有4万间房源的长租公寓"江寓"遇大麻烦 数千名业主租户的钱被拖欠

【独家】这家有4万间房源的长租公寓遇大麻烦 数千名业主租户的钱被拖欠

在疫情冲击下，又一家长租公寓运营商陷入资金困境，这一次是房源规模达4万多间的武汉头部长租公寓企业“江寓”。

日前，多名江寓业主和租户向财联社记者透露，从今年3月起，江寓就开始出现拖欠租金、押金的情况。一名已代理十几位业主诉讼案的律师表示，他所知的被拖欠租金的业主大约有两千名。

江寓方面在接受记者采访时坦承公司“确实经历了艰难的一段时间”。武汉12345市长专线工作人员告诉记者，“收到关于江寓的投诉已达上千件，江寓现在有很大问题，相关部门一直在沟通协调。”

公开信息显示，江寓为武汉当代集团旗下子公司，在2018年4月和10月进行两轮融资后，再无新融资。

业内人士指出，整个长租公寓的模式，是高进低出、短债长投的模式，需要规模不断做大、不断有新的租客、租金不断上涨才能持续下去。而一旦这种模式遭遇市场下行就无法持续，并导致部分长租公寓企业资金链断裂。

部分业主欲起诉江寓

“我是房东，之前疫情期间江寓要房东免租，说不免租后期可能会解约，3月就给他们免了一个月。4月江寓又没给租金，5月打电话过来要解约，说没钱付房租，解约没有赔偿，家电可以不要。”武汉洪山区一名业主对记者表示，“我去过江寓总部，协调不了，对方只肯不付租金解约，或者要求降租30%-40%，7月我单方面把房收回来了，一共欠了我5个月房租。”

“江寓从3月起就没有付我租金，疫情期间打电话要我免租，我没答应，现在打江寓电话总是没人接。”另一名被欠租的业主说。

多名业主透露的被欠租起始时间是在3月，也就是武汉疫情有所缓解之际。

另有近30名租户同时向记者反映，他们退租被拖欠押金的事件集中出现在5月，整体时间比业主被违约时间稍晚。但记者亦了解到，也有一部分租户在3月就出现了解约无法收到押金的情况。

“大概从3月起就出现了变化，本来因为疫情，江寓承诺给租户退1/3的租金，后来变成部分返1/6，最后也没返完。现在大家的诉求都不是免租了，而是保押金。”一名已退租但被拖欠押金的租户对记者说。

“8月9日，我们房东贴了张通知在门口，说江寓已经欠了他2个月租金，房东要收回房屋使用权，8月15日强制收回房屋。”另一名租户介绍。

公开信息显示，江寓曾参与“武汉大学生人才公寓计划”，给洪山区配租了446间公寓。而人才公寓的租金约为市场价的7折。

“6月上旬我想续租的时候，政务服务中心的工作人员告诉我江寓目前财务有困难，担心后续房屋被房东收回，就暂停了和江寓的合作。7月的时候，有江寓管家通知人才公寓的折扣取消了。”一名已退租武昌区江寓人才公寓的租户告诉记者。

对此，武汉12345市长专线工作人员回应称：“如果是和政务服务中心签的租房合同，要退的话应该没问题，如果是和江寓签的，问题很大。相关部门一直在沟通协调。”

江寓方面则表示，目前已完成95%的业主租金对接，也通过协商后与业主们达成协议。江寓已逐步恢复，从6月开始所有的租金都正常完成给付，对于已经解约的租户也在每天以最大限度完成租金退款动作。

但多名业主和租户均告诉记者，目前仍有大批在疫情期间退单的押金仍未到账。“这不是事实，到现在近半年的租金江寓都没付我，至少从来没有主动跟我们联系过付租金的问题。”一名青山区业主如是说。

