领悦服务IPO：上市前规模增加2倍 疯狂并购后难逃区域依赖

前脚领地控股2020年12月港股上市，后脚领悦服务2021年新年就递交了上市申请。领地集团各版块上市步伐推进的很快。

与领地控股依赖四川发展的通病相同。领悦服务目前大部分项目位于四川，且随着业绩的增长，四川省收入占比逐年提高。64%新增项目来自于四川省，地域性增强。不过这些增长的面积大部分是收购而来。以领地控股目前13.3百万平方米的土地储备，仅能支撑物业板块2-3年的增长。

上市前在大本营疯狂收并购

领地控股是一家位于四川省的综合性房地产开发商，主要业务是住宅及商业物业的开发和销售。在克而瑞2019年销售榜上，领地集团以247.3亿元的全口径金额，排在第96位。领地控股和领悦集团同为创始人刘玉辉控制，依托于前者，领悦服务也呈现出较强的区域特征。

2018年-2020年9月，领悦服务实现营业收入分别为1.7亿元、2.8亿元、3亿元，其中物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务占比约为69.4%、26.8%、3.8%。社区增值服务占比较低，以收取物业费为主的基础物业管理服务目前仍然是收入增长来源。

而物业管理服务收入以地域来划分，四川省占比遥遥领先，分别为51.7%、68%、78.7%，对应的在管面积占比为64.7% 、83%、85.4%。从在管建筑面积来看，除四川省以外的地区，新疆维吾尔自治区增长缓慢，吉林、广东省、贵州则停滞不前，其中贵州省早在2019年就没有了在管项目。

换言之，领悦服务近几年的业绩增长驱动均来自于四川省。报告期内，领悦服务整体新增面积为6.2百万平方米、4.5百万平方米，其中四川省的新增面积为6.6百万平方米、4.2百万平方米。2019年因贵州项目终止，导致四川省的面积增长超过了公司总体。

考虑到领悦控股的大本营就在四川，其在省内的影响力远大于其他地区也属正常。不过需要注意的是，公司同期通过收购增加的在管面积分别为5.9百万平方米、2.8百万平方米。这意味四川省新增项目大多由收购而来。

从2018年起，领悦服务通过收购累计增加的在管面积为10.8百万平方米，2017年末领悦服务的在管面积仅为5.6百万平方米，相当于收购了相当于自身2倍的规模。

因此领悦服务的第三方项目占比颇高。截至2020年9月，在管总建筑面积约为18.7百万平方米，当中约10.9百万平方米（58.2%）由第三方物业开发商开发；已签约管理的总建筑面积约为34.9百万平方米，当中约14.6百万平方米（41.8%）由第三方物业开发商开发。

关联房企的色彩减弱并不仅仅为了增强独立性。截至2020年2月29日，领地控股总土地储备为13.3百万平方米，假设领悦服务每年新增面积为5百万平方米，那么依靠关联房企的项目结转只够维持2-3年的增长。一个实力不够强的大树，注定了领悦服务的长远发展需要另谋出路。

目前领悦服务面积储备率为0.87，处于行业中位。18.7百万平方米的在管规模与弘阳服务相同，属于小物企。就西部地区来看，中指院西部物业服务50强排名12位，竞争力不强。

第三方物业费打6折 家族色彩浓厚

除去第三方面积占比较高，领悦服务还有一个特征值得关注。

2018-2020年9月，公司平均物业管理费分别为1.7元、2.08元、2.5元。其中领悦控股集团开发的项目平均物业费为1.83元、2.5元、2.95元，第三方物业开发商项目平均物业费为1.25元、1.25元，1.32元，仅为前者的68%、50%、44%。

据介绍，西部地区的平均物业管理费较行业平均值低。2017-2019年西部地区物业管理行业平均物业费为1.79元、1.82元、1.87元，预期2020年及2021年分别为1.92元及1.98元。而中指院百强物业的平均物业管理费是2.1~2.5元。

但同样主要布局四川的蓝光嘉宝服务物业费却没有明显偏低。2017-2018年，蓝光嘉宝的平均物业费为2.1元、2元，四川省内的物管费甚至比公司整体还高，同样是第三方项目收费有所折让，但母公司蓝光集团项目加成使得后者物业费达到平均值。

如上文介绍，不断收购后领悦服务的第三方项目较多，仅依靠领地控股集团的项目拉高平均物业费是不够的。领悦服务物业费的提高主要靠商业物业的物业费逐年攀升，分别为9.02元、13.61元、17.76元，

领悦服务解释称，2019年商业物业的物业费提高主要是因为当年开始向吉林环球贸易中心、成都环球金融中心提供物业管理服务；2020年开始向成都领地中心提供物业管理服务，其物业管理费相对较高。

但考虑到领地集团的储备项目主要集中在成都、重庆等主要二线城市及华中、华南与华西不同地区的三线城市。领悦服务未来物业费提升的可能性不大，除非商业物业在管项目加大。

值得一提的是，作为一家区域房企，领地控股的股权结构呈现出浓重的家族色彩，领悦服务也不例外。刘玉辉、刘策、刘浩威分别持有32.8%股权，王涛、龙一勤、候三利分别持有0.17%股权，魏悦持有1%。

刘玉辉是刘策和刘浩威的叔叔，刘策和刘浩威为堂兄堂弟关系，侯三利为刘策之母，王涛为刘浩威之母，龙一勤为刘玉辉配偶。家族氛围浓厚的股权结构中，仅魏悦是外部投资者，其与刘玉辉和龙一勤夫妇在2016年澳大利亚酒会上相识。董事会方面，刘玉辉担任执行董事兼董事长。

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