首创置业千亿规模难跃 17岁老牌房企迟暮？

首创置业上半年的全口径销售额仅排名50位，在激烈的竞争中正在渐渐掉队

出品|每日财报

作者|何洛

过去半年时间里，房地产行业遇到了多重因素的影响，包括疫情、经济下行、多个城市楼市调控等。正是在这些因素影响下，房企也面临着不小的挑战，一些中等规模房企的中期业绩出现了明显下滑。

日前，老牌房企首创置业披露中期业绩公告，上半年实现营业收入92.19亿元，同比下滑近12%；归母净利润8.5亿元，同比下滑28%。

具体分析可见，公司的销售额下滑17%，大本营京津冀则下滑18%。《每日财报》注意到，受整体业绩不好的脱离，首创置业上半年拿地上也有所收缩，拿地金额比去年同期下滑27%。

与此同时，首创置业的有息负债总额还在增长，净负债率仍高达153%。今年上半年利息费用高达15.25亿元。

利润下滑 盈利能力有待提高

根据公开资料，首创置业营业收入主要来自房地产销售，2019年占到营收的78%；其次是土地一级开发，占到18%；投资物业租赁及其他业务占剩下的4%。上半年房地产销售收入77.8亿元，同比增长了5%，其他几项业务收入则均在下滑，其中租赁收入2.98亿，同比下滑15%；土地一级开发收入下滑70%。

2020年上半年首创置业权益销售额为194.2亿元，同比下降25.62%。上半年公司权益比例约62.95%，较2019年的63.99%进一步下滑。

收入大幅下滑的同时，公司的毛利率也从上年同期的33.1%下滑到了20.57%，下滑了近13个百分点。公司解释是由于本期物业开发销售业务毛利率降低所致。净利率则由

18.63%下滑至11.74%，减少了6.89个百分点。这导致上半年净利润出现大幅下滑。

数据显示，2015年至2019年首创置业分别实现营业收入159.95亿元、203.49亿元、212.92亿元、232.57亿元和207.86亿元，相应的同比增速分别为59.03%、27.23%、4.63%、9.23%和-10.62%。营收增速自2017年、2018年降至个位数后，去年更降至负增长。而首创置业的期间费用率从2016年的5.07%持续攀升至2019年的25.33%，位于行业较高水平。

另外，2018年-2019年，首创置业经营活动产生的现金流量净额分别为-60.95亿元和2.46亿元，这意味着上市公司自身经营活动的“造血”能力不算乐观。期内，首创置业投资活动产生的现金流量净额为-117.22亿元和-33.82亿元。

纵向来看，根据克而瑞发布的销售排行榜显示，首创置业上半年的全口径销售额排名为50位，权益销售排名为55位，去年分别位列43位、50位，而2018年可以排到43位、46位。首创置业正在渐渐掉队。

负债高企 偿债压力不断增加

2019年，首创置业的总负债增加117.12亿元达到1432.28亿元，负债率在77%以上，规模未破千亿，债务却早在千亿之列。

上半年首创置业的有息负债总额还在膨胀，2019年底有息负债总额为946.71亿元，2020年6月底增至1038.64亿元。数据显示，截至2020年6月底，首创置业净负债率为153%，仅比2019年底减少约6个百分点。其中，一年内到期的非流动负债加上短期借款总额为248.49亿元，公司账面货币资金为323.88亿元。

事实上，直到2019年首创置业账面货币资金才完全覆盖一年内到期的有息负债，今年上半年账面货币资金相比去年底更是大幅增长，使得现金大幅超过短债。

另外，首创置业大肆举债冲击规模，但发展速度并不及预期，今年的销售更显疲态。过去两年公司的拿地面积持续增长，2019年的资产周转率创出历史新低，仅0.11次。《每日财报》注意到，举债并没有为公司带来良好效应，资产利用效率不高。

而持续超100%的净负债率则对发展带来较大影响，近两年利息支出均是净利润的1倍多，拖累业绩表现。不久前，标普给出了公司“BB+”长期发行人信用评级，展望为“负面”，杠杆水平居高不下或是主要原因。

值得注意的是，随着负债规模的升高，首创置业的财务费用仍在逐步增长，数据显示，2018年公司的利息支出激增89.53%至25.17亿元，约占当年净利润的133.69%，而到了2019年这一占比进一步扩大到151.88%。高额的费用已经对公司业绩造成了较大的拖累。

上市17年之久的首创置业，规模至今未迈进千亿房企阵营。疫情之下，首创置业选择以“稳”为主，将2020年销售目标设定为800亿元。目前来看，首创置业完成度仅为46.26%。这也意味着接下来月均要卖掉约86亿元的房子，首创置业能否如期完成上述目标，《每日财报》将持续关注。

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