时代中国2020年期中考：融资成本下降 城市更新扩张

时代中国2020年期中考：融资成本下降城市更新扩张

本报记者/余燕明/广州报道

日前，时代中国控股有限公司（01233.HK，下称“时代中国”）发布了2020年中期初步业绩。尽管受到新冠肺炎疫情影响，但时代中国在今年上半年的物业销售额及净利润等多项业绩指标稳中有升。

今年前6个月，时代中国实现合约销售额325.7亿元，同比增长了4.3%；当期结转确认营业收入149.2亿元，同比减少6.4%；净利润为18.1亿元，同比增长了6.5%。

时代中国董事会主席、行政总裁岑钊雄表示，对公司2020年上半年物业销售表现满意，预计下半年仍将继续改善，有信心完成全年既定销售目标。

2020年上半年，时代中国把握住阶段性还款期进行债务置换，大幅降低了上市公司融资成本，整体利率水平有望进一步降至6%~7%。

在土地储备方面，截至今年6月底，时代中国总土地储备约2180万平方米，主要布局在国内一二线城市及粤港澳大湾区，其中位于粤港澳大湾区的土地储备占比接近90%。

时代中国更大发展潜力在于城市更新业务。今年上半年，该公司已累计获取超过150个城市更新项目，潜在总建筑面积约5200万平方米。2020年，时代中国预计将有10个城市更新项目实现转化，总建筑面积约200万平方米，可售货值约700亿元。

融资成本预计降至7%以下

据岑钊雄介绍，时代中国在2020年上半年的重要工作之一，就是努力降低融资成本，并且成效显著。

当期，时代中国先后发行了多笔境内外公司债券，年息介于5%~6.3%，维持在行业内较低利率水平。

其中，2020年2月，时代中国发行了一笔本金为5.75亿元的境内公司债，以及一笔本金7.4亿元的境内公司债，年息分别为6.2%、5%；2020年3月，时代中国发行了一笔本金9.5亿元的境内公司债，以及一笔本金15.5亿元的境内公司债，年息分别为6.3%、5.1%；2020年5月，时代中国发行了一笔本金2亿美元的优先票据，以及一笔本金25亿元的境内公司债，年息分别为6%、5.24%。

尤其是时代中国在今年上半年累计发行了63.15亿元境内公司债，用于置换年内到期债务，加权平均成本为5.4%，较原债务成本降低了2.7个百分点。在境外发行的2亿美元优先票据，融资成本也降低了近1个百分点。

据悉，截至今年6月底，时代中国加权平均融资成本为7.4%。岑钊雄表示，公司把握了2020年上半年集中还款期进行了债务置换，接下来整体有息债务的加权平均融资成本有望降至6%~7%。

“今年上半年是公司阶段性偿债高峰期，期内80多亿元的债务置换过程中，融资成本降低了2.7个百分点，对上市公司资金成本将带来正面影响，”岑钊雄说，“低息债务置换的成效预计会在下半年开始显现。”

期末，时代中国背负的有息债务规模为587.2亿元，比年初的532.6亿元增加了54.6亿元，增幅为10.3%。其中，将于一年内到期的有息债务为241.5亿元，短期债务占比约为41.1%。

与此同时，时代中国也储备了更多现金资源。期末，上市公司持有的现金资源为345.3亿元，比年初的292.8亿元增加了52.5亿元，增幅为17.9%。

按照时代中国持有345.3亿元现金资源计算，其对241.5亿元短期有息债务的覆盖比率为1.43倍。

截至2020年6月底，时代中国的净负债率（有息债务扣除现金资源后与权益总额的比率）约为71%，比年初的67%略有增加，但仍处于房地产行业内较低水平。

据时代中国执行董事、首席财务官牛霁旻介绍，到今年6月末公司的241.5亿元短期债务构成里，占比超过90%是在境内外公开市场发行的公司债。截至目前，时代中国针对所有将于未来一年内到期的短期债务，都已经拿到了监管部门的相关债务置换的发行批文。

