上半年武汉楼市：中心城区急速回温 教育行业逆势扩张

原标题：上半年武汉楼市：中心城区急速回温 教育行业逆势扩张

来源：21世纪经济报道

疫后的武汉楼市走向会如何？

自二季度复工复产以来，武汉楼市呈现持续回温趋势。

根据戴德梁行数据显示，2020年一季度新冠肺炎疫情的暴发，近2个月的停工停产对武汉市社会经济生活造成较大影响，全市主要经济指标出现显著下滑，其中武汉市一季度GDP同比去年下降约40.5%，降幅超过一季度全国GDP降幅6.8%约33.7个百分点。分板块来看，疫情对固定资产投资板块影响最大，该板块增速同比下滑达81.6%。

虽然一季度武汉市整体经济受疫情影响严重，但随着对疫情的稳定控制、常态化精准防控的稳步推进，二季度武汉市复工复产快于预期、好于预期。省内“四上”企业大部分在3月已经开工，截至6月中旬，各行业复工率基本都已达到95以上，其中房地产开发企业复工率达100%。

仲量联行武汉、南京、杭州分公司总经理辛毅表示：“虽然武汉上半年办公楼市场总需求处于低位，但教育行业逆势大规模扩张，成为上半年最大亮点。随着政府后续支持湖北的一揽子政策逐步落地，武汉商业地产市场的发展依然可期。”

优质零售物业市场方面，租金受业主不同程度减免的影响，同比下滑，2020 年新增供应将集中于年末，开发商积极调整入市节奏，仲量联行的报告中显示来自餐饮、服饰零售及儿童相关业态的需求相对活跃，市场整体供应压力有所缓解。

中心城区上涨势头显著

从土地成交情况来看，2020上半年，武汉共挂牌出让地块53宗，其中最终成交49宗，总成交面积达327.5万平方米，同比下降约47.3%；总出让金额635.5亿元，较去年同期下降约35.9%。

但从成交楼面地价来看，上半年武汉土地成交整体楼面均价则呈现上扬趋势，环比2019年上升约37.3%，略的5526元/平方米。

分区域来看，中心城区和远城区是上半年武汉土拍市场主力，成交面积约占上半年全市总成交面积的41.7%和35.6%。从分区楼面地价来看，上半年各区楼面成交均价表现稳定，硚口区和汉南区是唯二楼面均价环比上升的区域，分别环比上涨约8.0%和38.1%。整体来看，中心城区重返土拍主力位是上半年全市楼面均价上涨的主要原因。

值得注意的是，在住宅市场，主、远城区市场也呈现出持续分化的趋势，且对于外部经济环境敏感度也呈现出不同的反应速度。

2020年上半年，武汉市商品住宅批准上市面积551.5万平方米，较去年同期下降约40.4%；销售面积463.3万平方米，同比下降约47.4%。从销供比来看，上半年销供比0.7略低于合理区间，显示出略微的供过于求，反映疫情对市场需求造成了一定影响。70城销售均价指数显示，2020年5月武汉市商品住宅成交均价较去年末环比上升约0.6%，价格整体稳中微升。

对此，戴德梁行分析称，主城区住宅价格走高是推动上半年全市房价上浮的主要原因，江岸区、武昌区以及江汉区上半年住宅均价环比2019年末上涨。这与远城区形成截然不同的发展趋势，远城区包括江夏、东西湖、蔡甸及汉南等区域上半年住宅价格均呈现略微下降的趋势，次中心城区住宅价格整体表现出稳中微升。

也就是说，武汉市住宅市场分化显著，主城区和远城区近年供应产品出现明显区别，近年来以大户型高总价豪宅盘在主城区较为常见，目标人群为改善型需求客户和豪宅客户。而远城区则以面积适中的刚需盘为主。这也是二者在面对外部经济环境变化中表现不一的主要原因。

从分区的存量和出清周期来看，解封后武汉市住宅需求短期内呈下降趋势，各区出清周期都有所升高。远城区普遍存量较大，出清周期集中在8到16个月；次中心城区中东湖高新和洪山区虽然目前存量大于青山和经开区，但去化速度快于后者；大部分中心城区存量较小，去化速度不一。其中，江汉区和武昌区去化速度较慢。以上出清周期的计算均基于疫情后4至6月的月均去化水平，下半年考虑到市场的进一步复苏，预计各区的实际去化情况会快于当前的预计。

教育行业逆势扩张

2020年上半年，武汉市全市新注册企业约5.4万家，仅为2019年全年新注册企业数量的约四分之一，显示出新冠疫情对武汉经济活跃度产生明显冲击。

从上半年新注册企业行业占比来看，建筑业、批发零售业、交通运输与物流业和农林渔牧业环比有所提高。而住宿餐饮业、服务业、文体娱乐和房地产行业则呈现走弱的趋势。整体来看，疫情虽然对整体经济活跃度产生一定负面影响，但分行业来看仍表现为机遇与挑战并存。

一季度武汉处于“封城”状态，当季无新增项目入市。二季度武汉“解封”，在建项目积极赶工，当季有四栋优质办公楼入市，且集中在光谷中心城，分别为中建光谷之星G1、G2、G3以及奥山中心，该地区的商务氛围进一步提升。

戴德梁行分析指出，总体量方面，截至2020年6月末，全市甲级和乙级项目共计 590.5 万平方米，其中甲级办公楼为 216.8 万平方米，乙级办公楼为 373.7 万平方米。新增供应方面，上半年无新增甲级项目，同比下降 6.8 万平方米；上半年新增乙级项目 15.0 万平方米，同比上升 11.9 万平方米。空置率方面，甲级项目空置率为 30.5%，同比下降 4.5 个百分点；乙级项目空置率为 41.2%，同比上升 7.8 个百分点。

值得注意的是，疫情之下不同行业的租赁需求分化显著，教育行业逆势扩张。学校停课并未影响人们对教育的重视，教育培训机构一方面转战线上授课，另一方面在租金下滑之际寻求在甲级办公楼大规模扩张的机会。

仲量联行的报告显示，教育行业占上半年甲级办公楼的租赁成交面积高达 47%，成为最大亮点。紧随其后的是支撑办公楼市场需求的常客——专业服务业，金融业、房地产和建筑业，这些行业都展现出了需求韧性。

而在零售市场，实体零售备受疫情冲击，当前需求主要来自餐饮、服饰零售及儿童业态。

仲量联行跟踪的全市购物中心及百货新开业或正在围挡的品牌中，来自餐饮、服饰零售及儿童相关业态的需求相对活跃。例如，网红茶饮茶颜悦色首出长沙，正式进驻武汉，VETEMENTS 武汉新店进驻楚河汉街及菱角湖万达广场，儿童业态则仍有杨梅红国际私立美校等品牌开出新店。

受疫情冲击，部分原定于2020 年入市的中高端项目将时间推迟至 2021 年， 2020 年整体市场竞争有所缓解。仲量联行的报告也指出，需求端退出市场的多为未形成规模效应或运营、承租能力在疫情前即走弱的租户，而具备扩张能力的多为稳定运营的连锁品牌。此轮冲击过后，优质零售物业市场的需求将进一步由运营能力更成熟、产品服务更贴合消费者需求并且具备规模效应的品牌支撑。

（作者：陈红霞，王宇杰 编辑：徐旭）

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