国泰君安国际：碧桂园服务管理规模扩大 建议长期关注

管理规模扩大，品牌拓展有所突破

碧桂园服务（06098.HK）2020 年收入达约 156.0 亿元（人民币，下同），同比增长 61.7%；毛利达 53.0 亿元，同比增长 73.6%；公司股东应占利润达 26.86 亿元，同比增长 60.8%。年内，每股基本盈利达 97.62 分，同比增长 55.6%。截至 2020 年底，银行存款和现金总额约 153.42 亿元。宣派 2020 年末期股息为每股 21.87 分，同比增长 44.5%。

管理规模持续扩大。

2020 年碧桂园服务除三供一业业务外的物业服务收费管理面积同比增加约 1.01 亿平方米至 3.77 亿平方米，除三供一业业务外的物业服务合同管理面积同比增加约1.36 亿平方米至 8.21 亿平方米。合约与在管面积比值达 2.17，为未来内生增长提供支撑。此外，三供一业业务的物业服务收费管理面积及合同管理面积均约 0.85 亿平方米。

品牌拓展有所突破。

2020 年碧桂园服务新增品牌拓展合同管理面积达 7，246 万平方米（占新增合约面积的 53.3%），低成本扩张初见成效。新增品牌拓展中存量项目数量占比达 66.0%，首次超过增量项目，当期转化率明显提升。

收入结构不断优化，盈利能力稳中有升。

2020 年碧桂园服务物业管理服务/社区增值服务/非业主增值服务/三供一业/城市服务收入与总收入比值为 55.2%/11.1%/8.8%/17.3%/5.7%（2019 年为 59.6%/9.0%/14.7%/15.7%/0.3%）。社区增值服务占比提升，结构不断优化，成为第二大利润来源。此外，2020 年碧桂园服务毛利率同比上升 2.4 个百分点至约 34.0%，基础物业服务以及非业主增值服务毛利率有所提升，盈利能力保持稳定。

投资建议：

估值方面，彭博市场预计碧桂园服务 21/22 年 EPS为 1.33/1.88 元人民币，3 月 22 日收市价对应 21/22 年预测市盈率为 46.0/32.5 倍。市场平均目标价为 82.49 港元，潜在上升空间约 19%。依托母公司与现有品牌，碧桂园服务完成2021-2023 年 50%以上营收增速目标确定性较高，我们看好龙头物业管理企业长期发展前景，建议长期关注。

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