TOP10房企中报观察：疫情下增收不增利 毛利率集体下滑

文 / 徐苑蕾

受疫情影响，年初房地产行业开工竣工受阻，返乡置业潮告吹，直至二季度房企经营才逐步常态化，上半年大部分规模房企增收不增利。

根据半年报数据，在十强房企中，8家营收同比增长，6家净利润同比下滑。盈利能力不及去年的原因来自多方面，有的是因为高成本获取的项目进入结转期，导致毛利下滑；有的是因为加大促销力度，使得销售营销费用大幅提升；有的则受投资物业、金融资产的收益减值拖累。

此外，在业内盛传的“三条红线”融资新规下，降负债问题在中报季期间更是备受关注。而“踩线”房企的对策之一纷纷指向控制拿地规模：上半年万科拿地总价腰斩、碧桂园拿地销售比降至历年最低，恒大则称未来3年土储将年均减少3000万平方米。

增收不增利 十强房企6家利润下滑

今年上半年，十强房企营收规模实现增长，但是盈利能力却不如去年同期，整体呈现增收不增利的特点。

根据东方财富choice数据显示，上半年，十强房企实现营收合计为11677.55亿元（人民币，单位下同），同比增长6.07%，净利润合计为1371.87亿元，同比下跌11.81%，归母净利润合计为1016.03亿元，同比下降13.53%。

从统计数据可以看到，在10家房企中，4家房企半年营收规模超过千亿，数量与去年同期持平，且十强房企的营收门槛均线进一步提升。其中，8家公司实现营收同比增长，仅有碧桂园和华润置地2家房企营收同比下滑。

但龙头房企的利润表现却不容乐观。十强房企中，仅有融创中国、保利地产、万科、龙湖集团4家公司归母净利润实现同比增长，其余6家同比下滑，中国恒大和招商蛇口两家房企跌幅甚至达到50%-80%。

中海地产再次问鼎“利润王”，公司实现归母净利润205.27亿，但利润增幅却由正转负，同比下跌3.74%，这也是过去14年以来，中海该项指标在半年业绩中的首次同比下滑。

自2017年开始，中海地产与其他房企合作的项目数量增加，部分项目集中在今年上半年结转，使得公司上半年少数股东权益较去年同期激增超过5倍，中海地产的应占权益比例则从去年的98%下跌至今年上半年的90%，同比下跌8个百分点，一定程度上拖累了利润增长。

十强房企中的“营收王”则再次落于中国恒大，公司实现营收2666.31亿元，同比增长17.47%。不过，在利润表现上，恒大则跌出去年前三甲的位置，归母净利润同比下降56.15%至65.4亿元，跌幅在十大房企中仅次于招商蛇口。

恒大的利润下滑主要是因为在疫情期间加大促销力度，销售价格下降致使毛利下滑。与此同时，公司增加了销售佣金、广告和市场推广投入，使得销售及营销成本从去年同期的101.5亿元上升至137亿元，同比增长35%，远高于营收增幅。

在十强房企中，招商蛇口营收增幅最高，但净利润跌幅也最大。2020年上半年，招商蛇口实现营收243.2亿元，同比增长45.74%，归母净利润为9.13亿元，同比下跌81.35%。

招商蛇口的营收大增，主要得益于地产结转面积及物业管理面积的增加。而净利润的走低，招商蛇口则给出了三个理由：一是限价等调控政策影响利润，部分项目结转结构变化，叠加上半年部分项目受疫情影响延迟结转；二是疫情期间采取减租等措施导致利润下降；三是2019年上半年转让子公司股权产生22.26亿元收益导致基数较大。

毛利率集体下滑 融创碧桂园净利率微增

当下，房地产行业进入存量时代，从前的行业暴利已成往事，毛利率和净利率的下行趋势变成业内共识，并且在疫情影响下更加凸显。

根据东方财富choice数据，2020年上半年，十强房企毛利率集体同比下滑，10家房企的毛利率的平均水平约为27.34%，较去年同期的32.11%下降4.77个百分点。

利润率方面，在十强房企中，上半年仅有碧桂园和融创2家净利率同比微增0.44和0.43个百分点，而其他8家房企则呈现不同幅度的下滑。10家房企的利润率平均水平约为14.6%，较去年同期的18.84%下降4.24个百分点。