“江寓弄了个微信登记预约退押金，上个月（7月）我看都到排到10月了。”上述退租人才公寓的租户表示。租户退款小程序显示，截至目前已有4625人预约。

财联社记者了解到，已有十多名业主聘请了律师准备起诉江寓。代理律师对记者透露，“据我了解，被拖欠租金的房东约2000户，每户被拖欠1-2万元租金，最高的2万元出头。”

他进一步表示，“因为江寓提出管辖权异议申请，现在最快的只到管辖权异议的二审程序，还没有开庭的。我和业主都强调了，江寓的案子他们要有心理准备，案件流程花费的时间可能比较长，这其中既有疫情的因素，也和流程有关。如果赶时间的话不建议起诉，要用其他方式。”

“我没有和江寓方面联系，都是通过业主了解情况，作为代理律师，目前按诉讼流程进行就行。从前期了解的情况来看，我觉得和江寓协商解决的可能性很低，除非业主牺牲足够大的利益。”上述律师补充道。

据了解，目前已有一部分业主选择“零解约”，即在不拿租金的情况下解除合同。记者拨通江寓客服电话，客服表示对于这些业主，江寓后续将不会补偿任何租金。上述律师则认为，要根据具体解约合同的内容来判定，是否退租金不是江寓单方面所能决定。

扩张计划或成泡影

2019年7月，江寓董事长田德鑫在谈到公司未来战略时曾表示：“我们计划明年启动城市扩张，未来三年在4个城市拥有超过100万间房屋的布局，力争跻身全国长租公寓前三。”

不过，江寓还未走出武汉，就已出现资金危机。一名江寓工作人员告诉记者，不仅租户和业主被拖欠押金和租金，一些员工的工资也在今年上半年出现了部分拖欠。

“与其说是资金链出现问题，不如说是整个城市在疫情初期连正常生活都受到了影响。当然不可否认的是，江寓作为影响比较大的长租公寓企业，确实也经历了艰难的一段时间。”江寓方面在回复记者采访时称。

“假期延长导致租客复工延迟，人口流动大量减少甚至停滞，长租公寓的房屋空置率上升；受疫情影响，房源出房量降低，租金收入减少，但需支付的房东租金、员工薪资等成本在增加；一批中小企业面临裁员，间接导致住宿需求减少，部分租客无法续租。而且原本年后是租房高峰期，出租率应有所上涨，但在疫情防控期间，许多企业暂停了房源带看。”江寓方面补充道。

天眼查显示，江寓的第一大股东为武汉当代乾源科技有限公司，实控人艾路明为武汉本地民营企业当代集团董事长；第二大股东为武汉鑫宇善卓企业管理咨询合伙企业（有限合伙）；第三大股东为涂瑞林，持股9.5602%，同时任公司董事。

但记者电话采访涂瑞林时，对方回应：“我已经退出江寓了，和江寓没有关系。”当记者询问其是否了解当前江寓困境时，涂瑞林称不知情，随即挂断了电话。

事实上，随着近几年各路资本蜂拥而入长租市场，长租公寓在“野蛮生长”的同时，风险也随之凸显。从2018年初至今，全国已有数十家长租公寓机构先后爆仓，多数因经营不善而陷入资金危局。

其中，“长租公寓第一股”青客公寓上市不到两个月，就因被曝出拖欠房东租金及租客押金而陷入舆论风波。今年疫情发生后，该公司困境加剧，一度陷入资金链危机，后由国家队进场接盘。此外，自如陷入降租金风波，寓巢遇家公寓也出现与江寓类似的境遇，拖欠大量租金和押金。

58安居客房产研究院报告显示，目前很多租赁机构在现有的租金水平下，往往不能保证合理的盈利预期，大部分长租公寓运营方依然没有实现真正盈利。

“现在疫情还在持续，对于以白领为主的长租公寓市场而言，不但会影响出租率从而降低收入对成本的覆盖能力，还会影响其他衍生和增值收入，再加上竞争日趋激烈，长租公寓将进入同业并购和集中度快速提高的淘汰赛阶段。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉记者。

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