雅居乐的“1+N”版图：半年销售额下跌 多元化占比提升

文 / 徐苑蕾

今年年初，雅居乐管理层还对疫情下的销售略显信心不足，“今年销售额能与去年相若已算不错”。不过，年中成绩单出炉后，管理层则一改口风，并称全年1200亿的销售目标保持不变。

8月21日，粤系房企雅居乐集团控股有限公司（以下简称“雅居乐”）发布中期业绩。上半年，雅居乐实现营收335.27亿元，同比增长23.7%，净利润63.39亿元，同比增长7.6%，归母净利润51.27亿元，同比上升1.0%。

属于房地产行业的“黄金时代”已过，近年来房企纷纷开始布局多元化业务。在雅居乐上半年的营收中，来自物业销售结转的收入占比为87.4%，而多元化业务的占比则提升至12.6%，这样的比例在同行业中并不常见。对于雅居乐来说，媒体除了关注销售拿地这些“例牌”话题外，躲不过的重点还有多元化业务的分拆上市。

销售目标不变 拿地规模同比减少

2018年，雅居乐首次跻身“千亿俱乐部”，并将2020年的销售目标定为1200亿。但受肺炎疫情的影响，雅居乐上半年销售行情走出V型曲线，一季度销售额同比大跌近40%，而二季度随着疫情缓和、购房需求释放，公司销售额同比回升19%，但半年下来依然出现微跌。

半年报数据显示，2020年上半年，雅居乐销售金额为551亿，同比下降5.3%，对应建筑面积为404.9万平方米，预售均价为13608元/平方米，目标完成率达到46%。

在此“进度条”下，管理层一改年初保守的口风。副总裁潘智勇对媒体表态称，雅居乐全年铺排了2400亿货值，全年1200亿的销售目标没有改变，并且非常有信心完成。

值得注意的是，上半年预售均价较去年同期的14340元/平方米有所下降，这或与疫情影响下销售结构的变化有关。上半年海南及云南区域的销售占比实现正增长，从去年同期的19.7%涨至23.3%，而华南、华东两大主要区域的销售占比则同比下降2.3%和0.7%至29.3%和25.6%。

对于雅居乐来说，海南地区好比一只“金蛋”，但董事会主席陈卓林也毫不讳言海南限购曾带来的“痛苦”。

自2009年起，雅居乐长期重仓海南，此前海南项目贡献公司营收占比约40%，毛利率可达近60%。然而2018年海南宣布全岛限购，当地市场为雅居乐贡献的营收锐减，同时也导致公司毛利率骤降。

据了解，雅居乐现在在海南还有1000多亿的货值。陈卓林表示，未来起码5-6年，海南都是雅居乐一个重要的“粮仓”，是地产业务重要的收入来源。

此外，由于海南地区今年上半年的结转金额增多，也促使公司毛利率有所提升。财报数据显示，上半年，雅居乐整体毛利率为34.4%，较去年同期上升4.1个百分点。

土储方面，今年上半年，雅居乐共获取了20个新项目，土地总价为139亿元，预计总建筑面积为375万平方米，对应楼面价为3718元/平方米。而去年拿地金额为232亿元，对应面积为692万平方米。

由此可以推算，雅居乐今年上半年的拿地销售比约为25%，较去年同期的40%下降，这意味着，在拿地的态度上，雅居乐比去年保守与谨慎。

对此，副总裁王海洋解释称，上半年受疫情影响各地区的供地相对来说比较少，而且有些地方市场过热，雅居乐还是希望理性拿地。

“今年除了招拍挂外，还会通过产业小镇、城市更新、合作收购的方式拿地，下半年市场供地节奏会加快，另外上半年谈的一些合作项目也会在下半年逐步落地”，王海洋说。

“不能乱拿地，拿错地是很痛苦的事情”，陈卓林进一步强调，“估计下半年会有更好的拿地机会，当然如果没有好项目，情愿留着钱到明年，我们一定要把负债率控制了70%左右的合理水平，希望能够用回款的一半投资拿地。”

截至报告期末，雅居乐在81个城市拥有总建筑面积达5303万平方米的土地储备，对应楼面价为3521元/平方米，其中24.7%位于大湾区，13.3%位于长三角。

多元化业务占比提升 净负债率走低

在业绩会上，比起销售达标、海南“金蛋”等话题更受媒体关注的，是雅居乐“1+N”的多元化业务版图。

根据半年报数据显示，在雅居乐上半年335.27亿的营收中，来自物业发展的确认销售金额为293.10亿元，同比增长18.7%，营收占比为87.4%；而多元化业务营收为42.17亿，同比增长74%，营收占比进一步提升至12.6%，同比增加3.6个百分点。

不过这与此前陈卓林的设想依然有些差距。陈卓林曾向媒体透露，预期2019年雅居乐非房地产业务的营收比例达到15%-20%，业务贡献的营收占比每年递增10个百分点，到2022或2023年多元化业务与地产业务的营收各占一半。在中期业绩会上，陈卓林也松口称“实际情况会推迟1、2年”。

2018年，雅居乐进行新一轮架构调整，提出以“1+N”为发展策略，形成了地产、物业、环保、房管、房管、商业等6个业务板块，打造以地产为主、多元化业务并行的布局。而在半年报中，雅居乐还表示已正式成立城市更新集团。

在多元化业务中，贡献最大的莫过于雅居乐旗下的另一上市平台雅生活服务，目前其市值已超越母公司本身，在物管行业中也仅次于碧桂园服务。

2020年上半年，雅生活实现收入40亿元，同比增长78.5%，净利润为8.7亿元，同比上升53.6%。报告期内，雅生活完成物管行业最大的一笔收并购——收购中民物业及其附属公司60%股权，后者并表后，雅生活在管面积达到5.48亿平方米，合约面积达到6.87亿平方米。

同时，雅居乐也正在推动第三个上市平台的诞生。今年6月，雅居乐申请分拆雅城在港交所主板独立上市，雅城主要从事绿色生态景观服务及智慧装饰家居服务。招股书数据显示，雅城的业绩情况与雅生活相当，2019年收入为50.92亿元，年内利润达8.22亿元。

此外，在业绩会上，陈卓林还花了浓重笔墨介绍了经营代建业务的房管板块。实际上，房管业务已经在雅生活的“庇护”下发展了30多年，也是陈卓林发家时最初做起的业务。

王海洋介绍称，房管业务是轻资产模式，主要是人力成本的投入，所以净利润率可以达到50%以上，收费方面一般是5-8个点，部分项目会更高一点。截至报告期末，房管业务累计签约28个代建项目，可售货值超1000亿元。

最后是新成立的城市更新集团。实际上，雅居乐3年前就已经开始发展城市更新业务，据了解目前团队人数已有100多人。陈卓林表示，今年城市更新还要加码，现在主要以长三角、珠三角为主，已经锁定700万平方米的土储和2400亿货值，未来希望用三年左右，锁定5000亿的货值。

那么，除雅生活、雅城外的多元化业务，是否也有分拆上市的打算？陈卓林直言，“不排除分拆的可能性，但首先要把业务做好，起码要保证营业额和利润，对雅居乐集团和大小股东有利的，我们肯定会做”。

随着多元化业务收入的提升，雅居乐的降杠杆效果显著。截至报告期末，雅居乐总借款为989.39亿元，其中一年内到期的借款为403.03亿，较2019年末的422.97亿有所下降。而雅居乐拥有的货币现金为464.07亿元，较2019年末的425.55亿增加38.52亿元，现金短债比为1.2倍，较2019年末的1倍增加，净负债率为73.3%，较2019年末的82.8%下降9.5个百分点。

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