中梁控股2020中报解读：土储能级提升促均价上涨 严控负债规模

新浪财经房产|大眼楼管 青柠

8月24日晚间，中梁控股（2772.HK）发布2020年中期报告，25日公司举行业绩发布会。公司在疫情后销售恢复强劲，增幅居千亿房企前列，同时加速回归二三线，高能级城市土储占比不断加大，上半年销售均价小幅上涨，未来随着布局更加合理或有望继续走高。加上公司对负债规模的严格把控及不俗的回款率，公司上半年的净负债率、现金短债比等财务指标均处在健康安全水平。此外，中梁下半年供货充足，以目前的项目首开去化率推算，完成本年度1680亿的合约销售目标问题似乎并不大。

稳中求进 有息负债处TOP50低位

今年上半年，中梁控股实现营业收入237.67亿元，同比增长15.6%，实现净利润22.1亿元，同比增长16.4%；归属于上市公司股东的核心净利润13.08亿元，同比增长6%。上半年的毛利率为22.56%，与上一年度相比变动不大。

从杠杆比率、负债结构、融资等方面来看，中梁的经营都算得上稳健可靠。上半年，中梁控股的债务结构继续优化，境内非银借款占比由2019年的40%下降至31%，同时短债比也进一步下降。报告期的平均融资成本为8.9%，较2019年的9.4%下降0.5个百分点，这已是连续第四年下降。

得益于良好的回款率，中梁控股上半年的现金及银行结余由2019年末的264.95亿元上升至350.21亿元，现金短债比也由2019年的1.2倍提升至1.5倍，流动性安全度进一步提高。一方面抓回款，一反面控制负债规模，把风险严格控制在可控范围。截至6月末，公司的绝对有息负债为528亿元，系TOP50房企最低。

净负债率处于健康水平。截至2020年6月末，中梁控股的净负债率为69.9%，持续位于70%以下。据亿翰智库统计数据，2019年，EH50房企平均净负债率为94.1%，中梁控股的净负债率指标显著低于平均值。

2020年上半年，中梁进一步拓宽融资渠道，其融资成本降至8.9%，近两年持续下降，可以在一定程度上说明资本对中梁的认可度在提升。近日召开的业绩会上，公司首席财务官及副总裁游思嘉表示，“目前我们的绝对有息负债水平在前50强房企中为最低。受惠于集团开拓新的融资渠道，项目所在的城市能级提升，以及境内流动性充裕，我们预期集团融资成本将进一步下降”。

深耕长三角 土储能级持续上升

总体来看，中梁的投资策略相对于区域经济与政策的变化进行轮动，较为积极主动。2016年-2018年，中梁控股主动下沉，抓住了三四线棚改货币化红利，之后又在2018年下半年开始积极调整策略，提高城市能级，回归二线及强三线，2020年上半年公司在二线城市的拿地金额占比超64%，上半年尤其是二线城市占比较上一年度同期提高了9个百分点至45%，快步回归二三线。

中梁多年来深耕长江经济带，首选长三角（目前土储占比为45%），其次长江中游及成渝，其次中西部、环渤海的省会城市等补充投资，全国化推进中择市场容量大、基本面好的布局。截至2020年6月30日，公司平均土地成本4300元/平方米，约占上半年销售均价的3成多，利润空间相对可观。

上半年，中梁控股的销售均价由2019年的10300元/平方米进一步上升至12500元/平方米，上半年在疫情影响下，不少房企都存在降价促销的情况，中梁控股均价的提升反映转二线及强三线开始见成效。未来受惠于城市能级上升，随着土地布局进一步合理，中梁的盈利水平有望进一步提升。

8月31日晚间，克而瑞发布1-8月房企销售排行榜，中梁控股实现全口径销售额965亿元，稳居行业top20，目前已达成全年销售目标的57.44%。

下半年，公司预期可售资源约人民币1600亿元。据悉，中梁控股首开去化率约为70%，按此估算全年销售目标大概率可以达成。管理层也在业绩发布会上表示，今年有信心完成1680亿年度目标。

积极提升产品力 疫后销售快速反弹增幅居前

今年第一季度受疫情影响，房企销售整体受到较大影响，5月后恢复中有分化。中梁控股5-6月销售反弹强劲，公告数据显示，其今年5-6月的合约销售额分别为151亿元、247亿元，因公司暂无去年同期官方数据可查，同比克而瑞方面的数据来看，今年5月和6月销售额同比增幅达到112.38%、81.89%，分别位列34家千亿房企当月增幅的第一和第三位。

而疫情后各家房企花式营销抢客，竞争激烈程度空前，中梁控股可以成为销售反弹的“先锋”，说明其在购房者心中拥有一定的口碑与信赖度。今年，中梁还获得了“2020中国房地产行业产品力标杆企业”称号。

据不完全统计，中梁多地项目荣获‘伦敦杰出地产大奖-2019年度建筑奖’、‘国际房地产大奖（亚太区）-建筑设计类公共建筑大奖’等多项国际设计大奖，在2020年度‘美尚奖’上，公司旗下‘西安中梁壹号院’等多个项目还荣获人文气质豪宅奖、空间设计专项奖、中国美力住宅榜TOP10等荣誉。

中梁坚持以品质为先导。伴随企业规模稳于千亿之上及城市能级的不断提升，今年4月，中梁在产品端适时进阶，将此前的“香、御、国”系全新升级为“星海、拾光、鎏金”三大系列，分别覆盖首置、首改及再改三大客群。在满足新时代人居生活的同时，持续提升企业产品力。

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