朱中一：房企要改变高杠杆、高负债发展的局面

博鳌演讲 | 朱中一：房企要改变高杠杆、高负债发展的局面

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房企要顺应政策环境、市场环境，精准地分析市场，高度重视企业的融资和现金流，高度重视产品的质量和企业的信誉，切实改变长期靠高杠杆、高负债运行和粗放式的经营管理局面。

朱中一（中国房地产业协会原副会长兼秘书长）：各位专家、各位朋友，大家好！

很高兴应邀前来参加2020年博鳌房地产论坛。

观点地产机构从2001年起主办的博鳌房地产论坛，每年一次，今年已是20次，已成为行业中很有影响力的论坛，确实不易。

这20年，也是房地产业快速发展的20年，是几经调控不断发展的20年。会前，一些媒体和企业问我对韩正副总理7月24日讲话中谈到的长效机制及其实施方案的理解。在此，我结合以往的工作与思考，就顺应长效机制政策环境，谋求行业转型发展问题，谈一下个人看法：

本人过去较长时间在建设部政策法规司、办公厅任职，参与了城市房地产管理法等法律、法规及政策性文件的制定。2006年4月到中房协任副会长兼秘书长后，听到一些会员单位对房地产调控的反映，于是，我们组织了多方面的专家，围绕“十二五”住房发展规划和房地产中长期制度建设这个主题，分若干专题进行了研究，最后形成两份报告，分别于2010年6月、2011年1月，上报了住建部、发改委、科技部。

之后，我还多次受领导部门和新华社之约，就有关专题提交了建议，有关领导还将我的多份建议批示有关部门研究。如，时任国务院副总理李克强2012年元月11日在我的《抓住调控时间窗口建立房地产中长期制度的建议》上批示，住建部要……进一步研究我国住房制度、政策和房地产调控长效机制问题……。这说明，克强同志在2012年元月就要求住建部研究房地产长效机制的问题了。之后，住建部于2012年9月印发了《全国城镇住房发展规划（2011-2015年）》。

房地产税收制度是房地产长效机制中的重要组成部分。2013年11月召开的十八届三中全会明确提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”，倍受社会关注。

2014年3月，在发改委、住建部等多方面努力下，中共中央、国务院在《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》中提出，调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。各城市编制住房发展规划……这是我在中央政府文件中首次见到对长效机制的明确要求。

2016年12月的中央经济工作会议进一步指出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等市场。

近两年，中央还一再强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因地施策，一城一策，全面落实城市政府主体责任等内容。上月24日韩正副总理在房地产工作座谈会上的讲话，内容都与长效机制及实施方案有关，相信各位都已学习过。

近几年，国务院有关部门在构建、完善长效机制和基础制度，如市场的监测、预警预报制度、住房信息的联网制度等方面做了很多工作。一些城市也结合实际，在住房发展规划和促进当地市场平稳健康发展文件中，制定了长效机制实施方案。

综合上述分析，我个人认为，长效机制的框架和主要内容已比较清晰。

制定、实施房地产长效机制及其实施方案，首先要坚持房住不炒的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段，这有利于房地产按照自身的规律平稳发展，也有利于国家经济转型升级发展的大局。

长效机制的目标，一是促进市场平稳健康发展，近期主要是稳地价、稳房价、稳预期；二是解决好百姓的安居宜居。

长期机制的内容，一是明确规划期内的住房发展目标，完善市场与保障相结合、租购并举的住房制度，发展租赁住房；二是与住房制度、住房发展匹配、联动的房地产金融信贷制度、土地供应制度、财税制度；三是房地产市场的监管、整顿与调控。

房地产是不动产，房地产市场是区域性强的市场。对房地产市场的调控，要实行三级联动，国务院有关部门、省、自治区政府负责指导、监督，城市政府承担主体责任。城市政府按照长效机制的要求，制定实施“一城一策”方案，组织编制住房发展规划；对出现的问题，及时采取针对性的措施，包括经济的、法律的和必要的行政手段。实践证明，这种调控机制和地方采取的措施，是必要的，也是有效的。长沙从2019年4月起停止执行家庭第二套住房的契税优惠政策。深圳从上月起将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。这种用财税政策调节住房需求的办法，更符合长效机制的要求。

在当前疫情防控常态化、经济下行压力大、美国挑畔不断、国内稳定和发展任务艰巨的情况下，政府仍坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，仍防止资金违规进入房地产市场，充分显示了中央政府维护社会稳定、促进经济转型的决心，坚持房地产调控、稳定房地产市场的决心。我们也要从大局出发，充分认识实施长效机制的重要性，共同维护好房地产平稳健康发展的市场环境。

疫情的影响是阶段性的，市场的需求是迟早要释放的。从市场需求看，我国2019年年末常住人口的城镇化率为60.6%，户籍人口的城镇化率为44.38%，要达到发达国家70%以上的水平起码还要十多年时间。城市的新增人口、新就业人员都需要住房。城镇老旧小区、棚户区改造的量还很大，今年新开工改造的城镇老旧小区就有3.9万个。再加上养老与健康地产、文旅地产、物流地产等业态的发展，及在向行业两头延伸方面，未来房地产的发展空间仍然是很大的。

但就全国而言，在绝大多数居民的住房条件已明显改善后，房地产由快速增长向平稳发展是大趋势，由数量增长型向品质提升型的转型是大趋势，行业集中度还将进一步提升。希望房企能顺应政策环境、市场环境，精准地分析市场，高度重视企业的融资和现金流，高度重视产品的质量和企业的信誉，努力夯实基础，切实改变长期靠高杠杆、高负债运行和粗放式的经营管理局面。骨干企业更要坚持绿色发展与诚信、品牌、社会责任理念，不断构建并提升绿色健康产业链、供应链水平，为行业的平稳健康发展做出贡献！

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