雅居乐谨慎拿地 陈卓林强调拿错地是很痛苦的事情

千亿雅居乐稳增长答卷： 销售盈利全面改善多元业务开花结果

作者： 孙梦凡

虽然面临新冠肺炎疫情带来的 巨大冲击，但得益于一贯稳健的风格及积极灵活的应对策略，雅居乐(03383.HK)仍交出了一份令人满意的中期答卷。

半年报数据显示，今年上半年雅居乐实现营业收入335.27亿元，较去年同期上升23.7%；毛利为115.20亿元，较去年同期大幅上升40.2%；集团整体毛利率34.4%，较去年同期上升4.1个百分点。核心净利润及股东应占核心净利润分别达到65.18亿元、53.06亿元，分别同比上升35.6%、32.9%；核心净利润率及股东应占核心净利润率分别为19.4%及15.8%。

上半年物业发展确认销售收入293.10亿元，较去年同期上升18.7%。同时，多元化业务收入占比较去年同期上升3.6个百分点，占比达12.6%。

销售盈利全面改善，多元业务开花结果。雅居乐继续选择大手笔分红，向股东派发每股0.5港元的中期股息，股利支付率达34.1%。

销售盈利全面改善 全年目标完成无虞

“中期业绩不容易，经过公司上下的努力，也有去年打下的基础，今年第二季度很不容易。”业绩发布会上，雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林连用两个“不容易”，感叹这半年的艰难与成绩。

上半年，疫情对各行各业造成不同程度的冲击，房地产行业也未能幸免。但通过积极拓展多元化的线上线下销售策略，雅居乐二季度以后预售额强劲复苏，成功扭转局势。

回顾期内，雅居乐连同其合营及联营公司累计实现预售金额551亿元，全年预售目标完成率为 46%；对应建筑面积为 404.9 万平方米，预售均价每平方米13608 元，销售表现符合预期。

从区域贡献看，雅居乐的销售“天平”已越发均衡。期内华南地区业绩贡献为33%，其中粤港澳大湾区贡献达到24.1%，华东地区贡献27.3%，华中和华北地区业绩贡献合计为15.8%，海南云南业绩贡献14.8%。

在销售业绩稳健增长的同时，雅居乐财务状况也全面改善。公司加快销售款项回笼，强化资金及预算管理，优化成本及开支管理，并多渠道融资以优化财务结构。

截至2020年6月末，雅居乐净负债率为73.3%，较年初下降9.5个百分点，处于行业内较低水平；集团在手现金464.07亿元，现金短债比接近1.2倍，同样优于行业平均水平。

“未来三年，希望将投资、财务和评级等主要指标做好，将风险降到最低。”陈卓林坦言。

展望下半年，雅居乐表示将加大销售力度，并有信心完成全年1200亿销售目标。

中金公司最新研报表示，上半年雅居乐盈利增长与财务状况全面改善，超出市场预期。考虑到下半年可售资源充足，且公司将聚焦优势区域、以刚需刚改产品为主，预计下半年去化率具备韧性，能够支撑公司顺利完成全年1200亿元的销售目标。

积极审慎夯实土储坚决不拿错地

“我们现在不能乱拿地，下半年会有更好的机遇。如果没有好地、好项目，我们到明年再拿地，因为拿错地是很痛苦的一件事情。”面对不断升温的土地市场，陈卓林在业绩发布会上如是说。

今年上半年，受流动性宽松及销售复苏的影响，土地市场竞争激烈，整体呈现高起拍价、高成交价、高溢价率等特征。对此，雅居乐坚持多方式拿地、拿好地、不拿错地的一贯原则，并聚焦五大城市群及其辐射范围的优质区域，积极获取抗风险能力强的优质地块。

回顾期内，集团先后增添20个优质新项目，预计总建筑面积达375万平方米，对应楼面地价为每平方米3718元，总货值约604亿元。其中，投资额的61.5%均集中在珠三角和长三角，29.8%在标准聚焦城市群，确保坐享未来巨大的发展红利。

为进一步巩固业务布局、拓宽购地渠道，雅居乐还通过招标、拍卖、挂牌等多元方式纳储。期内新获取土地中，招拍挂途径占比44.2%，产业小镇占比40.9%，合作及并购方式占比14.9%。

尤其是在产业小镇布局上，今年上半年，雅居乐获取了150万平方米产业小镇土储面积，可售货值约140亿元，平均楼面地价为1768元/平方米，为公司维持高毛利率留足空间。

截至报告期末，雅居乐在81个城市拥有5303万平方米的土地储备，其中粤港澳大湾区达1311万平方米，占整体土地储备的24.7%，储备货值保守估计达2300亿元，足够后续4~5年发展。

在另一个高能级城市群长三角，雅居乐拥有708万平方米的土地储备，占整体土地储备的13.3%，总货值高达1100亿元。长三角市场占有率稳步提升，将为集团提供长远稳健的收入。

多元板块开花结果

与不少地产商“雷声大雨点小”的多元化转型不同，经过多年深耕，雅居乐的多元业务已开花结果，物业管理、环保、雅城、房管、商业、城市更新等非房业务正源源不断为集团贡献利润。

期内，雅居乐335.27亿元的营业收入中，多元化业务贡献了42.17亿元，占比达12.6%，比上年同期提高3.6个百分点。其中，集团物业管理及环保业务收入分别同比大幅上升111.1%及 68.5%。

回顾期内，雅居乐旗下物业上市公司雅生活业绩亮眼，期末在管面积及合约面积（不含咨询顾问面积）分别为353.4百万平方米及491.3百万平方米。若计入新中民物业、参股公司及咨询顾问面积，雅生活在管面积已超5.48亿平方米，合约面积超6.87亿平方米。

不仅如此，雅生活的自我造血能力越来越强，正逐步摆脱对母公司的依赖。期内，来自第三方的合约面积累计达364.8百万平方米，新增合约面积超过183.1百万平方米，较去年底大幅增长100.8%，占总合约面积的74.3%。

“公司开展多元化业务的原则，就是做一个、成一个。”雅居乐集团副总裁潘智勇表示，目前集团的多元化业务都是赚钱的，往后会逐步进入收获期，对公司利润的贡献速度将加快。

稳健业绩支撑下，雅居乐加快多元业务与资本市场接轨的步伐。6月24日，雅居乐宣布分拆附属公司雅城计划在香港联交所主板独立上市。目前雅城已成为中国领先的绿色生态人居服务提供商，主要提供园林景观服务及装饰家居服务。截至2019年12月31日，雅城业务遍布全国27个省份中的119个城市。

“对房地产企业来说，分拆旗下成熟业务上市，可以较高估值获得融资额确保未来发展；同时将子业务进行独立运营，有利于该业务的潜在价值显性化，为企业带来更多发展机会。”中指研究院认为。

雅居乐的环保业务同样涨势亮眼，期内营业额7.99亿元，同比上升68.5%。“目前，雅居乐对环保业务累计投入已超200亿元，环保业务会成为雅居乐的重要支柱产业。”陈卓林称。

在目前业内大热的城市更新板块，雅居乐也提前进行布局。自2017年起，雅居乐大力发展城市更新业务，致力拓展旧村改造、旧厂改造等。期末，城市更新集团已签订13个合作协议，业务遍布全国6个省及直辖市。目前，集团已锁定建筑面积逾700万平方米，锁定货值近2400亿元。

按照陈卓林的设想，未来几年内，多元化业务将为雅居乐贡献一半比重的利润。“随着多元化业务对公司整体贡献率提升，雅居乐的业绩还会有更大的提升。”他表示。

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