深圳商务公寓“逆袭”：通燃气、停审批 楼盘伺机涨价

原标题：深圳商务公寓“逆袭”：通燃气、停审批 楼盘伺机涨价

本报记者/蒋翰林/童海华/深圳报道

最近，长期遇冷的深圳商务公寓开启了一段“逆袭”之路。

2021年3月3日，深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳市规划标准与准则》局部修订意见，其中剔除了“商务公寓”的表述。这是继去年7月31日深圳宣布停止审批商务公寓之后，官方明确土地供应中不再有商务公寓这一类别，公寓进入“存量时代”。

与此同时，存量商务公寓方面也正在向住宅属性靠拢。2月23日，深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，明确商务公寓、宿舍可以配建燃气管道。

在公寓市场频频透出“暖风”的背景下，《中国经营报》记者走访了深圳几处公寓楼盘发现，营销中心的购房者明显增多，带学位、通燃气、处于核心地段的公寓更是销售火热。有楼盘单日卖出14套，此前为加速去货的打折优惠悄然取消，甚至有楼盘上调价格，还有公寓项目需验资300万元才能看样板间。

有业内人士指出，在“二手房”参考价政策，以及一手住宅入场门槛抬升的大环境下，深圳商务公寓短期内承接着需求的转移，但利好有限。分析认为，公寓住宅化“既是深圳公寓问题的解困灵丹，更是深圳住房问题的降压妙药。”

商务公寓退出历史舞台

“以后商务公寓产品就没有了，卖一套少一套。我们最近在清盘，85平方米的户型目前还剩两套。”位于福田区八卦岭的岁宝壹品项目的置业顾问告诉记者，在“223”通燃气政策出台后，项目单日卖出14套。这对于一直不温不火的深圳公寓市场，实属罕见。

这边厢深圳刚出台二手房参考价，那边就允许公寓通燃气。2月23日，深圳住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》（以下简称“《通知》”）。《通知》指出，已建成的商务公寓项目，需要使用管道燃气的，应当满足国家和省区市有关技术规范要求。新建商务公寓、宿舍项目建设单位如需使用燃料，应当将燃气管道工程与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用。

正当市场认为商务公寓迎来“住宅化”转身之际，3月3日，深圳市规自局公开征求《深圳市规划标准与准则》局部修订意见，其中删除了C1商业用地中关于适建“商务公寓”的表述，在“建筑与设施用途分类指引”上，也剔除了“商务公寓”字样。这意味着商务公寓正式成为历史。

实际上，去年出台的停止新增公寓审批政策，就成为了公寓市场的分水岭。2020年7月31日，深圳市住建局表示，全市范围内停止审批新的商务公寓，鼓励已批项目转为可售型人才房，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

“限量绝版”属性加上“通燃气”的住宅化趋势，商务公寓吸引了不少买家的目光。一名售房中介人员告诉记者，“715新政以来，限购限贷政策越来越严，住宅‘上车’门槛大幅提高， 此前只考虑住宅的买家，最近的置业心态出现了变化。”

实际上，住宅产品稀缺、商务公寓过剩的反差，在深圳长期存在。Wind数据显示，从2015年以来，每年深圳公寓的供应量都远大于成交量，2018年以来，每年的供应量更是达到成交量的2倍。2020年深圳批售商务公寓24910套，同比上升23.6%；但成交量为11735套，仅微增2.6%，成交均价63349元，同比下跌0.6%，和住宅均价的大幅上涨形成明显反差。

中原数据显示，截至2020年12月底，深圳商务公寓存量可售套数24118套，去化周期高达23个月。与之形成鲜明对比的，深圳新房住宅存量去化时间仅约8个月。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁分析认为，去年深圳公寓产品积压严重，但与此同时住宅产品却极度稀缺，整个市场呈现出严重的矛盾，所以官方希望大力调整产品结构。

公寓销售骤然升温

3月的一个工作日，记者走访了岁宝壹品项目。虽然已是傍晚6点多，但前来看房的人依旧不少，看房的车从车库排到了营销中心外的空地。该项目要求300万元验资参观样板间，也难挡购房者的热情。

