融创兑现降杠杆承诺 巨量货值支撑稳健发展

融创兑现降杠杆承诺 巨量货值支撑稳健发展

[ 过去十年，融创在城镇化红利中迅速成长，从区域型房企一举跃升为行业龙头。随着地产行业步入平稳新十年，融创将更加聚焦利润与精细化管理，在巩固土储及产品优势的同时，夯实新时期的综合竞争力。 ]

地产行业洗牌年，围绕融创中国（下称“融创”，01918.HK）的关键词是：提利润、降杠杆、提升综合竞争力。半年已过，融创正以稳健的业绩数据兑现对投资者的承诺。

8月26日，融创发布2020年中期业绩报告，上半年集团实现营业收入773.4亿元（人民币，下同）；核心净利润130.4亿元，同比提升3%；本公司拥有人应占溢利109.6亿元，同比增长约6.5%。

保证盈利质量的同时，融创严控拿地节奏，上半年以合理价格择优补充少量土地，同比下降64%。期末集团所有者权益1339亿元，较上年末增长17.4%；净负债率大幅下降23个百分点，新增融资成本下降1.9个百分点。

这是融创对既定战略规划的落实，也是上市十年新阶段的开始。

过去十年，融创在城镇化红利中迅速成长，从区域型房企一举跃升为行业龙头。随着地产行业步入平稳新十年，融创将更加聚焦利润与精细化管理，在巩固土储及产品优势的同时，夯实新时期的综合竞争力。

盈利质量稳步提升

随着疫情冲击消退，融创销售业绩迅速恢复，五月起连续实现合同销售金额同比增长，七月单月实现合约销售额522.5亿元，同比增长26.97%。上半年，融创已经完成合同销售金额1952.7亿元，稳居行业第五。

不过，随着房地产步入稳定调控新周期，规模已不是融创的首要发展指标。年初业绩会上，该集团董事局主席孙宏斌曾表示，未来融创销售规模的增长不是重点，利润和品质才是第一位。

疫情“黑天鹅”考验下，融创保持住稳健的盈利态势，上半年集团连同合营、联营公司的合计营收1280亿元，其中公司拥有人应占收入948亿元，公司拥有人应占净利润率14.2%，同比上升0.8个百分点。

截至报告期末，融创总资产9964亿元，同比上年末的9606亿元增长3.7%；所有者权益1339亿元，较上年末的1141亿元增长17.4%；本公司拥有人应占权益970亿元，较上年末的831亿元提升16.7%。

融创的营收来源包括物业开发、文旅城建设及运营、其他所有分部（包括物业管理、办公室楼宇租赁以及装配及装饰服务），期内三大业务分别贡献730.7亿元、9.8亿元和32.9亿元营收，分别占比94.5%、1.3%和4.2%。

物业开发是融创的重要营收支撑，而土储则是其增长的基本动力源。期末，融创拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，平均土地成本4312元/平方米，货值约80%位于高能级的一二线城市。

从具体城市分布看，重庆、青岛、武汉权益土储分别达到1282.40万平方米、1000.57万平方米和837.89万平方米。权益土地储备规模排名4~10位的城市分别为天津、成都、济南、西安、郑州、杭州、昆明。

业内认为，在规模房企中，融创拥有的土地储备极为优质，可有力保障集团未来多年内市场规模稳步提升。截至2020年6月末，融创预收账款金额达2433.8亿元，下半年可售货值高达6213亿元，为公司盈利提升提供保障。

负债水平快速下降

“今年我们是最从容的一年，对市场的判断一直是对的。”在日前举行的中期投资者业绩会上，孙宏斌表示，融创上半年抓住市场窗口期，不断降低负债，持续调整融资结构和融资成本。

报告期内，融创通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构，同时实施严格的分类红线管理等举措，期内新增融资成本显著下降1.9个百分点。

