房贷利率连续8个月环比下降 背后原因有哪些？

原标题：房贷利率八连降！

来源：中国银行保险报

按照人民银行要求，存量个人房贷将于8月31日前完成利率定价方式的转换。兴业证券最新研报显示，平均房贷利率已连续8个月环比下降。之所以出现这种趋势，一方面与LPR接连下调有关，另一方面也体现了“房住不炒”等政策落实的有效性。

八连降

兴业证券最新研报显示，2020年7月，全国首套房平均房贷利率为5.26%，同比下降3.31%，环比下降0.38%；二套房房贷利率为5.58%，同比下降3.13%，环比下降0.36%。无论是新房还是二手房，其平均房贷利率都已经出现连续8个月的下降。

对此，麻袋研究院高级研究员苏筱芮表示，去年8月起，我国启动LPR定价机制改革，改革后的新增信贷利率主要参考LPR。2019年底，央行宣布存量信贷“换锚”，这意味着2020年以后新增的商业房贷利率直接与LPR挂钩。

数据显示，今年LPR曾两度实现“双降”。具体来说，2月20日公布的1年期LPR下降10个基点至4.05%，5年期以上LPR下降5个基点至4.75%；4月20日公布的LPR则创下单月最大降幅：1年期LPR下降20个基点至3.85%，5年期以上LPR下降10个基点至4.65%。

今年以来，我国货币政策的主要目标为推动综合融资成本明显下降，流动性总体保持合理充裕，在此基调下LPR下行趋势明显，与LPR挂钩的房贷利率也因此出现连降。

“房住不炒”

与此同时，房地产金融政策的有效性也助推房贷利率进入下行通道。

银保监会始终强调“房住不炒”政策的落实，今年6月提出的2020年银行机构市场乱象整治“回头看”工作要点中，将关注“个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房”“流动性贷款、并购贷款、经营性物业贷款等资金被挪用于房地产开发”等。

下一步，实施好房地产金融审慎管理制度仍是监管工作的重点。银保监会召开的2020年年中工作座谈会暨纪检监察工作（电视电话）会议指出，坚决防止房地产贷款乱象回潮。央行也提出，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

有银行业观察人士对《中国银行保险报》表示，由于房贷在居民支出中占比较高，房贷利率下降对于缓解居民住房压力无疑能产生积极作用。此外，过去半年，金融部门把更多信贷资源投向制造业和中小微企业，这种投向指引也在一定程度上使得流向房地产领域的资金减少。

完善长效机制

苏筱芮表示，LPR定价机制改革初期，其连降态势无疑有利于减轻居民购房压力，尤其对于贷款金额较大的申请人而言更是利好；但随着时间的推移，LRP利率逐渐趋稳，效果可能不如前期明显。

实际上，最近几期的LPR就呈现了这种态势。7月20日公布的1年期和5年期LPR仍分别为3.85%和4.65%，已连续3个月“按兵不动”。

此外，随着个人房贷于8月31日前完成LPR定价转换，还需留意“重定价日”这一概念。由于LPR对房贷利率的影响不是即时的，而是会在下一个重定价日体现，可能表面上的这种“连降”需要一定时间才能反映到存量房贷客户身上。

因此，经济学家宋清辉提示，想彻底解决居民购房、住房难题，还应从完善房地产长效机制这一关键点着手。具体来说，可以增加各种政策性住房的供给，进一步提高租房居住的可靠性和稳定性；调整住宅用地供给格局，优化住宅用地的空间供给结构，避免供需严重失衡。

苏筱芮则建议，除通过LPR下行带动房贷利率下降外，减轻居民住房压力还可以依靠对房产所涉增值税、契税等税种进行税收优惠补贴来实现。例如，今年8月11日，《中华人民共和国契税法》获得通过，自2021年9月1日起施行，条款内容涵盖“契税税率为3%至5%”，而现实中契税实际税率普遍在1%-3%左右，就是因为各地存在优惠补贴政策。

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