佳兆业集团净负债率五连降 疫情下千亿目标不变

原标题：“粤系旧改之王”净负债率五连降，疫情下千亿目标不变

来源：小债看市

乘着城市更新的春风，“旧改之王”佳兆业集团近年来飞速发展，以黑马之姿在地产圈崛起，2019年全口径销售已跨入“千亿俱乐部”行列。

01冲击千亿目标

8月27日，佳兆业集团（1638.HK）发布中报显示，上半年实现营收222.97亿元，同比增长10.9％；实现核心净利润34.6亿元，同比增长25.7％。

同时，佳兆业集团毛利同比增长12.4%，达75.39亿元，毛利率33.8%，处于行业较高水平。

中期业绩公告

在权益销售千亿目标下，今年上半年佳兆业集团合约销售金额360亿元，同比增长3.9％。其中大湾区是销售主力，销售额占比近六成；一线及重点二线城市销售占比达九成；旧改项目贡献销售超三分之一。

据克而瑞数据显示，今年上半年按操盘金额口径统计，佳兆业集团以405亿排名第29位；以311.5万平方米操盘面积位列第30名；权益金额排名第27位。

克而瑞数据

今年虽受新冠疫情冲击，但佳兆业集团权益销售千亿的目标没有变。据悉下半年其会推出1200亿的可售货值，另外旧改项目转化也在加速，全年计划转化项目有10个，740亿可售货值达到历年最多。

而受益于粤港澳大湾区的深耕布局，庞大的旧改储备逐渐成为佳兆业的“护城河”。

据悉，佳兆业集团旧改储备项目占地面积达4200万平方米，预计货值约2.6万亿元，99％都位于大湾区，其中深圳旧改占地面积占比27％，广州占比36％。在旧改拓展方面，今年上半年新拓展项目20个，旧改项目总数达167个。

截至上半年底，佳兆业总土地储备约2680万平方米，总货值超5800亿。

02降负债

据官网介绍，佳兆业集团成立于1999年，2009年在香港联交所上市，从事旧改业务超20年，是粤港澳大湾区的旧改龙头企业。

除了佳兆业集团（1638.HK），佳兆业还拥有佳兆业美好（2168.HK）、佳兆业健康（0876.HK）、佳云科技（300242.SZ）、南太地产（NYSE.NTP）、双林生物（000403.SZ）等5大上市平台，其已发展成为大型综合性投资集团。

佳兆业官网

2019年，佳兆业集团全口径销售额首次突破千亿，创出历史新高。

自2017年确立三年冲刺千亿目标后，佳兆业集团销售指标逐年递增。2017-2019年其分别实现合约销售金额447.1亿元、700.6亿元以及1152亿元，其中2019年实现权益销售额达到881亿元。

截至今年6月末，佳兆业集团总资产为2924.31亿元，总负债2301.79亿元，净资产622.52亿，资产负债率78.71%。

近年来，佳兆业集团财务杠杆水平持续下降，资产负债率已降至80%以下，剔除预收款后的资产负债率在75%左右，债务风险也随之降低。

近日，相关监管部门将出台新规控制房地产企业有息债务增长，并设置“三道红线”。而近年来佳兆业集团主动控制财务杠杆水平，与政策和指导方针不谋而合。

2016-2019年，佳兆业集团净负债率分别为308%、300% 、236%和144%，今年上半年又下降14个百分点至130%，净负债率已实现五连降。

据悉，佳兆业集团的中期目标是，通过加速回款、加强运营、提升利润及引入战略投资等措施，使净负债率降至100%以内，今年年底降至120%。

从债务结构来看，佳兆业集团主要以流动负债为主，占比59%。截至今年6月末，其流动负债有1347.96亿元，主要为应计费用及其他应付款和短期借款，一年内到期的短期负债有315.76亿元。

而相较于短债规模，佳兆业集团自有资金充足，其账上现金及现金等价物有320.62亿元，现金短债比为1.02，可以对短期负债形成良好覆盖。

现金及银行结余情况

在负债方面，佳兆业集团还有953.83亿非流动负债，主要为长期借款900.83亿元，其整体有息负债有1216.59亿元，带息负债比为53%。

从长期负债到期情况看，佳兆业集团一至两年内须偿还债务325.2亿元，占比27%；2-5年内偿还541.9亿元，占比44%；剩下33.74亿元将于五年后偿还。

因此，总得来看佳兆业集团到期债务比较分散，集中兑付压力较小。

在对外融资方面，今年上半年佳兆业集团创新融资方式，利用境内、境外两个市场，进行多元化融资。历史上其有3次租赁融资、43次应收账款融资，44次股权质押融资以，11次信托融资以及债券融资。

在债券融资方面，目前佳兆业集团存续境外债券20只，存续规模超百亿美元；另外其还通过子公司在境内发债11只。

债券融资情况

在融资成本方面，佳兆业集团平均融资成本为8.8%，其中境内融资成本为7.8%，较上年末下降20BP。

而对于境外债务的管理，佳兆业集团以降低融资成本以及延长整体的债务还款期限为主。今年上半年其新增境外债务的融资成本为8.2%，比去年全年11.1%下降2.9个百分点。

目前，深圳特区正经历40周年的重要历史时刻，从深圳起家的佳兆业集团已从一家房地产公司成长为城市综合服务商，并将继续在城市更新大潮中受益匪浅。

03旧改之王

据悉，佳兆业第一个项目“桂芳园”是由烂尾楼改造而来，桂芳园原来是布吉龙泉别墅用地，当时正处于烂尾阶段，位置偏远人烟稀少。

但佳兆业接手后，将桂芳园规划成开放式主题公园，比周边楼盘更具设计感。

佳兆业桂芳园楼盘

2000年9月，桂芳园一期发售时便迅速获得市场强烈反响，佳兆业随后继续加推，一共开发了8期，桂芳园也成为布吉第一个大型社区。

自此，佳兆业“一炮打响”，并迅速由深圳的关外进入关内，从住宅拓展到商业地产。

2003年，佳兆业以4亿元人民币将深圳最著名的烂尾楼“子悦台”收入囊中。这个楼盘位于深圳市委对面，背靠深圳首家购物中心中信城市广场，区位优越却烂尾近十年。

佳兆业用了不到三年时间，将子悦台重新包装为深圳佳兆业中心，这也是佳兆业第一个住宅兼商业综合开发项目。

在深圳的几次烂尾楼成功改造经历，让佳兆业获得了较大的品牌知名度。

2004年，佳兆业开始走出深圳，向珠三角、西南地区等区域扩张。同时随着深圳进入城市更新阶段，佳兆业逐渐涉足旧城、旧村、旧工业区的改造。

次年，佳兆业接手“中国第一烂尾楼”——位于广州的中诚广场项目，并于2008年初改造完毕开始对外租售。自此其在业内拥有了“烂尾楼专业户”的名号。

广州中诚广场项目

2009年12月，佳兆业在香港联交所挂牌上市。迅速的扩张和旧改项目的助力，让佳兆业在近几年飞速发展，成为地产圈的黑马。

上市十年后，郭氏家族和佳兆业终于梦想成真，佳兆业集团2019年度地产销售全口径金额首次突破千亿大关，跨入千亿房企门槛。

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