[房企年报]当代置业：高息债猛增杠杆逼近红线 盈利能力持续下滑

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出品：大眼楼管

作者：肖恩

3月17日，当代置业发布了公司2020年业绩报告，房地产主业的业绩增速大幅放缓，盈利能力趋势性下滑，而全年的销售均价也是同比下滑，房地产开发之外的其他业务，呈现全面下滑的窘境。当代置业在2020年的表现均难言合格，此外，高达9.9%的融资成本并没有阻止当代置业继续逆势加杠杆拿地，净负债率大幅上升逼近监管红线。

利润率趋势性下滑多年 地产外业务全面下滑

业绩报告显示，2020年当代置业的营收增长至约157.41亿元，同比增长8.2%，这其中九成以上均是房地产开发业务的物业销售收入，房地产开发销售依然为公司绝对主要的收入来源。

不过值得注意的是，包括物业投资、酒店经营、房地产代理服务均出现不同程度的下滑情况。其中，投资物业收入5350万元，同比下滑5.8%；代理代建服务收入2.02亿元，同比下滑45.5%；酒店经营收入5140万元，同比下滑27.7%；其他业务收入3100万元，同比下滑12%。

事实上，即使是增长了8.2%的房地产开发业务，也难言合格。当代置业全年的毛利37.85亿元（主要由地产业务贡献），同比仅增长2.1%，明显低于营收增速。这主要是由于当代置业的项目利润率出现了多年的趋势性下滑，2020年毛利率约24%，较2019年同期下降约1.5个百分点。此外，归属股东净利润为7.39亿元，更是同比仅增加1.1%。

回顾过去发展，当代置业的毛利率、净利润率、加权ROE等三项最为主要的盈利能力指标走出了长达10年大周期性的下滑趋势。分别从2010年的38.77%、16%、40.74%下滑至2020年的24.04%、7.08%、11.49%。

销售均价下滑 逆势大力拿地

销售方面，去年当代置业实现合约销售额约422.12亿元，同比增长约16.6%，位列克而瑞销售排名第76位，与2019年的排名持平。销售总建筑面积406.91万平方米，同比增长约20.4%，折算下来的销售均价10224元/平米，较2019年10554元/平米均价下滑了3.13%，而同期百城住宅价格指数上涨了3.46%。

在全球流动性泛滥的2020年，当代置业的销售均价却出现了逆势下滑的情况，而这一情况并非去年才有，自2017年以来，均价就呈趋势性下滑。Wind数据显示，百城住宅平均价格则由2016年的13035元/平米一路上涨至2020年末的15795元/平米，上涨了21.17%。

可见，当代置业利润率下滑的原因之一，就是销售均价的低迷，销售均价低迷的背后原因较多，或可能是产品力存在短板、项目位置欠佳、营销能力一般，抑或是品牌溢价不足。此外，当代置业2020年逆势激进拿地，或将为未来堪忧的利润率埋下伏笔。

2020年当代置业在重庆、长沙、太原等城市共新获取24个项目，新增建筑面积约462.6万平方米，超过全年的销售面积。相比之下，今年前两个月当代置业物业合约销售金额55.98亿元，销售面积55万平米，销售均价却进一步下滑至10178元/平米。

高成本债猛增 净负债率上升逼近红线

逆势拿地的背后，是有息负债的快速增长。截止去年底，当代置业的借款总额为245.93亿元，较2019年的184.96亿元快速增长了33%，明显高出公司销售增速、业绩增速以及总资产增速。

导致公司的净负债率上升为95.7%，较2019年末82.7%上升了约13个百分点，净负债率连续两年上升，逼近100%的融资监管红线。此外，当代置业剔除预收款后的资产负债率为82.0%，较上年同期下降约5个百分点，但仍超出70%的红线。而另一项指标也不甚理想，公司现金及银行结余（不含受限制现金）约为108.22亿元，而短期债务则达到98.09亿元，账面可用资金并不算充裕。

猛增的债务成本也是高居不下，2020年当代置业的加权平均借贷成本约9.9%，与上年同期持平，在全球流动性宽松的2020年，当代置业的融资成本仍居高位。今年开年以来，发行的美元票据成本也高达9.8%、11.95%的水平。

高额的成本下，当代置业全年融资利息支出达到24.56亿元，几乎相当于公司的税前利润额。而对于如此高企的融资成本，当代置业选择了资本化，其资本化了20.46亿元的利息支出，资本化率达到83.3%，较上年的76.7%明显上升。利息资本化的好处是可以令财务费用下降，但是揉进主营成本里的利息支出，必定将在未来一两年拉低毛利率。

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