陆家嘴:上半年营收净利润双降 净负债率明显上升

陆家嘴于7月28日盘后披露了2020年半年报。

财报显示，公司实现营业收入66.27亿元，同比下降19.07%，实现归母净利润16.78亿元，同比下降18.01%。这也是公司近8年以来，首次中报业绩出现下滑。

上半年受到疫情影响，陆家嘴第二季度业绩较第一季度相比进一步走弱。数据显示，陆家嘴第一季度实现营收41.54亿元，同比增长7.78%，实现归母净利润7.61亿元，同比下降12.70%。第二季度公司实现营收24.73亿元、归母净利润9.17亿元，同比分别下降42.92%和21.94%。

房地产销售大幅下降，金融业营收增4成

财报显示，2020年上半年陆家嘴的营收及利润来源主要由房产销售、房产租赁、金融业务组成。

2020上半年公司房产销售业务实现营收24.94亿元，同比下降48.84%，占总营收的37.63%。房地产租赁和金融业分别实现营收15.69亿元和14.30亿元，较上年同期分别增长4.31%和40.29%。

图1：2017-2020上半年陆家嘴营收构成

由于受到新冠肺炎疫情影响，公司房地产销售2020年上半年出现大幅下降。具体的业务来看，陆家嘴实现各类房产销售收入及现金流合计3.69亿元，主要来自于天津海上花苑二期、苏州15地块二期、上海及天津存量房、存量车位的销售。

2020上半年公司累计住宅物业合同销售面积1.17万平方米，与2019年同期销售面积持平，但合同金额腰斩。数据显示，2020上半年公司合同金额为3.10亿元，而2019年同期则是6.16亿元。在售项目的整体去化率为47%。

物业租赁收入方面，陆家嘴合并报表范围内长期在营物业租金收入（现金流入）合计17.64亿元，较上年同期减少1.83亿元，同比下降10.37%。公司主要租赁业务均出现不同程度下降，其中商业物业和酒店物业同比出现较快下降。

图2：2020上半年物业租赁收入情况

除此之外，2020年上半年，公司实现6.59亿元物业管理收入（现金流入），较2019年同期减少12.13%。金融业收入则是公司主营业务中增长较快的业务，该业务实现营收约14.30亿元，同比增长超40%，占总营收的21.58%。

有息负债444.25亿元，净负债率明显上升

财报显示，截至2020年6月末，陆家嘴合并报表范围内有息负债余额为444.25亿元，占 2020年上半年公司总资产的47.38%，较上年末380.53亿增加16.75%。

其中，短期贷款（含一年内到期的长期贷款）为161.12亿元，长期贷款为125.38亿元，中期票据为40亿元，应付债券（公司债）50亿元，短期融资券43亿元，其他有息负债为24.75亿元（华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划）。

截至2020年6月末，公司的资产负债率为68.49%，较上年末基本持平，但净负债率较上年末出现明显升高。

图3：2015-2020H1陆家嘴资产负债率及净负债率

数据显示，截至2020年6月末，陆家嘴净负债率为132.93%，较上年末相比增长了14.38个百分点。

49.11亿元拿下前滩地块，下半年建设及前期准备项目共计25个

半年报发布次日，陆家嘴发布竞得土地使用权的公告，公司控股子公司上海佳章置业有限公司以49.11亿元竞得位于上海市浦东新区的前滩地块，溢价率为34.59%。

公告显示：该地块位于前滩国际商务区，该地块的开发有助于公司进一步参与前滩国际商务区的开发建设，有助于提升公司项目储备，推进公司主营业务发展。

值得注意的是，虽然该地块地理位置较好，但出让要求较高。根据出让预合同：竞得者应当按出让年限自持建筑面积不低于15%的住宅物业，且须用于租赁。自持部分套均面积不大于50平方米；竞得者须100%自持办公楼，年限为20年。另外，竞得者需引进至少一家经浦东新区认定的总部型企业入驻，税收落地浦东；根据前滩地区总体功能布局，该办公设施须引入金融、服务及高端制造类为主导的总部型企业。除此之外，地块还需配建幼儿园，用地面积不小于0.5公顷，建筑面积不小于0.5万平方米。

除新拍下的地块以外，财报显示，2020年下半年，陆家嘴的建设项目（含新开工、竣工及续建）及前期准备项目共有25个，总建筑面积279万平方米，项目储备较为丰富。

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