开年普涨，房价为何越调控越高？

来源 ：三联生活周刊

文|谢九

2月23日，国家统计局公布最新的全国房价涨幅，无论是一线还是二三线城市，1月份的全国房价出现全面上涨，其中30多个城市的二手房价格更是创出历史新高。

从2016年“房住不炒”以来，我国的房地产调控坚持了4年时间没有放松，仅仅是今年年初，全国就有多个城市出台了密集的楼市调控政策，深圳、上海等重点城市的调控力度之大，堪称史上最严。但是为什么严厉的楼市调控无法遏制房价上涨呢？从我国楼市的发展历史来看，大多数调控只能在短期之内对房价产生影响，在更长的时间周期里，房价甚至是越调控越涨。为什么中国的楼市会陷入这种怪圈之中？

我国的楼市调控政策大多数是以打压需求为主，比如提高限购门槛、提高二、三套房的首付比例和贷款利率、限制银行资金违规进入楼市等等，这些措施对于打击炒房者很有针对性，在短期之内也能给楼市降温。但是从更长期来看，中国楼市的需求可谓生生不息，既有刚性居住需求，也有大量的投资需求，尤其在货币放水的背景下，民众资产面临缩水的风险，人们并没有太多对抗通胀的工具，楼市就成为人们最本能的选择。楼市调控大多以打压短期需求为主，需求被暂时压制之后，很快就会积累起更多的需求，为房价上涨带来新一轮上涨动力。

房价走势最终由供需双方共同决定，我国楼市调控大多集中在需求侧，但在供应侧发力不够，尤其是保障性住房的供应不足，无法从根本上解决楼市的供需矛盾，所以，很多调控就只能起到短期效果，需求被压制之后，反而会诱发报复性反弹。

从国内的几大重点城市来看，最近几年房价真正出现下跌的只有北京，所以，考察国内的楼市调控，北京是一个最值得研究的样本。北京一向被视为国内房价最不可能下跌的城市，但是过去几年二手房价跌幅高达两成，原因就在于北京市的调控除了压制需求，同时也在供给端集中发力。

2018年开始，北京市开始大规模推出限竞房（限房价，竞地价），将大部分限竞房总价控制在500万元以内，以此满足更多普通刚需购房者的需求。最近几年，北京市的土地供应大部分向限竞房倾斜，导致新房供应井喷，2019年，北京的新房供应大增近60%，楼市库存创下8年新高。最终使得北京楼市的供需天平出现实质性倾斜，这是北京这几年二手房价格大跌的重要原因。

从北京的调控样本来看，只有在供应端集中发力，才有可能真正改变供需格局，对房价带来实质性影响。而国内大部分城市的调控都集中在需求端，在供应端发力不足，而市场只要存在真实需求，政府调控最多只能将其延迟，而无法真正完全消除，所以，很多所谓史上最严调控，最多也只能产生短期影响，不会带来长期效应。

那么，我国很多地方政府的调控为什么主要在需求端发力，而不是重点解决供应端问题呢？原因很简单，因为压制需求端的调控成本很低，主要由购房者来承担，而解决供应端问题需要地方政府牺牲巨大的土地财政收入。土地拍卖带来的收益太高，地方政府对此形成了巨大依赖而难以摆脱，以土地出让金占一般公共预算收入这个指标来看，有超过90%的地方政府的占比超过50%，还有很多城市占比超过100%。

还是以北京来看，2020年以来，限竞房开始逐渐淡出，不限价的商品房重新成为主流，北京房价也结束了连续多年的下跌，去年年底，北京的二手房价格同比上涨了6.3%，今年1月份继续扩大涨幅，同比上涨了6.9%，供给端对房价的影响可见一斑。

中国房价持续上涨，除了楼市调控技术层面的因素之外，更重要的还是房地产发展的模式问题。房价调控是世界性难题，从国际上来看，房价控制相对较好的国家，新加坡和德国是两个值得借鉴的样本。这两个国家控制房价的手段不是压制需求，主要是增加供应，尤其是保障性住房。

新加坡的模式主要是政府为绝大多数居民提供公共住房，有超过8成的居民住在政府提供的组屋里，组屋价格相对便宜，购房者还可以申请低利率的公积金贷款，购买公共住房对大多数新加坡居民没有什么压力。而部分高收入者可以通过市场化方式解决住房问题，这部分占比不到20%。

德国模式主要是大规模提供公租房。“二战”之后，德国住房极度短缺，政府大量建设福利房，后来政府慢慢退出，公租房建设主要由社会力量来完成，政府通过财政、贷款和税收等方式予以大力支持。由于租房市场极其发达，而且租金相对便宜，有一半的德国人一辈子选择租房而不是购房。

中国在1998年启动房改时，最初确定的路线是学习新加坡模式，也就是以政府建立保障房为主，但是到了2003年，房地产被确认为支柱型产业，新加坡模式被彻底放弃，转向了完全市场化的香港模式。

房地产虽然为地方政府带来巨额收益，成为中国经济增长的重要引擎，但是房价在过去20年时间里大幅上涨，带来的负面问题也开始越来越严重，最近几年，中国开始重新思考房地产的发展模式。

2016年，国务院提出“以建立购租并举的住房制度为主要方向”，大力发展租房市场，德国模式开始出现在中国楼市的顶层设计中。个别不依赖土地财政的地方政府，甚至开始重拾新加坡模式，去年9月份，深圳市提出要学习新加坡，将来让深圳市60%的市民住在政府提供的公共住房。无论是德国模式还是新加坡模式，首先都需要政府做出更多的付出，否则再好的模式也只是摆设，最多只能学个皮毛。

我国一轮又一轮的楼市调控虽然看似严厉，但最大的掣肘在于，无论是需求层面还是供给层面都难以真正发力，从需求面来看，楼市调控无法从源头收紧货币水龙头，这就很难从根本上解决房地产的投资需求，从供给面来看，地方政府对于土地收入的依赖太大，很难将巨额的土地收益拱手相让给保障性住房。这就决定了楼市调控只能在技术层面修修补补，难以对房价走势带来实质性长期影响。所以，中国楼市陷入越调越涨的怪圈之中也就毫不奇怪了。

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