碧桂园的新玩法：高回款降负债 全产业链内循环

来源：阿尔法工场研究院

曾几何时，在地产界，多少房企一直追求在业绩的狂奔、翻倍、弯道超车。

黄金时代的赛道，形于快，而白银时代的赛道，更形于稳。

从去年下半年开始，经济增速逐步放缓，加上疫情黑天鹅事件，稳健和可确定性成了衡量一家房企是否优秀的关键词。

而无论处于哪个时代，作为行业中龙头企业，碧桂园一直是最稳健的房企。在业绩上，近年来一直保持销售额第一的地位，更难得是其运营机制的先进和经营步伐的稳健。连续多年蝉联各大销售排行榜第一位，销售增速与经营效率、财务结构优化的互融共生，让这家企业保持在行业领先的市场占有率，和未来5-10年可确定的生存空间。

8月25日碧桂园发布2020上半年业绩报告，报告显示碧桂园在业绩期内实现归属本公司股东权益的合同销售金额为2669.5亿元、集团实现总收入约为1849.6亿元、毛利约为448.9亿元、毛利率24.3%、净利约为219.3亿元，净利率11.9%，均处于行业高位。

01 营收销售稳定 三四线潜力明显

2020上半年，碧桂园在权益合同销售额方面再度跃进实现2669.5亿元销售额，当期营收1849.6亿元，其中，集团97.3%的收入来自物业销售，2.7%来自建筑及其他分部。在第三方机构（克而瑞）统计的全口径销售额排行榜中，碧桂园销售金额3723.1亿元，稳居行业第一。

3月以来，随着疫情得到有效控制，市场热度开始回升，规模房企抓住市场窗口期，积极调整推盘节奏，加大营销推广力度。整个二季度，百强房企销售业绩较一季度明显回升。而碧桂园则是百强房企阵营中的佼佼者，公开数据显示，受购房客户回流带动，端午节假期期间销售业绩强劲，录得权益认购金额108亿元，较去年增长达50%。

强劲的销售能力背后，是碧桂园精准和均衡的区域布局。其多年坚持深耕三四线，主打差异化产品路线，对于三四线的消费潜力挖掘得极为透彻。

上半年，按项目所在地分，位于一二线和位于三四线销售金额比例为39：61；按目标市场分，目标一二线与目标三四线销售金额比例为45：55。从三四线项目投资转化情况看，截至2020年6月底，碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28，相较同行一二线城市项目0.73左右的投资转化率，表现更优。

强劲的业绩和精细化的投资逻辑，让碧桂园受投资机构青睐。摩根大通给予碧桂园“买入”评级，认为中国房地产强劲的基本面将很快在股价中体现。开发商的运营环境仍然很舒适。销售回升，地价稳定。资金宽松，再投资回报良好。所有这些因素都应该会带来可持续的合同销售额和利润的增长，并最终影响到行业的股价。

在销售规模提速同时，碧桂园兼顾经营效率。报告中显示，截止至2020年6月30日期内，碧桂园集团实现毛利约为448.9亿元，净利润约为219.3亿元，公司股东应占核心净利润约为146.1亿元。此外，该集团营销及市场推广成本和行政费用约为134.7亿元，同比下降27.9%。董事会宣布派发中期股息每股人民币20.55分，半年派息总额占核心净利润总额的31.0%。

在不断做大做强的路上，碧桂园正朝着世界级优秀企业前进。

02 降负债 提升收益质量

在规模的基础之上，碧桂园没有“失控”。规模与负债不可兼得，然而碧桂园却做到了规模第一，负债水平却仍然处于低位。

从2019年开始，碧桂园顺应国家“去杠杆、降负债”的要求，主动作为，严控债务规模与资金成本，债务结构得到不断优化。2020上半年，负债水平依然处于行业低位，截至期末，报告期内，碧桂园的净借贷比率仅为58%，远低于行业90%的均值，已连续多年保持了净借贷比率低于70%。

于2020年6月30日，碧桂园的总借贷下降至约3，420.4亿元，相较2019年12月31日下降了7.5%；及于2020年6月30日，加权平均借贷成本为5.85%，相较2019年12月31日下降了49个基点。

碧桂园在资本市场选准窗口，实现境内外债券的最优发行，同时受益于经营情况的不断提升，资本市场授信额度较高，在2020上半年仍然有超过3288.1亿元授信额度尚未使用。

碧桂园依然严控负债关，规模恒强的同时，其始终保持财务的稳健。有息负债及成本均控制在行业低位，因此公司得到国内外评级机构较高评级，目前，碧桂园已获国际权威信用评级机构——惠誉给予投资级的BBB-企业信用评级。当前民营房企中，只有碧桂园、龙湖、世茂获得了惠誉投资级评级。而三大国际评级机构的另外两家——标普及穆迪也分别给予碧桂园BB+及Ba1评级，距投资级均只有一级之遥。2019年8月，穆迪又将对碧桂园的展望由“稳定”调升至“正面”，这反映了穆迪对于碧桂园强劲的执行力、稳健的财务管理的预期。

