起底广州违规商改住、以租代售乱象 有项目销售以国企背书

起底广州违规商改住、以租代售乱象 有项目销售以国企背书

本报记者/陈靖斌/广州报道

涉嫌违规商改住，本应建设做办公写字楼用途的建筑物，却被不少开发商违规建设成公寓。日前，由于多起“涉嫌违规商改住”、以租代售事件爆发引发开发商与业主的纠纷，在粤港澳大湾区多个核心城市闹得“沸沸扬扬”。

位于广州白云区的圣地云立方项目，因涉嫌违规商改住引发多起业主与开发商纠纷，位于深圳龙华区的天玑公馆和鸿基新都项目，因涉嫌以商改住为卖点、以租代售同样引发多起业主纠纷。

事实上，《中国经营报》记者实地走访广州多个项目发现，此类涉嫌违规商改住、以租代售的项目并不在少数。

位于黄埔区的鱼珠城和贵坊（以下简称“鱼珠城”），此前相关部门称该项目尚不具备招租条件，并在2020年12月底就已责令该项目停止宣传、招租活动。但记者日前走访发现该项目仍在涉嫌“以租代售”，并且该项目存在涉嫌以商改住公寓作为卖点，虚假宣传等问题。值得注意的是，该项目开发商部分股权还有国资背景。

而位于广州番禺区的信基玥岛项目，本报记者此前报道该项目涉嫌“以租代售”与客户签订超20年租赁合同，日前记者再度走访该项目发现，项目仍在“以租代售”，并且涉嫌违反合同法的相关规定。

就相关情况记者致电致函了广州市黄埔区住房和城乡建设局，以及涉事项目开发商广州开创置业有限公司以及信基集团有限公司。截至发稿，未获进一步回复。

国资涉嫌违建？

在“领导留言板”，有群众向黄埔区政府反映称，村集体土地项目茅岗鱼珠城在推广40年使用权公寓，五证却未提供，因此担心是否合法。

对此黄埔区政府回复称，该项目目前尚不具备招租条件，并现场责令该项目停止宣传、招租活动。

然而记者日前走访发现，鱼珠城仍在出让使用权公寓。

项目销售人员告诉记者，鱼珠城是茅岗经济联合社的集体土地，目前出让的是80万元左右的带装修公寓签37年的使用权。

“除了没有独立房产证外，其他与商品房是一样的。”为了打消记者对使用权的顾虑，销售人员还故意强调道。

然而记者调查发现，鱼珠城实际备案名为“鱼珠融汇贸易创新中心”，项目定位以第三代文旅模式，打造多产业主题一体化新型综合生态示范项目。该项目公示的《建设工程施工许可证》亦显示，项目土地性质实为集体建设用地。

对此黄埔区住建局表示，区住建局明确告知该项目负责人在未满足招租条件的情况下不得进行招租活动。对于本报反映的问题，区住建局将长期跟进，联合相关职能部门加强对其是否改变规划条件，是否存在虚假宣传等方面进行监管。

对于签订37年使用权合同，区住建局表示，区住建局严厉查处租赁期限超过20年的违法违规行为。对于反映的签订37年使用权合同情况，项目方表示不存在上述行为。区住建局也将进一步核实调查，如发现项目方存在违法违规行为，将依法依规进行相应处理。

此外，该项目还涉嫌引导“消费贷”流入。项目销售人员告诉记者，一套鱼珠城的公寓大概72万元，而购房者只需支付36万元的首付，其余36万元可以贷款解决。

当记者问销售人员，为何公寓只是使用权出让也能贷款，销售人员则表示，该贷款实为消费贷，4大行都可以做。“只要征信不是黑名单，有工资收入一般都没问题。”

对于消费贷涉嫌流入项目一事，区住建局表示，经了解，项目方表示该项目只能采取租赁方式出租房屋，不能销售，不存在贷款问题。对于本报反映的问题，区住建局将依职责加强对居间服务机构及人员的检查，规范从业人员行为；其次联合相关职能部门加强对辖区房地产项目进行监管，坚决杜绝任何违法违规行为，净化房地产市场。

