深圳楼市又有大动作：10年无房加40分 20个片区二手房价格下跌

楼市打新生变！深圳又有大动作，10年无房加40分，刚需福音来了！20个片区二手房价格下跌

深圳新房也开始实行积分制了。

3月2日，深圳两个楼盘缙山府和华润万象华府同时发布销售方案。与之前不同的是，购房者摇号入围规则发生了重大变化——从过去的简单划分为有房和无房，并单纯比拼社保缴纳月份，变成如今按照购房者名下无房时长、户籍、社保、子女四个因素综合评定积分。换言之，临时转让名下房子的社保巨子将不再具有碾压优势，改善置换的购房者更难参与打新，同时深户无房家庭或会成为楼市打新的核心力量。

与此同时，深圳中原研究中心的一份报告显示，2月最后一周（2月21日-2月27日），深圳20个片区的二手房出现业主报价下跌，其中龙华中心片区跌幅最大，跌幅为8.2%。在推出二手房成交参考价制度后，深圳二手房价格真的开始出现松动了吗？

两个楼盘打新实行积分制

3月2日，深圳再逢双盘齐开。根据“i深圳”App信息，罗湖区两个楼盘缙山府和万象华府同时开启购房登记，登记时间为3月2日上午9点至3月4 日下午18点。此前，这两个盘均于2月23日拿到预售证。

公开信息显示，缙山府的住宅备案价均价约8.9万/㎡，单价区间8万/㎡-10万/㎡，总价区间在728万-1064万/套，共410套住宅。万象华府的住宅备案均价约8.9万/㎡。单价区间在8万/㎡-9.7万/㎡，总价区间在637-1371万/套，共635套住宅。

两个楼盘加起来共1045套住宅，总价区间637万-1371万。令人讶异的是，与此前深圳新楼盘的摇号入围规则不同，此次缙山府和万象华府打新竟开始实行积分制！

根据两个楼盘公布的意向登记入围积分规则，积分项共分为4大类——无房时长、户籍、社保、子女，其中最引人关注的，莫过于对于在深购房以及社保缴纳两项的积分细则。

首先是在深购房情况，10年内在深无住房转让记录且名下无房的，积分最高为40分；2-10年内在深无住房转让记录且名下无房的，积20分；2年内有住房转让记录且名下无房的，积10分；名下有房不积分。同时，购房者还可按照0.1分/月的规则，计算社保累计缴纳时长积分。

按照这一规则，竞争力最强组合应当是——夫妻双方均为深户，10年内名下无房，并育有未成年子女，合计积分52分，且在此基础上夫妻累计缴纳社保时间越长越好。

10年无房才是核心竞争力

需要注意的是，在此之前，深圳楼市打新仅简单将客户按照“有房”或“无房”划分为一类、二类客户，并在此基础上比拼社保缴纳月份。这也就意味着，购房者可以将名下房子过户代持者，然后凭借“无房”+“超长社保缴纳”的优势碾压式打新。

于是一批“社保巨子”横空出世。今年2月初，深圳万丰海岸城开启打新，共“炸”出了2114个至少交了23年又2个月社保（深圳建市不过40周年），且名下无房的老刚需，一时间震动市场。

但如今，随着打新积分制的实施，社保对于深圳打新购房的影响减小了。只要10年内有住房转让记录，积分立降20分，相当于社保要累计多缴纳200个月（16年零8个月）才能弥补回来。有分析人士对此戏称，“社保巨子正式退出历史舞台，改善置换变得更加弱小无助且卑微，而深户无房家庭将成为打新市场市场新的主宰。”

“新的积分制重点还是优先无房刚需，主要也是为了照顾无房户，光看社保的话，总有人频繁买进卖出，就没有办法防止他们持续打新。”广东省房地产协会专家委员肖文晓向券商中国记者表示，一而再再而三地在购房资格上做文章，说明深圳倒挂新房真的很受欢迎，限价等同于政府帮买家砍价，而且是很优惠的一口价，比买家自己跟业主谈价轻松多了。

而对于改善型购房者打新难的问题，肖文晓认为，改善毕竟是上了车的，优先没有上车的刚需还是很合理的。他说，积分制本身不会改变大家对于打新的预期，问题是虽然在购房资格上有了优先权，刚需仍未必买得起高总价的新房。好地段的网红盘，往往价格比较高，如果刚需买得起，也应该优先他们买，一起享受深圳房价上涨的红利。

20个片区二手房业主报价下跌

除了不断调整打新规则，深圳也不断对二手房市场政策进行调整。

深圳中原研究中心报告显示，2月最后一周（2月21日-2月27日），深圳20个片区的二手房出现业主报价下跌，其中龙华中心片区跌幅最大，跌幅为8.2%，红树湾片区、南山科技园北片区、后海中片区等热点区域亦在下跌之列。

整体来看，这一周仅龙华二手住宅报价下滑，其他区域中罗湖二手住宅报价上升3.5%，涨幅最大。从报价变动的区间来看，业主报价上升的盘源占比为56.4%，较前一周下降2.0%。报价下跌的盘源占比为33.0%，较前一周下降0.9%。

二手房市场部分业主下调报价，让人不仅联想到，深圳住建局于2月9日发布的二手房指导价。

目前已有建设银行、招商银行、交通银行、北京银行、平安银行等依据参考价执行贷款额度审批，防控个人住房信贷风险的效用已初步体现。2月23日，住建局发布通知将严查中介机构二手房挂牌价，以此监管机构合理发布挂牌价格，引导理性交易，从而稳定市场预期。

“这么短的时间，各个商业银行还未公布明确细则，正常情况下应该不会有这么明显的数据表现。”也有大湾区房地产专家告诉券商中国记者，理论上说，深圳公布二手住房成交参考价后，市场观望情绪较为浓郁，叠加近期严查经营贷、消费贷流入楼市，不排除有部分急售业主会按捺不住。但这么多板块的数据下跌还是有些古怪，可能与统计口径有关，也可能部分想卖高价的业主惜售不卖了。

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