排名跌出地产30强 远洋集团任重且道远

来源：涛哥杂谈

又到了各大房企发中报的日子。

最近有粉丝留言问远洋怎么样？看了下他家年中成绩单，浏览一番后，个人想法：有进有退，喜忧参半。

喜的是营业收入、毛利润同比上涨，融资成本低；

忧的是销售额同比下降30%，跌出30强，且净利润、归母净利润连续下滑；

但不管横向对比还是纵向对比，远洋集团的表现还是有些不“如意”。

那么，下一步的路怎么走？全年业绩能否达成？啥时候能重回30强？

这对远洋来说，都是不小的挑战。

1

销售额与净利润缩水

8月17日，远洋发布2020年中期业绩。

1、销售额下降

报告显示，上半年销售额418.4亿，同比下降30%；累计销售面积218.57万方，同比下降23%。

相比于少数房企逆市增长，多数房企基本持平的行业现状来说，远洋这份成绩单确实不够理想：

TOP50房企中，远洋的业绩降幅也是“名列前茅”。

从行业排名看，今年上半年远洋也直接跌出了30强。要知道，在2015年之前其排名一直在TOP20之列。

2020年初，远洋将今年的销售目标定在1300亿。按此计算，上半年仅完成了全年目标32%，比例明显偏低，年度目标失守的风险较大。

2、毛利增长、净利下滑

销售额大幅下降同时，远洋集团的净利润也出现“缩水”。

期内，营业收入193.7亿，同比上升18%；毛利44.7亿，同比上升33%；毛利率上升至23%。

毛利率的上升，主要是期内物业销售价格较去年同期有所增长。

但值得注意的是，毛利率虽有所提升，但对比行业数据，仍属于偏低的。

克而瑞数据显示，2019年50家典型上市房企加权平均毛利率是29.9%，中位数为28.8%。因此毛利率方面，远洋还需继续追赶同行。

此外，其成本管控也对毛利提升率有一定贡献。公告显示，上半年公司管理费在收入中的占比为3.9%，同比下降1.3个百分点；销售费用下降0.4个百分点。

费用大幅下降通常是以组织优化为前提，其中苦乐远洋员工应该深有体会。

企业的真实盈利情况，还是要看净利润、净利润率、归母净利润这几个数据。

远洋则呈现出下滑趋势：

净利润19.79亿，较去年同期的25.33亿元下降21.88%；

归母净利润12.23亿，较去年同期的18.75亿元下降34.79%。

对此，远洋在中报中解释称，主要是由于投资物业公平值收益、出售附属公司权益收益等非核心利润有所减少所致。

对于这种毛利上升，净利下降的情况，克而瑞分析认为，主要有两大原因：

一方面是远洋去年合联营收入较高，且有出售附属公司权益的收益，因此今年净利润不如去年。

另一方面是计算项目的权益占比较去年同期下滑，应该适当提高合作项目的权益比例。

那么，销售额与净利润均缩水的远洋到底哪里出了问题？

2

谁拉了远洋的后腿？

远洋集团出身好，背靠大股东，更是有很多优势，首先就是融资成本。

中报显示，其净借贷比率为65%，比2019年年底下降12个百分点，创近年新低。

更值得注意的是，远洋加权平均利率仅有5.14%，同比下降29个基点，比2019年底下降约36个基点。

要知道业内房企融资成本能做到5%左右的，少之又少。

远洋能远低于行业平均水平，它做对了什么？其实就是利用自身优势把握融资窗口进行了数次融资。

优势如此明显，为何结果不理想？是什么扯了远洋的后腿？

事实上，除了受疫情影响外，还有几个原因导致其发展失衡：

1、城市分布单一

从区域布局看，远洋对环渤海区域销售依赖度过高，贡献占比约50%，较去年年末上升8%，而北京和天津两个城市占环渤海销售金额的62%。

但是6月份北京疫情反弹，京津冀区域楼市回暖速度比长三角和大湾区迟缓，在一定程度上影响了上半年业绩。

2、多元化拖累主业

时间回到2016年，这是远洋命运转折的一年。

这一年，董事长李明声称：“拿地王不是成熟开发商做的事，土储越多，风险越大”。自此远洋拿地变得过于谨慎，开始掉队。

同年，远洋地产更名为远洋集团，确定“地产+多元化产业模式”的战略。

但后来其着重发展的远洋营造、远洋商业、长租公寓、养老产业等表现不佳。重资产及长周期项目严重拖累主业发展，使远洋错过2016-2018年的地产黄金周期。

好在，远洋也已经认识到这几点，今年开始转型，将资源向“小快项目”倾斜。

3

转型破局还需时日

经历前几年的滑坡，为求利润率的提高，远洋集团断臂求生，剥离了盈利能力欠佳的养老及长租公寓产业，聚焦开发主业，持续优化土储布局。

为减轻对京津冀区域过度依赖，远洋提出“南移西拓”战略，对南方、中西部等京津冀大本营以外地区加大布局，来平衡区域发展，形成了北京、环渤海、华东、华南、华中、华西六大区域开发布局。

这样做也是为了增强抗风险能力，毕竟城市布局偏科很容易收到政策影响。

上半年，远洋集团在15个城市共获取18个项目，新增土储201万方，平均地价为5900元/平米，销售型项目建筑面积并表比例95%。

从土地储备看，截至6月30日，远洋已布局51个城市，总土储4782万方，其中二级开发土储3742万方。

不过，远洋土储仍集中于北京地区及环渤海地区，占比达53.4%。

可见，战略转型并非一朝一夕的事情，远洋的调整和破局还需时日。

结 语

大疫面前，地产行业也经历了巨大的冲击和考验，有的房企跑赢了市场，有的却被绊倒在路上。

正在经历“中年危机”的远洋，前期迷失了方向，导致如今跑的有些累。

从销售额和净利下降，城市布局难以很快改善的情况看，这一颓势今年或将持续。

想要重回30强，亦或是实现1300亿的年度目标，远洋都还任重而道远。

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