天眼查显示，该项目大股东为中鹰（广东）置业发展有限公司，持股比例为70%，而30%股权为国资企业广州开发区投资集团有限公司持有。

现场销售人员还以项目有国企背景“打包票”。当记者问起该项目开发商是谁时，销售人员毫不犹豫地称，项目开发商是广州开发区投资集团，黄埔区两大国企之一。

对于相关情况的回应，记者也进一步致电致函了广州开创置业有限公司，截至发稿，未获进一步回复。

使用权公寓乱象

无独有偶，位于广州番禺区的信基玥岛项目，记者此前报道该项目涉嫌“以租代售”与客户签订超20年租赁合同。

番禺区住建局此前曾回应记者，项目开发建设以来，住建局收到关于该项目的信访投诉案件1宗，反映的问题是开展虚假宣传，未涉及合同事宜或退款问题。

对此，番禺区住建局工作人员已指导项目建设和运营方落实信息公开公示等问题的整改，并提醒其在项目未取得竣工验收手续前，运营方不得违规开展市场宣传活动，或将酒店作为商品房或租赁住房进行销售或出租。

然而日前记者再次走访该项目发现，项目仍在涉嫌“以租代售”。信基玥岛销售人员告诉记者，信基玥岛项目出让的是公寓的使用权，是与开发商签订70年使用权合同。

“因为我们信基集团与上漖村村委签订了70年的使用权协议，所以我们给购房者也是70年的使用权。”销售人员对此解释，并向记者提供了相关文件。记者留意到，该项目为广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社的集体建设用地，开发商与上漖村村委签订70年的合作协议，协议时间合作截至2089年12月4日。

当记者要求拍照记录相关文件内容时，相关销售人员则警惕地婉拒了记者的要求。“这些是内部文件，不可以外传。”

销售人员还以“长租公寓”的概念来混淆使用权公寓。“这70年使用权出让其实等于租赁，相当于长租70年。”

事实上，集体建设用地建设使用权涉嫌“以租代售”，违规商改住乱象在广州由来已久，早在2019年7月，记者就曾报道了广州市番禺区存在不少集体建设用地涉嫌违规商改住，建设使用权公寓“以租代售”乱象。其中包括荔德新都汇、南站星汇以及克拉码头·腾讯云智慧园等多个项目。

值得注意的是，2017年3月在集体建设用地上建设的We公馆项目，因违规商改住，认定为违法建设后已被夷为平地。We公馆所在地块属大石街村集体土地，在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，就建设了We公馆商务楼。

2012年，We公馆被列为违法建设案件，但一直没有得到相应的处理。在后来的几年里，仍正常对外出售租赁权。直到2019年3月22日，We公馆因未办理规划报建手续，被认定为违法建设，2020年7月21日，We公馆迎来被夷为平地的命运。

事实上，集体建设用地涉嫌违规商改住，以租代售的现象在佛山南海此前亦很普遍，早在2019年2月~7月间，记者实地走访了佛山南海多个集体建设用地项目发现存在涉嫌违规商改住，以租代售现象。

为了遏制此类市场乱象，佛山市自然资源局南海分局出台《佛山市南海区农村集体经营性建设用地及房屋开发经营监管试行办法（征求意见稿）》，其中规定为了保护购房人（租户）利益，办法明确了集体土地所有权性质的告知要求，并明确建设单位责任。

办法提出，在签订农村集体经营性建设用地房屋相关协议时，应当与购房人（租户）签订《知情书》，建设单位就房屋的主要情况在《知情书》说明。有条件的对告知过程进行同步录音录影，并明确告知购房人（租户）录音录影事项。

对于广州存在的集体建设用地涉嫌违规商改住，以租代售乱象，广州市相关部门又有哪些政策出台予以遏制，对此，记者致电致函了广州市住房和城乡建设局，截至发稿，未获进一步回复。

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