看，商业银行都会更欢迎LPR一些，也会督促贷款客户尽快进行LPR转化。”

中信证券首席固定收益分析师明明表示，LPR改革后存贷款利率均有下行，但二季度贷款利率下行有限。二季度金融机构人民币贷款加权平均利率仅仅下行2bp，均小于MLF和LPR的下行幅度，预计后续LPR下行难度较大，存量贷款定价基准转换仍然是降成本的主要来源。

招联金融首席研究员董希淼表示，9月份将基本完成存量房贷定价基准转换，存量房贷利率中枢整体下移。但是，下半年的货币政策不会进一步放松，而是更加强调适度，与房贷利率关系密切的5年期以上LPR下行的空间并不大。

一位银行业内部人士则表示，虽然无法预测未来LPR的具体走势，但市场化利率和总体经济环境息息相关，经济环境好，LPR可能走高，但同时大家还款能力也会增强，反之亦然，因此从抗风险的角度来看，LPR可能更好一些。

重定价日选哪个更划算？

据了解，现在房贷利率基本都是一年一变，但是重定价日有两种选择：一是个人贷款发放日期，二是随大流，即固定为每年1月1日。

LPR具体怎么转换？以广州的陈女士为例，她在今年3月份完成了LPR转换。

陈女士在2018年底购房，当时购房利率为基准利率4.90%，上浮10%，实际利率为5.39%，即贷款利率构成为“基准利率4.90%+59个BP”。

3月份进行转换时，陈女士选择了重定价日为“每年1月1日”的调整方式，按照今年1月1日LPR利率4.80%计算，利率要加59个BP，也就是说，她以后的贷款利率为“当年LPR利率+59个BP”。

从上面例子可以看出，陈女士上浮的59个BP前后并未发生改变，只是以LPR利率替代了当时购房时的基准利率。

有购房者向券商中国记者表示，“如果重定价日设为1月1日，就要参考上一年12月20日的LPR报价，而银行每年年底的资金会比较紧张，利率可能会上调，这样会不划算。”

对于贷款人担心的年末利率高的问题，由于LPR报价不足一年，尚不能总结出规律。从仅有的11个月数据来看，2019年12月5年期以上LPR报价4.8%，低于2019年的4.85%，但又高于今年以来的4.65%-4.80%。

专家表示，从2010年至2019年的实际情况看，剔除掉贷款基准利率调整因素后，一般贷款利率年内波动幅度多在10个基点（也就是0.1个百分点）以内。以一笔100万元、剩余期限25年、等额本息的房贷为例，利率为4.8%和4.7%，月供相差约为57元。因此，重定价日选在哪个月份，对借款人实际利息支出的影响并不大。

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