万达走向安全区：海内外业务“断舍离” 全面“轻资产”化

2021年2月25日上午，全国脱贫攻坚总结表彰大会现场，电视镜头一扫而过的一刹那，王健林和许家印端坐在前排，格外引人注目。

表彰大会上，王健林的万达集团被冠以“全国脱贫攻坚先进集体”的荣誉称号。自2015年以来，万达集团开创“企业包县，整体脱贫”的扶贫新模式，持续投入23亿元的扶贫资金，打造出了中国旅游产业扶贫的新标杆——丹寨万达小镇。

资产甩卖风波的多年里，王健林几乎消失于公众视野。此次现身颁发荣誉称号的现场，被很多人解读为王健林的回归。这一天，是农历元宵节的前一天。对于王健林而言，所有光彩夺目的可能性也在随之展开。

在重整旗鼓的这几年，万达将产业重心放到万达商业、万达文化、万达投资三个领域。清空海外债务后，王健林的投资目光重新转向国内，在商业、影视、体育、旅游等领域进行了一系列的投资布局。整装待发后，一个新的万达正在随之崛起。

步步走向安全区

把时间回拨到2012年，CCTV年度经济人物颁奖典礼上，马云和王健林站在了同一舞台上。当时，意气风发的王健林就电商能否取代传统零售业的问题和马云有了不同意见。为了给节目添点彩，依照导演的要求，两人放出了豪言——赌1个亿，打赌的揭晓时间则定在了2020年，输赢的标准是电商是否能占零售市场份额的50%。

也正是在那一年，王健林给万达定位的战略方针是“十年之内成为全世界一流的跨国企业”，由此万达开始了海外系列投资。当年5月，国家13个部门联合发布文件《鼓励和引导民营企业积极开展境外投资的实施意见的通知》，鼓励民营企业龙头积极“走出去”，发挥在境外投资的重要作用。

谁也没料到，起家于地产，蓬勃于多元化的万达，在顺风顺水了三十年后，迎来了“艰难的时刻”。2017年，由于贷款紧缩及海外资产监管趋严等因素，万达史无前例地遭到了“股债双杀”，出海计划随之停摆，万达此后在降负债的洪流里挣扎了许多年。

2017年也成为万达的转折之年，清理资产成为新的主题。2017年6月，万达出售西班牙大厦，售价2.72亿欧元；同年7月万达将13个文旅城售给融创，73家酒店则被富力收购。这些资产的出让，不仅让万达剥离了酒店业务，同时也让万达获得了一部分现金流。

在2018年1月20日举行的万达年会上，王健林用一句话总结过去一年的经历：“2017年对万达来说是非常难忘的一年，经历了风波，也承受了一些磨难。”那年的年会上，万达全场高唱《歌唱祖国》，在全场嘹亮的歌声中，老王潸然泪下。

但“瘦身”并没有停止。2018年，万达将海外5个地产项目一口气卖掉4个。又将首个海外资产项目伦敦ONE转让给富力，并将万达酒店卖给了澳大利亚和悉尼的黄金海岸；11月出售比佛利山庄，芝加哥项目也被股东投票通过，被摆上了货架准备出售。随后，万达将澳洲黄金海岸项目以及一直被万达看重的悉尼项目以总价3.15亿澳元打包出售。

一直到2020年11月25日，万达宣布出售芝加哥项目。至此，万达集团已将旗下5个海外地产项目全部清空。根据媒体梳理公开资料统计，这些项目的出售，让万达获得了至少35.93亿元的现金流。

除了转让海外地产项目外，万达也不得不对国内的业务进行“断舍离”。2017年，万达还以60亿元将文旅管理公司转让给融创。2018年2月，万达电影出售股份，阿里和文投控股拟入驻万达电影，成为股东中的老二和老三。

也是在同一时期，王健林为万达商管引进了340亿元战略投资，投资方为腾讯、苏宁、京东、融创。而到了2019年2月，万达百货下属全部37家百货门店，也被苏宁成功接盘。

一连串的“大甩卖”之后，万达集团的高危债务得到缓解。据Wind数据显示，2020年和2021年，万达商管到期的公开债务分别为378.1亿元、367.5亿元。虽然到期公开债务较多，但万达的有息负债已经呈现出了稳步向下的趋势。

截至到2020年9月的财报显示，万达商管的有息负债仅仅为1798.62亿元，短期借款仅为7.54亿元。万达的总资产又高达5558亿元，货币资金412.01亿元，现金储备非常充裕。万达广场的数量也拓展至接近400家，总计市值高达4386亿元。

在2019年初的万达年会上，王健林就曾说：两年内将把万达的有息负债率降至“绝对安全”水平。两年之后，万达一步步走出了危险区。留心的网友们发现，在被甩出富豪榜单5年后，2021年时，王健林再次凭借着1200亿的身家，重新回归富豪榜单。

重启国内投资

“一座万达广场，就是一座城市中心”，曾几何时，这句广告语，帮助万达广场占据了各地的黄金位置。而现在，它又让万达广场在全国各地掀起了轰轰烈烈的造城运动。

没有人想到，即使在疫情最严重的2020年，万达广场依旧呈现出逆势扩张的局面。万达集团发布了2020年成绩单显示：其开业45座万达广场，其中轻资产27个，占比超过60%；同时签约了60个轻资产万达广场，是2019年数量的167%。

