佳源国际上半年合约销售额破百亿 负债结构进一步优化

8月12日，佳源国际控股有限公司发布了2020年中期业绩报告，上半年，公司实现营业收入85.59亿元，相比2019年同期增长61.4%（与去年同期未重述安徽资产注入前数据相比），公司的核心净利润为18.46亿元，同比增长74.5%（与去年同期未重述安徽资产注入前数据相比），公司合约销售额116.71亿元，同比增长33.8%，合约销售面积为107.8万平方米，同比增长56.8%（与去年同期未重述安徽资产注入前数据相比）。在众多地产公司下调评级的背景下，穆迪维持主体评级B2，评级展望为稳定。

疫情之下三大业务大幅增长

佳源国际于2016年3月在香港联交所上市，是一家以房地产开发为主，以物业服务等为辅的上市企业。

2020年上半年，新冠病毒疫情的暴发给各行业带来前所未有的冲击，根据国家统计局数据，今年1月和2月受疫情和农历新年假期的影响，全国房企销售额下降35%，3月和4月逐步收窄至12%和3%。随着疫情得到控制以及二、三线城市的拉动， 5月和6月销售额恢复至增长15%。

公司根植于长三角地区，2016年进入粤港澳大湾区城市群，同时调配资源进入重点省会城市，以及开拓一带一路沿线的优质项目。目前主要业务位于中国内地，营业收入主要来源于物业开发、物业投资和物业管理服务三大板块，其中物业开发贡献90%以上营业收入。

虽然受到疫情影响，但公司上半年由于深化区域聚焦的开发战略，三大板块均实现高速增长，其中物业开发板块实现营业收入81.83亿元，同比增长26%，主要是因为交付已竣工的长三角预售物业所致；物业投资板块持作投资的总建筑面积为221.24万平方米，已出租建筑面积56.41万平方米，实现租金收入1.11亿元，同比增长122%，主要是因为下半年竣工的物业自出租合约产生租金所致；物业管理实现营业收入2.65亿元，同比增长39%。

值得一提的是，公司的子公司佳源服务于2020年6月26日向港交所递交了招股书，计划由佳源国际分拆上市。

佳源服务主要从事向非业主提供物业管理服务及增值服务以及提供社区增值服务，以浙江省为根据地，主要布局长三角地区。截至2019年末，在管总建筑面积约为26.1百万平方米，合约总建筑面积约为38.8百万平方米。在中指院2020中国物业服务百强企业中排名第35位，在总部位于浙江省的物业管理服务百强供应商中排名第5。

佳源服务毛利主要由佳源地产品牌的佳源国际和佳源创盛贡献。分拆后佳源服务可以直接接触资本市场，扩大融资途径，为其现有业务及未来扩充提供资金。

多元化拿地提升利润空间

土地储备是房地产开发商赖以发展的重要基石，稳定的土地储备增长给公司发展带来提供保障。上半年，公司通过公开市场招拍挂以及合作开发模式，新增上海、惠州、扬州、苏州、宿迁、乌鲁木齐等19个优质项目，新增土地储备432.3万平方米，总地价68.7亿元，平均土地成本1589元/平方米，权益占比高达79.6%。

截至2020年6月30日，公司拥有土地储备1723.8万平方米，平均土地成本为1854元/平方米，权益占比近78.4%，一二线城市占比提升至50.9%。在中国各大城市有物业组合81个，包括35个住宅综合体、1个商业综合体及45个混合用途综合体。

相比之下，新增土储均价比总土储均价少265元/平方米，多元化的拿地方式降低了拿地成本，使得地价房价比下降，进一步增加利润空间。

从城市能级与城市群分布来看，江苏省和安徽省分别占总土储的36%和23%，截至2020年6月末，一二线城市土储占比达到51.4%。上半年公司的合约销售达到116.71亿元，半年突破百亿，同比增长33.8%，合约平均售价为10824元，同比下降14.73%，主要是三、四线低售价项目增多。

盈利能力稳步提升 债务持续优化

上半年，公司实现毛利32.03亿元，同比增长74%（与去年同期未重述安徽资产注入前数据相比），毛利率为37.42%，同比基本持平，维持在行业较高水平。报告期内，公司的销售费用为1.55亿元，同比增长43.42%；管理费用为1.97亿元，同比增长12.23%；利息费用为1.54亿元，同比增长101.9%，增幅较大主要是应为2019年下半年新发行优先票据增加所致。同期销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为1.81%、2.3%和1.79%，保持在了合理水平。

公司的债务结构不断改善，截至2020年6月30日，公司的净资本负债率为78%，而2018年和2019年的净资本负债率分别为159.3%和107.6%，可见债务结构进一步优化。

截至2020年6月30日，公司的银行及其他借款约为123.63亿元，其中30.5亿元于一年内到期，93.13亿元于一年后到期。公司的账面现金为91.27亿元，相比2019年末增长12%。，扣除受限资金的现金及现金等价物为78.89亿元，足够覆盖短期负债。（文/新浪财经上市公司研究院 小飞鼠）

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