孟晓苏：房地产与国内大循环

孟晓苏：房地产与国内大循环

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22年前正是为了改变这种状态，我们才启动的房改，所以还是要不忘初心、回归本原，要牢记房子是用来住的，不是用来炒的。

孟晓苏（国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长）：按照会议要求让我讲这个题目，“进步的房地产”，我就把几个方面的进步跟大家说一说。第一是在产业政策方面，第二是房价方面，第三是金融创新方面，第四是保持进步方面。首先谈谈产业政策，为了防止大家下午犯困，我给大家带来60多张图片。

22年前的房改，给我们造就了今天产业发展的形势，也造就了包括观点杂志在内的这20年的发展。在22年前，那个时候中国领导人一度不理解房地产的兴起，还打压房地产。随后由于金融海啸，使得领导人注意到要把住房作为消费热点。当年阵容强大的房改课题组，这里面包括有原发改委、原国家计委、原国家科委和建设部的一批大佬，一些老领导、专家。

我们所提出的关于房改的方案被国务院接受，从2000年开始房改方案实施，使得住房、汽车和与它们有关联的基础设施建设，成为最新三大件，推动了中国经济的成功转型，朱镕基总理也看到了这个作用，他说房地产业拉动了100多个产业的发展。

房地产业是一个组装产业，它把诸多的产品组装成一个产品，就可以卖给老百姓，有点像大厨做菜一样，你总不能把原材料交给人家吃。朱镕基总理从原来对房地产打压，后来在2001年他做出批示，“明年以后国民经济要靠住房建设来拉动”。房地产的政策由国务院确定把它作为国民经济的支柱产业，并且房地产业在22年的发展过程中，有效地拉动中国经济的持续增长，房改之前我们是名列世界第七位的GDP，房改之后我们每两年超越一个国家，最近10年又进一步拉名了第三名以外的这些国家的距离。

在8年前本届政府上任的时候就提出了因地制宜、分城施策，保持房地产业平稳健康发展的正确政策，并且在2014、2015年房地产持续下滑的情况下，中央提出了化解房地产库存，促进房地产业持续发展的正确政策。

而对于保障房建设，早在房改设计时期，我们就提出了市场供应商品房，政府供应廉租房这样的双轨并行的政策，现在已经把它演化成了两个体系，“完善住房市场体系和住房保障体系”。最近，习主席又提出了以国内大循环为主，推动双循环互相促进，繁荣国内经济，促进国内大循环。

同时，中央政治局最近再次强调，要促进房地产市场平稳、健康发展。从房改到现在，房子是用来住的，老百姓的住房得到了全面的改善，现在城镇住房居民家庭拥有率达到了96%，其中最穷的低收入的家庭，他们的住房拥有率也达到了89.1%，可以说当年我们所设想的居者有其屋的目标已经基本实现。

第二部分，谈谈房价，房价上涨化解通胀压力。这些年虽然不少声音呼吁房价下跌，但是实际情况是房价持续上涨，30年，房价上涨了20倍。房价上涨到如此之高，今后还会不会继续上涨？我的三个判断：第一，短期看供求，现在供求关系在一些城市全面紧张。第二，中期看地价，最近地价在各个城市拍卖过程中都有所上涨。第三，长期看发钞。现在为了抵御国际经济衰退，全世界各国都在印钞，都在发国债，都在实行货币宽松。而中央也已经决定要保持货币供应量和社会融资规模的合理增长。这样的情况下，货币多了，资产价格就上涨。

为什么最近股市上涨，为什么黄金价格上涨？其实就是一个因素，因为货币多了，而货币多了当然也会推动房价的继续上涨，房价上涨和其它的资产价格上涨还有一个好处，它就可以吸纳这些超发货币，由此降低通胀压力，防止这些货币都流入CPI，对老百姓的生活造成影响。

这些年来，我们国家发了不少货币，但是这些货币都进入通胀了吗？没有。正是因为包括房价在内的资产价格上涨，吸纳了这些发钞，所以铸币才没有引发通胀，我们形成的是一个良性的循环。

