北京限价地块供应“退潮”：不限价项目将重回主流

原标题：北京限价地块供应“退潮” 不限价项目将重回主流

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陆肖肖 北京报道

入市三年以来，如今的限竞房在北京市场上占据大半市场份额，入市90个项目，库存高达3.9万套。但这些项目出现冰火两重天的现象，一些受到购房者抢购，一些却出现滞销。

今年的土地市场上，限竞房土地入市数量越来越少，纯商品房占据土地市场大头。随着限竞房用地逐渐退潮，未来市场上的格局或将发生变化，限竞房占比逐步减少，新房市场上不限价项目将重回主流。

限竞房项目占绝对主导

由于前两年限价房地块的大量供应，从去年下半年以来，限竞房供应进入井喷期，导致目前市场产品以限竞项目为主。在上半年的北京市场上，限竞房项目占绝对主导地位，克而瑞发布的2020年上半年北京项目销售金额榜上，TOP10项目中主要为华樾北京、西山锦绣府、萬橡悦府、中海寰宇时代、未来金茂府、诺德春风和院等，其中限竞房项目占据8席。

目前市场上的限竞房数量巨大。中原地产研究中心统计数据显示，截止到7月13日，北京限竞房入市90个项目，总体供应住宅7.79万套，但合计成交只有3.8万套，库存高达3.9万套。

入市的项目众多，从市场表现来看，这些限竞房命运大不一样，有的一入市就遭到抢购，排号购房者众多，也有的大力“吆喝”却得不到回应，逐渐成为市场的“小透明”。中原地产首席分析师张大伟分析，限竞房内部已经出现了分化，20%的项目不愁卖，基本能做到一年清盘；60%的项目顺销可以慢慢卖；20%的项目已经基本封盘，严重滞销，谁也卖不动。

一位房地产行业从业者告诉《华夏时报》记者，有一个早期入市的限竞房项目，面临严重去化难题，目前网签量只有一百多，随着后期入市的产品品质更高，价格也有优势，这个项目更加难卖。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱在接受《华夏时报》记者采访时表示，北京的限竞房出现冰火两重天的现象，产品的集中供应分流了二手房市场需求，解决了购房者的购房需求，品质高的限竞房受到市场热捧。剩下的产品同质化严重，存在去化压力，这些产品大部分位于六环附近，周边交通及配套均不完善。

值得注意的是，在目前交付的一些限竞房项目中，有多家出现了购房者维权的现象。房山一个项目有业主反映房屋采光、社区低配等问题。瀛海某个项目，产品的最终呈现上并不尽如人意，有业主投诉，两栋楼之间距离过近，电梯门太小，主卧窗户太小等等。

合硕机构首席分析师郭毅告诉《华夏时报》记者，这些项目同质化严重，早期建房用地基本都限定了“7090”，而且入市项目较多，市场上有太多选项，导致购房者或者处于观望，或者需求量减缓的状态。这些滞销的早期入市的项目，当时土地价格还都相对偏高，开发商在成本难以背负的情况下，可能会降低各方面的建造标准，最终导致口碑问题出现。这些难题对于开发商来说，除了降价之外，没有太好的办法。

限竞房土地退潮

土地作为开发商的重要生产资料，历来被认为是楼市的先行官，直接决定了未来产品的类型和价格，影响着未来房地产市场的格局。今年以来，北京土地市场上的限价地块减少，不限价地块大幅增加，且有多块高价地拍出，未来市场上限竞房的占比或将大幅下降。

8月3日，大兴亦庄新城迎来新一轮土拍，北京经济技术开发区河西区不限价宅地，以79亿元的成交价成为目前2020年北京土拍的地王。7月22日，丰台大瓦窑2宗综合用地（含住宅）出让，揽金77.6亿元，分别由首创、远洋+城建拿地，楼面价43868元/㎡、51000元/㎡，预计未来售价分别在7万+、8万+。7月14日，8家房企或联合体参与房山稻田地块土拍，最终经过108轮竞价，中海以40亿成交，溢价率达到41.3%，楼面价35420元/平米。

据不完全统计，截至目前，北京共成交商品住宅地块35宗，其中有29宗不限价。克而瑞方面分析，随着限竞房用地逐渐退潮，新建商品住宅市场供应结构发生变化，不限价项目将重回主流，但高企的限竞房存量，将继续影响市场，房价大幅上涨动力不足。

随着供地的减少，未来限竞房会不会逐渐消失呢？王小嫱分析，限竞房不会消失，今年限竞房地块减少，不限价地块增多大部分原因是当前限竞房处于供应高峰，存在去化压力，为了平衡产品供应结构，今年的不限价地块增多。在今年不限价地块增加下，未来北京房地产市场的新房价格会结构性上升，改善性产品和高端产品的供应会增加。

郭毅指出，作为北京长效调控政策之一，北京2018年开始供应的限竞房，实现了保持房价平稳增长，房地产市场健康稳定的政策的初衷，现在北京供应量已经达到了一个相对高位、房价趋于稳定的状态，这是限竞房土地供地量在减少的核心原因。未来限竞房还会持续释放，只不过量在减少，如果未来北京市场出现了投资需求升温、房价上涨的趋势，限竞房供地很有可能会继续增加，来稳定市场、稳定价格。

“限竞房确实起到了平抑房价的作用，”郭毅提道，“目前上市的这些纯商品房项目，大部分周边有限竞房在售，受到限竞房较低价格的影响，这些商品房的定价也偏向保守和理性，并没有达到我们之前想象的高位，而是在相对合理的一个价格水平，限竞房对于房价的稳定作用在持续发挥。”

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