在公开市场方面，上半年融创在境内发行了2+2年期债券，利率仅4.78%，较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%；在境外债券市场，融创发债期限得到延长，融资利率亦整体下降约1.5%。

一系列举措下，融创有息负债总额稳步下降，期末资产负债率为86.56%，较上年同期下降4.28个百分点，净负债率为149%，大幅下降23个百分点，公司拥有现金余额（包括受限制现金）达1208.6亿元。

实际上，自去年开始，融创便加大财务把控，优化资产结构，降低融资成本。近期市场消息显示，监管部门将出台新规控制房企有息债务增长，并设置“三道红线”。可见，融创的主动降杠杆策略，与政策指导方针高度一致。

据悉，融创将今年的净负债率目标定为120%，并表示到明年这一数值将控制到100%以下。

为达到目标，融创今年延续谨慎纳储的策略，仅以合理价格补充少量土地。“现在是土地市场风险最大的时候。”孙宏斌认为，融创的土地布局、数量和质量都非常有优势，因此今年以来拿地更从容。

对土地市场的准确判断、精准高效的土地投资，是融创在行业竞争中练就的核心竞争力。未来，融创仍将把投资重心放到市场需求较快、未来市场确定性较强的核心城市上，抢占地产下半场竞争先机。

值得注意的是，目前融创文旅、会议会展、医疗康养等产业项目已陆续落地，以雪世界、茂、酒店、主题乐园、影都及会议会展为核心的产业集群迅速崛起，未来融创将加强城市产业融合共建，助力其高质量发展。

高起点布局“地产+”，提升综合竞争力

2019年初，融创升级集团战略为“中国家庭美好生活整合服务商”，并围绕这一逻辑搭建起融创服务、融创文旅、融创文化等多个下属产业集团，业态涉及物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等板块。

8月初，融创旗下融创服务控股有限公司（下称“融创服务”）向联交所递交上市申请，同时发布招股文件，正式启动上市之旅。经过16年的发展，融创服务已是2019年中国增长最快的大型物业管理服务商。

截至2020年5月31日，融创服务合约建筑面积达2.27亿平方米，2017年底至2020年5月底年复合增长率为76.5%；在管建筑面积达1.01亿平方米，2017年底至2020年5月底年复合增长率为95.2%。

母公司融创中国全方位的支持，为融创服务带来确定性的成长空间。与此同时，融创服务自2019年起加快资源整合的步伐，通过完成开元物业的收购与环融物业的整合，进一步增强自身内生动力。

据悉，融创服务上市后，将以上市前20%的股份设立股份奖励计划，同时作为对长期持有融创中国股份股东的回馈，向其派发少部分股份。强大的股东支持、优越的制度建设和激励机制，都将成为融创服务后续增长的重要动力。

融创文旅也在疫情后加速复苏。4月后，融创文旅单月收入、客流量等指标均呈逐月上升趋势。截至8月25日，当月文旅集团收入已达5亿元，融创乐园客流量达243万人次，商业客流量达1021万人次，基本恢复至疫情前水平。

作为融创的另一重要板块，融资文化经历一系列运营整合后已成绩初显。集团持续完善影视产业链条布局，不仅战略投资艺人经纪公司“萌扬文化”，还在日本、韩国设立业务公司，中日原创动画厂牌“千万间”、中韩IP业务平台“融创未来株式会社”业务均持续推进。

随着各项业务稳步推进，IP实景落地以及板块间的联动互补效应已然形成。上半年，文旅与文化业务板块进入深度互动阶段，比如阿狸装置展落地八城融创茂，实现内容IP与线下实景的相互赋能。

站在上市十年新起点，融创构建的“地产+”战略蓝图正从理想走向现实。当前，融创已进入聚焦利润经营策略、加强精细化管理的发展阶段，根据这一阶段的发展要求，集团将持续强化精细化运营管理，打造以利润为核心的管理体系，调整优化组织架构和考核机制，增强综合竞争力。

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