他进一步介绍，时代中国基本不存在短期偿债压力，上述占比超过90%的境内外公开市场发行的公司债，包括94.4亿元境内公司债及102亿元境外公司债。其中，94.4亿元境内公司债，已经获得监管部门批文进行债务置换的发行额度为95.2亿元，截至7月底已累计发行置换84亿元境内公司债。

另外，102亿元境外公司债相当于14.5亿美元，今年7月，时代中国已经发行了一笔本金为3亿美元的优先票据，年息为6.75%，将用于等额置换上市公司于2020年11月到期3亿美元优先票据。其余3笔合计本金11.5亿美元的优先票据将在2021年上半年到期，为避免不必要的重叠利息开支，预计之后再安排发行置换。

“基于现金储备的角度，现金短债覆盖比率超过1.43倍，而且未来一年内公司还会有正常的销售回款，所以短期偿债没有任何压力。”牛霁旻补充说。

已获取超150个城市更新项目

2020年上半年，时代中国继续审慎地补充了土地储备，以支撑上市公司持续稳步增长。

期内，时代中国新增获取了7宗土地，分别位于佛山、东莞、长沙，预计总建筑面积92.4万平方米，时代中国应占约54.8万平方米，对应承担的土地成本为42.6亿元。

截至2020年6月末，时代中国已在全国16个城市拥有土地储备总建筑面积约2180万平方米，主要布局在国内一二线城市及粤港澳大湾区，其中位于粤港澳大湾区的土储占比接近90%，足够支持上市公司在今后3~5年内发展所需。

时代中国更为庞大，也更具潜力的土地储备集中在城市更新领域。截至2020年6月底，时代中国累计获取了超过150个城市更新项目，主要分布于粤港澳大湾区7个城市，潜在总建筑面积约5200万平方米。

“粤港澳大湾区的城市更新力度很大，各个城市都希望通过城市更新推动发展，实现产业升级，增加税收、扩大就业，保持城市活力，”岑钊雄说，“我们也已积极参与其中，包括旧村、旧厂改造，也在今年上半年取得了很大收获。”

他介绍，公司预计在2020年将有10个城市更新项目完成转化，总建筑面积约为200万平方米，可售货值约700亿元。截至今年7月，时代中国已经顺利完成4个城市更新项目转化为土地储备。

城市更新已经成为时代中国获取补充土地储备的重要策略。“2020年拿地安排和策略没有改变，优先通过城市更新项目锁定土地，这是最重要的方式，同时通过招拍挂公开市场及收购寻找机会。”岑钊雄说。

他补充说，时代中国的土地储备策略，还是会继续聚焦在粤港澳大湾区重要城市的城市更新项目，虽然今年上半年受新冠肺炎疫情影响，城市更新项目审批手续上变慢，但随着政策进一步放开以及粤港澳大湾区各个城市对于城市更新业务的支持，城市更新项目落地的进展会更快一些，也给上市公司带来更多的新增土储和更高的毛利率。

尽管时代中国在2020年上半年没有直接结转确认来自城市更新项目的收入，但是城市更新业务仍然间接推涨了公司的盈利水平。

上市公司主营业务收入之外的其他收入及收益，在2020年上半年由上年同期的3.9亿元增至11.9亿元，增幅高达208%。该项收入主要来自重新计量于一家联营公司既有权益实现调整收益3.1亿元，以及议价收购一家附属公司的收益5亿元。

这得益于时代中国在城市更新业务上取得成果，其位于广州中新知识城的红卫村旧改项目成功转化后带来溢价收入所致。

据牛霁旻介绍，2020年中期财务报表确认城市更新业务收入为零，但红卫村旧改项目在2019年完成一级开发后，今年上半年通过引入第三方合作开发的交易方式，收到并且实现了首笔8.5亿元旧村改造一级开发收益。

“在城市更新业务上，我们已经有了非常大的进步和发展，”岑钊雄说，“时代中国的首要策略是聚焦粤港澳大湾区，目前完成了第一阶段的业务布局，大概率能够实现1000亿元左右的规模。我们考虑的是长期发展和持续增长，所以与获取土地储备的能力有关，而城市更新就是最重要的方式。”

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