房价上涨对于老百姓到底是好事还是坏事呢？对于有房老百姓是好事，很多人的房价都增值了，过去说穷教授、傻博士，现在教授不穷了，他们光靠房子就变成了千万富翁。对老百姓来说家庭财产是不是因为房子就受到影响？受到的是正面影响，央行的数据说明，在家庭总财产中，房产比例已经达到接近60%，相比之下负债率反而降低到9.1%，并不是说老百姓的负债太高了，如果要加杠杆，应该加在居民这一端，而不应该加在地方政府和企业那一端。

有人说房价上涨对老百姓是不利的，你得看什么时候，在老百姓大部分都没有房子的时候，现在城镇居民家庭住房拥有率为96%，户均拥有住房1.5套，也就是100户家庭只有4户没有产权房，而我国最低收入家庭的住房拥有率也达到了89.1%，这种情况下，房价下跌会造成老百姓的家庭财产贬值，这绝对不是一个正确的政策选项。

房价上涨要涨到什么时候？我认为在楼市以增量为主的时候，房价上涨趋势明显，只有到存量加以的时候，房价才有涨有跌。最近我们已经看到一些城市房价开始上涨，在一些城市开始跌，特别是小微企业贷款，银行怕风险，就搞了一个房抵经营贷，要房子抵押贷款来搞经营，这对搞活经济可能有好处，但是未来很可能因为经营不活，就出现了一批法拍房，这批法拍房的价格会下降，但这不是房地产的问题，是经营没有搞活的问题。

第三部分，谈谈金融创新助力循环经济。房地产的金融创新是我们这些人提出来的，而不是金融界的人提出来的。

这里面我讲三个，第一个是住房抵押贷款，是我们从1996年开始宣传了三年，才使抵押贷款被老百姓和银行所接受。而现在银行普遍愿意放居民房贷，让他借给小微企业，还要抵押房子，因为放房贷，资产新的，而且又有首付，这种贷款放出去不仅安全，还有一定的传导机制，并不是钱交给开发商就没有了，开发商就存到地窖里了，而是这个资金由开发商交给营造商，营造商交给部品制造商，部品制造商交给了它的上游环节，每个环节都创造的财富，劳动力也有钱来消费，这样又反过来促进居民买房，这就是一个循环。

有银行行长提出，你把它倒过来画，我画了一个树形，浇树要浇根，现在说要喷那个小微企业的树梢，不如把它用到根上，根系就是老百姓的购房，把水分能传导到树梢，这样企业就能被救活了，这个说法也被中央介绍，叫做改善货币传导机制。

再一个产品是反向抵押养老保险，这是我已经持续提了10年的，后来才在我创立的幸福人寿推开。这种产品形成了一个人生的循环，就是在人生老了，按照樊纲上午讲的在付出去的情况下，就可以把存在房子里的资金释放出来，作为养老用，房子还要居住，养老给付金要供奉终身，使得入保的老人都很满意，这个产品需要进一步推广。

大家都关注现在社会上炒得很响的REITs，这是我15年前提出来的，现在用它推进基础设施建设，化解地方债是一个好东西。

回顾这15年，我就像和氏献璧一样，苦苦的要把这块玉献给国家，但是15年非常艰难，幸亏没有人剁我的左脚和右脚，现在能不能把它雕琢成和氏璧，还需要工夫，我们面对的是地方政府的债务，还息都很困难，还本无望，如果还本也是借新还旧，这怎么能拿出新的资金投入基础设施建设呢？而引入REITs，就可以把存量资产盘活，让社会资金来接盘存量资产，让原来的资产持有者可以解脱出来，从而有能力去投入新的基础设施建设，包括传统基建和新基建，这就形成了一种国内的循环经济。