记者了解到，尽管均价已达到近9万元/平方米，但由于邻近八卦岭新增的两所名校，属于商务公寓中少有带学位的，再加上通燃气、部分户型带阳台，该项目总共600多户公寓产品，置业顾问称目前仅剩20多套。

“我们也没料到市场这么敏感。”置业顾问表示，3月1日后，整个公寓市场要么直接涨价，要么取消了折扣优惠。他介绍道，该项目近期取消了30万～50万元的折扣政策。“允许公寓通燃气之后的一周，有一天卖了14套。”

“住宅二手房参考价出台之后，银行按参考价批贷款，我的首付款要多承担100多万元，所以最近在考虑‘上车’公寓。”销售中心中一位购房者吴先生向记者表示，商务公寓与住宅最大的区别无非在于学位、落户、水电收费、通燃气等。但目前在政策引导下，公寓逐渐住宅化，特别是带学位的公寓成为自己新的选择。

同样在近期去化提速的，还有位于上梅林的嘉鑫辉煌时代。该项目2019年下半年开盘，主推45平方米的商务公寓，单价在6.8万元/平方米，接通燃气、民水民电计费。置业顾问称，2月份以来，清盘速度明显加快。从现场提供的销控表来看，该项目仅剩10来套公寓。

据了解，该项目地处上梅林核心商务区域，附近有华为、阿里云等企业入驻的十多栋高端写字楼，住房租赁需求较大。记者了解到，周边理想公馆一套46平方米的公寓，租金在8500元。周边绿景虹湾二手住宅，政府参考价在8.8万元/平方米，但实际成交价单价在10万～13万元之间。而该地段公寓单价在7万～10万元，价格优势明显。

新政策下公寓市场分化依然严重。据中介人员介绍，目前受欢迎的要么是小户型，40平方米左右容易出租，要么是通燃气、民水民电，可积分、落户、带学位，有很大住宅替代功能的公寓。

近日东海国际公寓也传出涨价消息。业内流传一则该项目调价通知函，称公寓将于2021年3月底上调价格。据了解，东海国际公寓主推房源均价在13万元/平方米左右。

实际上，该项目开盘已有8年，去化并不理想。资料显示，该项目在2013年推出之际，位于顶层的“楼王”备案价格为29万元/平方米，总价高达2.53亿元。该项目为A、B两座双子塔结构，有“亚洲最高公寓”之称。根据深圳房产信息网显示，B座房源总数量有491套，未售房源约有300套。

对此，记者致函深圳东海集团，对方表示，只是取消了部分单位的优惠，不存在上调价格。公司方认为，项目的销售具有周期性，深圳公寓销售周期普遍长于住宅。对于近期商务公寓的一系列政策，对方表示，对东海国际公寓有积极正面的影响。

深圳公寓“住宅化”成趋势？

对于公寓市场回暖的表现，一位知名房企的营销总经理向记者表示，深圳公寓新规出台后，短期内公寓市场会出现上行行情。他同时提醒到，但总体上市场的影响不会太大。

从市场看来，公寓在产品属性上依然存在硬伤。商务公寓的土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般在40～50年，部分为70年，房屋用途为“商务公寓”。由于公寓首付需要五成且贷款仅有10年，置业成本和持有成本也相对较高。

此外，公寓在转让时需要交纳营业税、土地增值税、个税等税费，相对普通住宅来说交易成本较高。一位售房中介人员向记者举例，一套总价约300万元的公寓税费至少要15万元。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，商务公寓本来是给商旅人士提供短期旅行加居住的一类住宅，在深圳上世纪80～90年代招商引资，内地省区市在深圳设办事处，分公司的背景下，商务公寓适合时代背景。但现在，各类酒店、租赁住房、长租公寓、分时租赁等大发展的背景下，商务公寓存在的价值没有了，应该退出历史舞台。

对于近期商务公寓市场的动向，宋丁表示，从去年7月深圳停批公寓，到如今商务公寓可通燃气、“深标”去除商务公寓，一系列动作都反映出一个积极现象，商务公寓将面临住宅化的巨大调整。通过公寓的融入，增加住宅供应量，有利于解决深圳的居住问题。

“取消商务公寓，事实上给居住用地腾出了宝贵空间，也杜绝了商办打着实体的幌子，搞住宅地产开发。”李宇嘉认为，取消商务公寓有利于维护房地产市场秩序。

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