《财富》世界500强连续上榜是碧桂园安全经营的最重要标志之一，自2017年首次入榜以来， 碧桂园表现稳健，规模、盈利等各项指标均大幅提升。统计显示，从2016年到2019年，碧桂园销售额从3088.4亿元增长149.8%至7715.3亿元（第三方统计全口径数据）；营收从1530.9亿元增长至4859.1亿元，涨幅达217.4%；净利润从136.6亿元增长至612亿元，涨幅达348%。各项增长均处于行业领先地位。

疫情之下，手握大笔现金是房企生存的命脉，无论销售成绩有多么优秀，一旦触发债务风险，则一切均不可挽回。个别过分追求高增长的房企，其为了短时间追求规模极速扩张，以牺牲财务安全为代价，负债率激增，远超行业平均值的两杯三倍。一旦行业周期进入平稳期或是黑天鹅事件到来时，资金链断裂造成“人设崩塌”，使公司走向溃败。

碧桂园在保持规模的基础上，还能平衡财务风险，其内生管理水平不容小觑，也是行业中难得的均好型企业，在抵抗周期时能够做到手中有粮心里不慌。

03 科技驱动 全产业链内循环

在亮眼的主营业绩之外，碧桂园在多元业务的成绩和付出不可忽视，在机器人、农业、新零售等产业协同，让碧桂园走得更扎实、更深远。

今年中报业绩发布会上，碧桂园对多元化协同关系有了更深刻的思考，并进一步拓展到“全产业链”的广度。在国家驱动经济“双循环”的大环境下，碧桂园拥有业内领先的“全产业链覆盖”能力。在覆盖房地产开发所有环节的基础上，持续围绕地产主业挖掘新市场新动能，机器人建房、机器人餐饮、现代农业等新业务均有显著进展，形成房地产产业链、生态产业链、社区产业链的全覆盖，内循环经济的格局初显，成为企业持续长远发展的新动力。

2019年1月，碧桂园董事局主席杨国强先生就碧桂园未来发展涨略做出了新的阐释，表示碧桂园将继续做强主业，转型升级，向高科技大型综合企业阔步迈进，并明确指出：“碧桂园是为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”。

农业方面，自成立以来，碧桂园农业布局农业全产业链，致力于打造平台型农业，已拓展海外大农业、研发服务、智慧种业、现代农业产业园等板块。目前碧桂园农业公司已控股华大农业，并投资建设运营广东德庆贡柑产业园、连樟村现代农业科技示范园、河北张北华大农业康养基地等优质项目。

依靠博智林不断做出的突破，碧桂园早已围绕建筑机器人、BIM、新型装配式及相关核心技术搭建系统化研发体系，自主研发的自升造楼平台、智能施工升降机也已投入使用。截至2020年8月14日，博智林已累计递交专利申请2314项，获授权567项，在关键领域拥有一批自主核心技术。现有在研建筑机器人50款，其中35款已投放工地测试，填补行业空白，其安全性和工作效率相比人工操作大大提升。

而餐饮机器人方面，截至2020年6月底，已申请各类专利611项，目前已获授权的有205项；汉堡机器人、云轨系统、一体化全自动蒸箱、火锅智能配餐机器人及自动物流系统等61款样机正在研制，其中迷你雪糕机、集装箱煲仔饭机器人、咖啡机、汉堡机已进入量产阶段。

而碧桂园对全产业链的布局，还扩展和渗透到投资领域。依托实业优势，关注地产和社区生态链的投资机会，以产业投资的方式进入万亿级市场。

截至2020年7月30日，已先后投资贝壳找房、企鹅杏仁、蓝箭航天、和铂医药、紫光展锐、比亚迪半导体、秦淮数据、塞飞亚农业科技等新兴技术企业，投资领域围绕房地产上下游产业链、大健康、智能制造、新基建等领域。

碧桂园的产业投资囊括多个产业生态，各大环节环环相扣，在赋能被投资企业的同时，又能不断发掘产业链上创新发展最活跃的领域，通过支持细分行业领军企业发展，相互协同，形成紧密联动、全面完备的全产业链内循环，最终给予主业强有力的助推，助力房地产全产业链持续革新。

2020年是碧桂园全竞提升、高质量发展的关键之年，全竞提升包括了成本力、产品力、服务力以及科技力。

莫斌在发布会上表示：“随着社会的进步，科技力量越来越强大，各行各业都在通过科技的力量提升生产力。我们布局建筑机器人和其他新业务，目的是想通过机器人化推动生产力的提升，让碧桂园的主业和新业务并驾齐驱，借助科技的力量提升企业竞争力。我们相信科技的力量，一定能够让碧桂园持续稳定健康地发展。”

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