过去多年来，“准时开业、满铺开业”是这些年来万达广场的标配与特征。数据最能反映万达广场的运营能力。在一份万达集团的报告里称，以2020年第四季度为例，全国368个万达广场客流同比增长6.4%，销售额同比增长15.8%。

目前每天正常开张营业的万达广场有368座，这个数量也成为了万达广场最为关键的护城河。数据显示，2020年，万达广场在中国的出租率为99.4%，租金收费率为99.9%。这为万达的现金流提供了极大助力。

万达广场之外，万达的一系列国内投资也开始重新启动，尤其在文旅项目上的多笔投资，颇有卷土重来之势。在出售文旅项目一年多后，包括延安红街、兰州万达城等在内的文旅项目再度出现在公众视野中。

过去一年，王健林的行程依旧很忙，但他很少再出席万达广场的开业采礼，而是把大多数的精力放在了丹寨这个贫困县上。2020年9月，王健林在贵州省黔东南州丹寨县“丹寨万达小镇”，举办了一场声势浩大的“2020丹寨论坛”，也把大众的目光吸引至这里。

台上的王健林，以一番5分钟的演讲作为开场。他在演讲中的关键词是：脱贫攻坚、民营企业爱国情怀。论坛上，他又制定了一个扶贫“小目标”，即启动万达帮扶丹寨“2025计划”。时任国务院扶贫办主任刘永富在论坛上为王健林“点赞”：民营企业在“脱贫攻坚”中是出了大力了、立了大功的。

自2015年以来，万达便开始对口帮扶丹寨县，在全国首次提出“企业包县，整县脱贫”。万达扶贫的思路是产业扶贫，授人以渔。5年时间，万达在丹寨的捐赠投资已达23亿元，帮助丹寨5.88万贫困人口实现脱贫。

全面“轻资产”化

纵观万达的数次战略节点，其实也是一个充满探索和创新的过程。

2013年，王健林曾登上美国《财富》英文版杂志封面，在一篇名为“解密中国最富有的人之一”的文章中，他回忆说，上一次让他感到特别兴奋的事情，是万达从住宅地产向商业地产转型。现在万达面临另一次转型，但是规模更大。王健林说：“这是一次由商业地产向文化旅游行业的转型。”转型方向是，由迪士尼和新闻集团这类公司主导的文化娱乐行业。

2015年之前，万达主要以出售物业产生现金流，支撑自持商业运营和发展的“以售养租”重资产模式。2015年4月，王健林在一次演讲中首次提到“万达到了要靠品牌赚钱的时候”。一声高呼之下，万达的“轻资产”战略正式启动。

众所周知，商业地产投资规模大、回报周期长、资金依赖度高。而重资产模式受制于房地产周期，市场拐点导致现金汇款变慢。“要想更快的扩大规模，重资产模式也不适合，只有轻资产模式才能更快发展。”王健林在当年的一次演讲中坚定地说道。

在王健林看来，重资产主要看房价，销售利润高才能投资，难以进入三四线城市发展；轻资产模式不需关心房价，只要城区人口够多，租金回报比合适就可以做。背靠成熟的招商资源和运营经验，万达广场并不担心在三四线城市盈利问题。

对于“轻资产”战略，王健林曾于2019年做过补充解释：“万达是强调轻资产为主，不是完全放弃重资产，是在有息负债总体逐年减少的情况下做重资产。今年以后，新开业万达广场至少70%以上是轻资产，新开业酒店原则上全是轻资产。”

彼时的轻资产模式，指的是用别人的钱投资万达广场，而由万达输出品牌管理。其模式主要包括两种：一是与“有钱没地”的机构合作开发投资类万达广场，万达拿地，并以股权交易方式引入第三方资金，万达方面负责选址、建设、运营管理等。这也被万达称之为“直投项目”。另一种是与“有钱有地”的企业开发合作类万达广场，投资者出钱出地，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，租金收入三七分成。

从公开数据中可以看到，自2017到2020年，万达商管自持项目占比持续降低，轻资产占比逐步上升。同时，在保持着每年40-50家新开业的速度下，万达广场出租率多年保持在99%以上。

但从2021年开始，万达的“轻资产”战略将进行再次升级。万达商管集团总裁肖广瑞表示，从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。这是万达商管集团董事会最新做出的决定，“今后每年签约的“轻资产”万达广场将不低于60个，万达商管将彻底“轻资产”化。”

商管之外，万达还将“轻资产”战略扩展到酒店、文旅、体育等各个产业。2020年，万达院线签约轻资产影城310家，占到15年来已开业万达影城总数的44%；万达酒店2020年签约轻资产委管酒店56家；万达宝贝王成立6年来第一次实施轻资产战略，2020年签约轻资产乐园30家。

时代变化下，万达的轻资产战略也随之进行调整。在万达集团发布的2021年开业计划中，“轻资产”也成为关键词。2021年，万达集团计划开业万达广场50个，其中轻资产34个，轻资产占比68%；计划签约的轻资产万达广场70个。这份年度计划还包括：开业120家万达影城，签约轻资产影城300家；开业16家万达酒店，签约轻资产管理酒店50家等。

依靠房地产起家，到通过商业地产强势占领市场，再到转型轻资产战略，万达在一次次行业变革中，敏锐把握行业发展演变趋势。启动轻资产战略，让万达摆脱了对于资金、资产等有形资源的限制，赋予了企业快速发展的更多可能。

如今，王健林正掌舵着万达这艘商业航母驶向安全区。

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