楼市调控 "堵漏"猛推进：两大城市细则相继落地 重拳遏制投机炒房

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楼市调控 “堵漏”猛推进！这两大城市细则相继落地，重拳遏制投机炒房

继8月底住建部召开部分城市房地产工作会商会，强调落实城市主体责任，毫不动摇坚持“房住不炒”定位后，杭州、东莞等地楼市调控继续升级。

9月4日，杭州限购限升级，要求父母投靠落户满3年才能买房，同时，对无房家庭优先购房要求5年限售，堵住了投靠落户炒房和优购炒房的漏洞。

9月3日，东莞也出台了“7.25”限购限售新政细则，明确社保连续缴纳不足半年的不能通过一次性补缴来取得购房资格，同时对7月25日以后网签的住房要求 3 年限售（含赠与）。

业内人士认为，杭州、东莞等热点城市调控升级，对前期政策“打补丁”，堵住了各种炒房漏洞，是对“7.24”国务院房地产工作座谈会和“8.26”部分城市房地产工作会商会精神的落实，对全国其他热点城市有借鉴意义。预计后续房价过热的城市仍会升级调控。

杭州限购限售升级，父母投靠落户满3年才能买房

记者从杭州住保房管局获悉，杭州市房地产平稳健康发展领导小组办公室9月4日发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，目的是坚持“房住不炒”定位，支持合理自住需求，遏制投机炒房。

《通知》从加强土地市场调控、加强住房贷款审慎管理、进一步统一税收政策、完善住房限购政策、调整无房家庭认定标准、加强热点商品住房项目销售管理等6个方面出台了具体措施。

其中，在完善住房限购政策方面，新政提出，以父母投靠成年子女方式落户本市的，须满3年方可作为独立购房家庭在本市限购范围内购买新建商品住房和二手住房。

在加强热点商品住房项目销售管理方面，新政提出，对无房家庭房源倾斜比例达到80%的项目，无房家庭以优先购买方式取得的住房，自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易。

同时，新政还明确加强住房贷款审慎管理，做到三个“严格”：一是严格实施差别化住房信贷政策，强化借款人资格审查；二是严格执行收入认定标准和月供收入比要求，准确核定借款人真实收入；三是严格审查购房首付资金来源，严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房。

此外，在调整无房家庭认定标准方面，新政新增了二种类型的无房家庭：一是30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录的；二是离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，杭州对父母投靠子女落户的限购升级，堵住了投靠落户来炒房的通道。同时，对无房家庭优先购房要求5年限售，堵住了优购炒房的漏洞，与此前人才购房5年限售的规定相比，限售的覆盖面在扩大。

严跃进认为，杭州新政基调为“支持合理自住需求，遏制投机炒房”，既有收紧的地方，也有放宽的地方。总体上打击了炒房需求，同时对于无房家庭购房给予了支持和规范。按照过去的无房家庭认定标准，未婚人员不能界定为无房家庭，而新政允许30岁以上的单身人士界定为无房家庭，放宽了无房家庭认定。

中原地产首席分析师张大伟表示，杭州属于全国房地产热点城市，截至9月3日年内土地出让金高达2025.88亿元，同比增加9.6%。在7月份最有指标意义的二手房价格中，杭州房价环比涨幅全国第二。

“杭州新政针对老人投靠落户和假离婚中的优先摇号无房户加码升级，针对前期调控漏洞增加约束，属于打补丁政策。”张大伟说。

在严跃进看来，杭州新政落实了“7.24”国务院房地产工作座谈会和“8.26”部分城市房地产工作会商会精神，对全国其他热点城市有借鉴意义。杭州新政表明，当前“房住不炒”的决心不变，尤其是今年下半年各地热点城市依然会把稳定房价、打击炒房作为一项重要内容来抓，特别是楼市先复苏的长三角区域的房地产政策升级明显较大，杭州、宁波、南京、无锡等城市纷纷收紧政策，预计后续房价过热的城市也会有调控升级的内容。

