深圳停止商务公寓审批 商业用地如何转为宅地成关键

新浪财经8月1日消息，深圳将停止新的商务公寓审批，并将减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。7月31日晚间，深圳市规划和自然资源局和深圳市住房和建设局联合发布的《关于停止商务公寓的审批通知》（以下简称“通知”）显示以上信息。

《通知》重点内容包括以下几点：一是在深圳全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。

二是对于已批规划尚未签订合同（不含招拍挂出让情形）的商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房。

三是优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

官方解释政策调整原因称，商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑。在早期，商务公寓在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用。但近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。2017年，为维护房地产市场秩序，上海等城市已停止审批公寓式办公项目。

长期以来，深圳居住用地资源紧缺，导致住房供需失衡，而核心地段的公寓供应量更是远多于住宅，使得部分刚需购房者或者投资客转向公寓市场。

“这是历史的遗留问题”，美联物业深莞惠董事总经理江少杰表示，“因为核心地段大部分都是商业地块，很多都是建好写字楼然后配套公寓，但目前深圳写字楼已经过剩”。

商业公寓的的用地分类属于商业用地。官方在解读文件指出，将继续加大住宅用地供应，从用地结构上，适当提高居住用地比例，并压缩商业用地规模。

“预计未来应该会有细则出台，比如核心地段商业地块如何转为住宅用地，这是一个核心的问题，”江少杰表示。

在7月初住建部赴深调研的座谈会上，华润置地华南大区总经理蒋慕川就曾表示，深圳最大的问题是人多地少，所以导致深圳商品房供不应求，房价上涨压力大，优质区域一二手房价格倒挂严重。其提议希望深圳能够扩容，政府持续加大土地供应力度。

官方表示，在用地供应层面，深圳从今年起加大了居住用地供应力度，今年计划供应居住用地293.2公顷，占全年建设用地供应总量约25%，较去年计划的150公顷增加了近一倍，公共住房和商品住房用地的供应量较去年均有较大增长。

2020年上半年，深圳的土地市场一反常态，政府住宅用地供应量已超去年全年水平。根据中国指数研究院《中国300城市土地市场交易情报》发布的数据，今年上半年，深圳共推出住宅用地17宗，合计83万平方米，同比增加385%，其中成交14宗，合计52万平方米，同比上涨206%。

另一方面，《通知》中还提到，鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。这项措施将进一步增大公共住房供给，为深圳多层次住房供给提供空间支持。

今年6月，深圳市规划和自然资源局正式印发《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》，明确2035年前深圳需筹集建设各类住房170万套，实现市场商品住房和人才住房、安居型商品房、公共租赁住房三类公共住房套数4∶6的供应结构要求。

在前述提到的上半年深圳成交的14宗宅地中，10宗被深圳市人才安居集团有限公司（以下简称“安居集团”）揽入囊中，交易金额累计为86.22亿。安居集团是深圳市国资委直管企业，主要负责公共住房投资建设和运营管理。

此次《通知》内容的出台，反映出深圳希望从供给侧缓解住房问题的决心。江少杰指出，之前深圳出台的调控政策更多是压抑需求，包括“715新政”只是将部分购房需求往后推迟2-3年，而这次停止商务公寓审批的调整，则更多是从供给端去解决住房问题。

根据深圳市住建局公开数据，今年可售公寓项目共计1.87万套。江少杰表示，《通知》出台前，同地段住宅和商务公寓价差大概相差2成，公寓开发商过去在提价方面相对克制，主要还是以去化为主。政策出台后，可能会有部分购房者选择最后机会购入公寓，一手公寓成交量可能会走高，从而带动价格的上涨。（新浪财经 徐苑蕾）

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