值得注意的是，哪怕处于整个行业中的第一梯队，十强房企之间毛利率和净利率分化的现象也异常显著。

十强房企中，上半年毛利率最高的房企依次为保利、华润置地和万科，对应毛利率分别为35.69%、33.53%和31.81%；最低的三名为绿地、融创和招商蛇口，对应分别为14.89%、22.96%和23.85%。

净利率最高的为华润置地、中海地产和保利地产，对应分别为29.5%、25.73%和18.08%；最低的三名为恒大、绿地和招商蛇口，对应净利率均跌至5%左右的水平，分别为5.11%、5.15%和5.54%。

其中，无论毛利率还是净利率指标，招商蛇口和恒大的跌幅都排在最前。招商蛇口毛利率和净利率分别同比下跌14.03个百分点和27.28个百分点；恒大则分别下跌9.03个百分点和6.38个百分点。

在中报季期间，多位房企管理层表示，毛利率和净利率下行趋势会继续延续。

越秀地产董事长林昭远表示，如果一个行业保持毛利率在30%以上就是暴利，房地产行业已逐渐回归到正常水平，“就公司而言，毛利率未来维持在25%是一个合理的水平。”

“利润率下降是行业趋势，未来能够维持25%的毛利率已是不错的成绩”，碧桂园首席财务官伍碧君也持有相似的观点。

万科执行副总裁、财务负责人韩慧华则针对万科的情况解释称，2019年结算的项目大部分是在地产行业火热的2017-2018年期间销售的，使得2019年成为万科结算毛利率的一个高点。但是从目前房地产市场趋势来看，拿地销售均价比在不断上升，在此情况下，毛利率的下降将会是行业一个长期的趋势。

“万科目前销售的项目毛利率比已经结转的项目毛利率相对更低一点，年底业绩的毛利率还会有小幅的回落”，韩慧华在业绩会上表示。

“三条红线”下降负债 审慎拿地控规模

近日，“三条红线”的监管消息传出后，房地产行业风声鹤唳，“三条红线”即：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。市场消息还称，监管层将根据“越线”的数量，将房企分为“红橙黄绿”四档，并以此决定其融资时有息负债的上限。

统计半年报数据发现，在十强房企中，融创、恒大和绿地3家房企踩红线，万科和碧桂园2家踩黄线，保利、中海、华润、龙湖、招商蛇口则没踩线。

一旦“三条红线”融资新规正式落地，此前几年通过高周转、高杠杆实现规模爆发性增长的房企压力尤甚。在中报季期间，负债问题自然成为房企业绩会上重要的议题。

踩了红线的融创和恒大均有严控负债的表态。融创方面表示，今年的净负债率目标将定为120%，到明年这一数值将控制到100%以下。而恒大总裁夏海钧则表示，未来三年每年要将有息负债总额减少1500亿元，合共4500亿元。

财报数据显示，截至今年6月底，融创净负债率为149%，较2019年末减少23.3个百分点；恒大净负债率为199%，较2019年末的159.3%增加39.7个百分点，均高于“三条红线”的要求。

在融资政策趋紧、负债率高企的情况下，除了加快销售和现金回款外，房企的对策重点指向收缩拿地规模、降低土地储备。

年初恒大就曾宣布要全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。实际上，“高增长、控规模”都是围绕“降负债”来展开的。夏海钧在近期的业绩会上重申，2020年-2022年，恒大将力争平均每年减少3000万平方米的土地储备。

今年上半年，碧桂园的拿地也有所减弱，权益获取的土地开支为770亿元，去年同期支出则为1100亿元左右，同比下降约三成，拿地销售比为28%，为历年最低水平。

与去年同期相比，今年上半年万科拿地规模也直接腰斩。半年报数据显示，上半年万科获取的土地新项目55个，对应权益地价总额约321.3亿元，而去年同期权益地价总额约649.8亿元。

万科剔除预收款后的资产负债率超过70%，踩了“三条红线”其中一条。对于“三条红线”的要求，万科总裁祝九胜在业绩会表示，“我们会认真去研究，尽快去适应，不过我们对自己的适应能力从来都是充满信心的。”

注：十强房企名单依据中指研究院《2020年上半年中国房地产企业销售业绩TOP100》选定。

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