美的置业2020年中期业绩：收入大幅增长 融资成本再创新低

8月20日，美的置业控股有限公司发布了2020年中期业绩。上半年，美的置业共实现累积合同销售金额482亿元，同比增长2.1%；营业收入为209.37亿元，同比增长47.5%；核心净利润23.57亿元，同比上涨24.7%。

公司的新增借款加权平均融资成本为5.18%，同比下降66BP，处于行业较低水平，融资优势凸显。此外，公司主动控制财务杠杆，净负债率为86.8%，较2019年期末下降2.2个百分点。截至2020年6月30日，现金及银行存款结余与短期债务覆盖率为2.26倍，为公司持续稳步发展提供充足现金流。

上半年逆势增长 长三角地区恢复快贡献占比高

美的置业于2018年10月在香港联交所主板上市，公司主业包括物业开发及销售、物业管理服务和商业物业投资及运营。

新冠肺炎疫情给房地产行业带来正面冲击。根据国家统计局数据，2020年上半年，商品房销售收入66895亿元，同比下降5.4%，其中住宅销售额下降2.8%。全国商品房销售面积6.94亿平方米，同比下降8.4%，其中住宅销售面积下降7.6%。

公司在实现了规模布局后步入稳健经营，面对行业整体业绩下滑，业绩逆势增长，利润稳中有升。其中，物业开发及销售贡献大部分营收，实现营业收入205.34亿元，同比增长47.9%，营收占比为98.07%，该增幅主要是因为确认销售面积增长，公司确认销售面积236.83万平方米，同比增长52.8%；物业管理服务收入为3.46亿元，同比增长61.5%，是三大业务中增速最快的。

从盈利能力来看，公司的毛利为55.24亿元，同比增长8.5%，主要是销售收入的上升带动所致，核心净利润为23.6亿元，同比增长24.7%。

公司主要聚焦珠江三角洲经济区、长江三角洲经济区、长江中游经济区、华北地区和西南地区5大经济区，依靠核心都市圈的布局， 2019年全年销售金额破千亿。

2020年上半年，公司及合营企业及联营公司的合约销售金额为482亿元，全年同比增长可期，合约销售建筑面积为437.9万平方米，受益于高等级城市项目入市及产品力的快速提升，销售均价较2019年同期增长5.6%至11008元/平方米，盈利能力进一步提升。

随着疫情得到控制，前期积累的需求得到释放，其中经济腹地长三角地区复苏较迅速，上半年贡献合约销售金额224.1亿元，同比增长37.2%，占集团合约销售额的46.5%，其次为珠三角地区，合约销售金额占集团的14.6%，其他区域合约销售金额占集团的38.9%。

融资成本再创新低 财务稳健性提升

土地价格稳定，建造成本固定，融资成本可以很大程度上决定房企的盈利能力。近年来，房地产企业着力于调整债务结构，降低融资成本，而融资市场两极分化严重。

上半年，公司的融资成本创历史新低，新增借款加权平均实际利率为5.18%，2月份公司把握机遇窗口，成功发行票面利率低至4%的公司债券，8月又发行一笔2+2期限公司债，利率低至3.98%，创下公司发债利率历史新低。公司借款总额的加权平均实际利率由去年同期的5.95%降至5.52%，进一步提升了盈利能力。

此外，公司的财务稳健性提升，截至2020年6月30日，公司的净负债率86.8%，较2019年期末下降2.2个百分点。公司的总借款为561.13亿元，银行及其他借款、公司债券分别为441.46亿元和119.66亿元。公司一年内到期的银行及其他借款、公司债券分别为54.52亿元和60.56亿元，合计115.08亿元。公司现金及银行存款为259.96亿元，尚未动用的银行授信额度为874.1亿元。现金及银行存款结余与短期债务覆盖率为2.26倍，处于健康区间。

向核心城市靠拢提升土储质量 两翼产业赋能

产业发展面临升级，城市建设和房地产发展需要寻找新空间，城市潜质分化，驱动大量资源投向主流城市。公司拿地主要聚集在核心都市圈，并不断向中心城市和核心一二线城市靠拢，持续贯彻区域深耕和城市升级战略，获得更高的品牌溢价和利润兑现。上半年，杭州、东莞等新进高等级城市在报告期内的业绩贡献占比提升，其中一线、强二线占比为29%，二线占比为43%。公司新增土地储备总建筑面积399万平方米（合营企业/联营公司所持土储已按权益比例折算），新开拓市场包括温州和洛阳。

截至2020年6月30日，公司共有295个物业开发项目，其中通过合营企业及联营公司参与67个项目，覆盖全国18个省级行政区的61个城市，已进驻上海、广州、武汉、天津、郑州、重庆、成都等国家中心城市，拥有总土地储备总建筑面积5431万平方米。

公司围绕“一主两翼”的业务格局，其中住宅开发与服务紧扣AIoT科技时代用户智慧、健康人居住需求的趋势，独创“5M智慧健康社区”产品战略体系，公司联合阿里云落地首个AI智慧社区，智慧家居标准在2019年4.0版基础上迭代至4.1版。截至2020年6月30日，智慧家居累计交付约4万套；在充分的客户研究基础上，联手清华大学建筑设计研究院、安道设计开展前瞻性技术研究并推出美的健康人居计划，八大健康场景构建未来社区全新生活方式。

在两翼方面，公司加速布局智能化产业和建筑工业化产业，成功研发社区家居大脑AI，AIoT实现全面落地和全人居智慧场景覆盖，智慧硬软件生态更加完善；成立产业产品研究研究，两家装配式工厂投产，推动装配式内装生态布局。（文/新浪财经上市公司研究院 小飞鼠）

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