深圳指导价政策追踪：银行放贷可上浮15%？经营贷按原评估价？

新浪财经 徐苑蕾

二手房指导价政策出台，让魔幻的深圳楼市骤然“变脸”——买家无奈观望、中介叫苦连天，银行迅速跟进。

新政发酵已2周，近日又有市场消息称，银行可以在指导价基础上浮15%放贷，经营抵押贷则暂时按原评估价。贷款标准“牵一发而动全身”，背后牵扯到银行盈利、刚需购房者首付、投资客炒房成本等多方利益，传闻究竟孰真孰假？

建行、招行可按指导价上浮15%？贷款经理：不属实

2月8日，深圳市住建局首次发布二手住房成交参考价格，共覆盖全市3595个住宅小区。官方表示，成交参考价是在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格综合形成的。

二手房指导价的出台，被认为拉开了深圳二手房价格管控的序幕。春节之后，光大银行、农业银行、建设银行等多家银行纷纷跟进政策，对外表态或内部发文，将根据官方指导价作为按揭贷款的参考依据。

而就在近日，又有市场消息流传称，建设银行、招商银行二手楼参照政府指导价发放贷款，并且可以在指导价基础上浮15%。如指导价是10万元/平方米，银行可按11.5万元/平方米放贷，经营抵押贷则暂时按原评估价。细则基本定型，其他银行的政策会陆续跟进。

该传闻是否属实？新浪财经咨询了深圳市内多家建行、招行的贷款经理，多名人士均表示，按指导价上浮15%放贷的说法并不属实。不过一位建行贷款经理则坦言，之后可能会有浮动空间，但目前并没有出台具体细则。

实际上，2月9日住建部专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心副主任王锋在解读指导价政策时就曾提到，银行在指导价基础上有浮动空间。当时王锋称，“银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。”

根据一位招行贷款经理的介绍，2月8日前已经录入网签合同的二手房交易，目前银行会按原成交价放贷。而2月8日后的交易，银行暂时不操作，因为还没有落实细则。

此外多位银行人士均指出，针对按揭贷款，银行额度如今都比较紧张，审批流程也更加严格。

前述招行贷款经理透露称，目前至少需要1个多月至2个月才能放款，而且银行会严查购房者首付款的来源。

“发布指导价只是第一步，指导银行评估价现在正在落实，但指导意义落地则非常艰难。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，指导价政策最关键的是，要控制银行高评高贷的行为。“从盈利的角度说，银行没有太大动力执行参考价，所以能否通过指导价控制贷款评估价，还有很多工作要做。”

经营贷仍按市场价评估 有银行下调抵押率

根据前述网传消息，经营抵押贷暂时仍按原评估价放贷。多位银行人士也向新浪财经表示，目前经营贷评估政策确实暂未变动。

一位农业银行贷款经理表示，目前农行还是按市场价来评估经营贷抵押物，并且可以线上办理抵押，只要资料齐全的话，1-2周内就可以放款。此外，工商银行、兴业银行等银行也是按市场价发放经营贷。

值得注意的是，目前银行对经营贷的流向非常谨慎，个别银行针对经营贷的审核和抵押率均比年前更为严格。

一位城市商业银行贷款经理表示，自从官方指导价政策发布后，银行对经营贷的审核要严格了一点，而且贷款额度也受到了影响。

“银行会担心政策引起的连锁反应，按揭量减少可能导致房价回调，传导到银行贷款出现风险敞口，所以抵押率会控制一些，但调整额度并不多”，前述银行人士表示。

根据介绍，办理经营抵押贷的抵押物一般为住宅、别墅、办公楼、公寓、厂房等不动产物业，而且这几类物业的抵押率依次下降，住宅抵押率最高，为7成左右。抵押物的评估价值一般由银行合作的评估机构评定，经营贷利率则是各家银行在LPR的基础上权衡决定。

而在深圳房地产市场，投资客占比达到3-4成，鉴于经营贷的利率较按揭贷低，投资客利用经营贷买房的现象屡见不鲜，导致大量经营贷违规流入房地产市场。

据了解，大部分投资客会先通过“假结婚”的方式得到购房资格，并且准备好4-5成首付款，然后找担保机构贷款7成来全款买房。拿到房产证后，投资客再通过经营贷抵押7成贷款出来。这意味着，炒房客可以低成本在深圳买房，并且还能套现数百万来还款。等房子升值后转手一卖，投资者则还有数十甚至数百万低利息的资金周转。

近期，多地对于房地产交易资金的监管持续升温。截至目前，北京、上海、广东以及深圳等多地银保监局均已发文，要求严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。

有业内人士观点认为，一旦经营贷按照指导价来进行放款，则会增加投资客的炒房成本，成为冷却宝安、南山等深圳西部热门区域二手房成交的“最后一根稻草”。

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