富力2020中报：上半年净负债率大降，营收335.9亿，城更后发亮眼

24日，富力地产（02777.HK）发布年中业绩报。期内富力实现营业收入335.9亿元，其中物业销售营收同比上涨3%至308亿，在疫情的冲击之下，富力仍然在销售端维持了稳定的业绩。

除了营收端维持稳健之外，富力持续降低企业负债，总负债减少了人民币94.0亿元，且净资产负债率已经从年初的199%降低到了177%，业绩会上，集团联席主席李思廉表示，“相信（净负债率）年底会再降10%左右。”

销售业绩保持稳健

根据富力发布的2020年中期报告，期内富力实现营业收入335.9亿元，同比2019年上半年基本维持稳定。

其中，主营业务物业销售实现营收308亿元，同比去年上升3%，在疫情冲击之下，富力在销售端仍然保持了稳步增长的势头，物业发展营业额增加主要由于已售的交付面积增加至335万平方米，较去年同期增加17%。

物业投资、酒店运营及其他收入28亿元，自第二季度初以来，集团运营渐渐回复至新冠疫情之前的水平。这一部分营收规模虽然有所下降，但由于国际商务和休闲旅行继续受到严重限制，富力预计投资物业的盈利能力将继续快速复苏。

期内，富力实现权益合约销售金额510.6亿元，权益合约销售面积426万平米，销售均价11970元/平米。管理层预计下半年的经营状况将进一步改善，加上推盘高峰集中于下半年，富力将继续致力于实现更高的销售水平以实现全年的协议销售目标。

之所以在销售方面有这样的成绩，离不开其在营销方面的创新，同时也在不断克服疫情因素所带来的影响，具体而言，富力在营销方面从线下走到线上卖房，从“富力好房”线上营销到明星直播卖房、老总直播卖房，再到与广汽传祺房、车跨界联动……走在地产创新营销的前列，这成为其上半年销售基本稳定的关键因素。另外，截至今年7月，富力权益合约销售额达617.6亿元，继续稳步增长。

李思廉表示：“在全球新冠肺炎疫情及紧张局势加剧的背景下，不少国家于第一季度开始出现经济增长放缓甚至负增长的情况。相比之下，中国境内因整体防控措施得当，国内生产总值至第二季度已恢复正增长3.2%。”

销售业绩背后，是富力优秀的运营能力以及持续提升的盈利能力。报告显示，富力2020年上半年实现净利润39.2亿元，净利润率11.7%，物业销售毛利率33.5%。基于较好的盈利基本面，富力宣布中期派息每股0.38元。

负债持续走低

在营收稳中有升的局面之下，富力继续控制负债率，今年上半年债务持续走低，负债率也有所下降。报告显示，富力正在积极管理杠杆，总负债减少了人民币94亿元，同时净资产负债率也从今年初的199%降至177%，李思廉同时表示，预计净负债率还将持续降低，到年底还将有10%左右的降幅。与此同时，目前富力拥有现金人民币360亿元，资金流相对宽松。

李思廉之所以有这样的预测，是因为富力目前正在积极采取措施处理近期到期债务，延期或赎回到期债务及贷款。今年2月，富力公告称，将发行4亿美元的优先票据以赎回于2021年1月到期的美元优先票据，同时处理了大量的短期负债。管理层表示，整体而言富力的总债务和净债务水平在此期间均有所下降。同时还将继续管理整体债务水平和寻求融资机会，以进一步改善其于未来12个月的信贷状况。

城市更新成为后发力量

目前在我国，存在着总规模达200万亿平方米的老旧资产在等待改造升级。随着房地产行业从增量市场向存量市场转型，城市更新成为行业探讨的新命题。

根据住建部统计数据，全国共有老旧小区约17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿，集中分布于上海、北京、广州、深圳为首的一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市，城市发展迈入存量时代，产业发展面临新诉求，城市建设和房地产发展需要寻找新的空间。

富力也看准了城市更新这一具有无限潜力的产业，并且在这一领域已经取得突破性进展，从本期业绩报来看，这一业务的表现格外亮眼。

报告显示，截至2020年6月30日，富力已签约城市更新合作项目增加到超过80个，融资区建筑面积超4000万平米。这其中，尤其表现了结构上的突出优势：经济基本面支撑强劲的一二线城市面积占比92%，大湾区面积占比54%。城市更新业务目标未来十八个月转化超900万平米可售面积，相当于2000亿元的可售资源，为今、明年提供业务增长动力。

在业绩会上，李思廉也表示，“由于我们有大量的旧城改造项目在结转当中，所以招拍挂方面接下来会放慢一点，集中的招拍挂都是短平快的项目。”他还提出：“大型的一百多亿的我们尽量不参与，大多数招拍挂都是控制在10亿金额左右。”

城市更新之外，富力也在积极补充存货。上半年，富力新增权益土储243万平米，约490亿元货值。目前，富力总体上土地储备充裕而均衡。截至2020年6月30日，土地储备权益可售面积约5700万平米，约7580亿货值，一二线和其他城市分别占比一半。

在富力集团成立后的第26年，经受各方面外部冲击下，富力企业总体实力和质量继续稳健发展。继续被评为2020中国房地产开发企业10强，综合实力10强，城市更新10强，品牌价值10强，财富创造能力10强等荣誉，继续稳居中国第一流房地产开发与运营企业之列。

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