房地产和基础设施建设，这是国民经济固定资产投资中的两个轮子，过去我们一直都知道，基础设施建设和房地产有一个比较，房地产比基础设施投资占用资金少一半，经济拉动大一倍，原因在于房地产有一个接盘侠，广大老百姓买房就是一个巨大的接盘侠市场，而基础设施建设则需要长期拿在原始权益人手中，慢慢地偿还，期间占用的资金和形成的债务要长期使这些企业陷入困难。我推动的REITs就是设想为基础设施建设营造一个接盘侠，通过这种方式助力国内大循环。

第四部分，保持进步走出认识误区。从2010年以来，中国发明了一个词汇叫楼市限购，它对房地产业打压还说得过去，因为房地产转型快，但是相关产业，特别是制造业难以转型，他们往往是受害的最重的一方。

从限购政策出来以后不久，我们的经济就进入了新常态，从2011年开始，中国的经济就跌下了8%以上的增幅，就变成了7和7以下，一路下跌，这中间发生了什么事情，就发生的是楼市限购，那时候还没有疫情，也还没有中美贸易战，是我们自己把自己的经济打压了。现在又有外部压力，又有疫情，在这种情况下还需要进一步抑制居民的购房需求吗？在房地产整体销售下滑的情况下，还需要因为某些城市先热起来，就继续实行限购限贷，继续加码吗？要看大局，不能盲人摸象，个别城市先起步，但是大体还处于下滑状态。还需要政府用一刀切改变因城施策吗？你切了深圳的鞋跟，就切了其它很多城市的脑袋。

现在出现了一种奇怪的政策混搭，一边要花钱刺激经济，要用财政力量鼓励老百姓买东西，一方面却对老百姓想买的住房限制。就像在餐桌上你非得不让老百姓吃大厨炒的菜，你让他吃那些原材料，他怎么下得了口呢？中国古代有个叶公好龙的故事，这个人讲老是说喜欢龙来，但是龙一来就把他吓走了。我们现在一些人不是真的想拉动内需，他们只是说说而已。

我们都知道房子是用来住的，不是用来炒的，这是一个非常正确的表述，但是这个表述也已经被演绎得不一样了，就像这些相声演员把成语演绎成不同的样子一样，他们把这句话演绎成四种情形，一种说房子是用来住的，不是用来买的，限制老百姓住房。第二种是房子是用来住的，不是用来卖的，限制开发商卖房，他们认为没有买卖，就没有炒卖，由此干脆把你的买卖封了，市场极端化到这种程度。第三种是说房子是用来租的，不是用来买的，第四种说房子都是单位自建，职工只能租房。

22年前正是为了改变这种状态，我们才启动的房改，所以还是要不忘初心、回归本原，要牢记房子是用来住的，不是用来炒的。

房地产市场平稳发展，我认为是加快形成国内大循环的关键，到底现在老百姓还需要不需要房子？还需要，人民群众盼望有更舒适的居住条件、更优美的环境，而且人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标。

第一是关于迁徙的需要，迁徙就是农村人进到城里来，城镇化正处于加速阶段。第二是城镇居民自住性需求和改善性需求还是巨大的，什么叫自住，什么叫改善，我有一个诠释，中国老百姓虽然已经是居者有其屋了，但是老百姓对居住状况还不够满意，否则就不会继续实行限购，你放开就行了，老百姓就不买了，实际上老百姓的需求很旺盛。

中国老百姓作为人类历史上最早的定居民族，他们对房屋和土地有着天然的爱好，我认为这种住房标准应当达到和美国差不多，这个时候才能让人民群众满足。而特别是在抗击疫情、居家隔离的情况下，到底老百姓是更需要什么呢？不是更需要医院，因为医院都去不了了，他们需要更大的住房。第三是城市老酒小区改造，要满足老百姓新的需要。第四是人口红利，现在已经可以生两个孩子了，未来可不可以继续放开，中国的人口基数大，我们不愁人口红利。还有养老度假这些方面，这都离不开房地产开发。

最后讲一句，在大疫当前，百业艰难的时候，我们需要按照习主席的指示，危中有机，唯创新者胜。

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