东莞限购限售细则出台，一次性补缴社保不予认可

继7月25日升级限购、限售政策后，东莞新的限购、限售细则终于出台。

9月3日，东莞住建局等7个部门联合发布《关于进一步贯彻落实商品住房限购、限转让政策的通知》，在7月27日发布的《<关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知>政策解答》基础上，明确商品住房限购、限转让政策实施细则。

7月25日，东莞升级限购、限售政策，把二手房纳入限购范围并将限售年限从2年调整为3年。新限购政策规定，非本市户籍居民家庭购买首套房（新房或二手房，下同），须提供2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社保证明；购买二套房须提供3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社保证明。新限售政策规定，在本市行政区域内购买的商品住房（以网签时间为准，含新房和二手房），须取得不动产权证满3年后方可交易转让。

9月3日出台的限购细则明确，非本市户籍居民家庭成员具有全日制本科以上学历或初级以上职称，能提供本市工作单位劳动合同以及2020年7月25日前两年内已逐月连续缴纳半年以上社会保险证明的，仍可按原政策规定购买首套新建商品住房。符合上述情形的非本市户籍居民家庭应在2020年10月31日前完成相关新建商品住房买卖合同的网上签约。对于参保时间未达到逐月连续缴纳社保半年以上、通过一次性补缴来取得购房资格的，不予认可。

新限售细则明确，2017年4月11日零时以前完成网签的商品住房（含新建商品住房和二手商品住房，下同），无限转让年限要求。2017年4月11日零时至2020年7月24日24时期间完成网签的商品住房，须取得不动产权证满 2 年后方可交易转让（含赠与）。2020年7月25日零时以后完成网签的商品住房，须取得不动产权证满 3 年后方可交易转让（含赠与）。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受券商中国记者采访时表示，东莞新的限购政策主要是非户籍限购，即非户籍人口购买第一套房需要一年社保，不能补缴，购买第二套房至少需要两年社保。一方面，原来人才购房门槛较低，本科及以上学历或初级职称、能提供工作证明的，基本上不受限购制约，这就导致出现很多中介代理办假证的漏洞。此次细则明确社保不能补缴，堵住了之前人才购房的漏洞。另一方面，非户籍限购政策对于购买一套的，从原来的半年社保提高到了一年，购买第二套的从原来的一年社保提高到了两年。

李宇嘉认为，新限购政策对东莞来说打击较大，因为东莞的购房需求很大程度来自深圳，深圳限购升级后，投资资金很快转到了东莞，包括莞城、松山湖等区域的房价都涨得非常快，特别是莞城的房价已经达到了3万多，松山湖有的房价已经达到4万多甚至5万。新政对于深圳炒房客打击较大。

对于新的限售政策，李宇嘉对券商中国记者说，新政保持了原有政策的连续性，明确了两个时间节点，即2017年4月11日之前买的不限售，2017年4月11日到2020年7月25日之间买的限售两年，2020年7月25日之后买的才限售3年。

“新政实施后，买房只有一个渠道了，只能落户或者真正在东莞缴社保，预计在未来的一到两个月内，市场需求肯定会有很明显的降温。”李宇嘉对券商中国记者说。

此外，值得注意的是，9月2日交通运输部发文称，深莞惠地铁、城轨接驳工程获得通过，这对于三地楼市将带来哪些影响呢？对此，李宇嘉对券商中国记者表示，深圳限购政策比东莞严，对户籍人口购房要求落户满三年社保，东莞对户籍人口购房没有限购，对非户籍人口，深圳要求缴纳5年社保，东莞是缴一年社保买一套，缴两年社保可以买两套。而惠州没有限购，只有2年限售政策。由于惠州供应量太大，房价又是深莞惠里最低的，一旦地铁通了，将影响惠州的房价，因为对于房价承受能力不足的购房者来说，还是会选择惠州的房子。“这个情况下，深莞惠楼市统一管控可能未来会提上议事日程。”他说。

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