冯仑：房企融资“三道红线”只是短期政策

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，被称为“三道红线”。该政策将于2021年1月1日起全行业全面推行。

“三道红线”包括房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

参加此次重点房地产企业座谈会的房企包括12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。对这12家房企将进行融资债务总规模的控制。

对此，冯仑表示，这是出于防范金融风险的需要，但是我认为这种方法是个短期方法，而且是比较硬的方法。“实际上会对一些企业，尤其是对在开发住宅方面快速增长的企业（产生较大影响），提醒他们更多的注意安全，但是我认为是个短期政策。”

冯仑认为，“三条红线”并不会影响房企未来的方向，因为后开发时代早已开始转型。冯仑曾多次论述过后开发时代，他认为后开发时代最主要的特征就是商用不动产。开发时代商业模式以快消为主，以销售额来衡量。但是后开发时代以运营能力为主，主要是办公、商业、物流仓储、酒店度假、医疗健康等七大模式。后开发时代经营模式主要是运营和资产管理，竞争的重点在运营和资产管理上。这个时候算账的方法是以租金的形式。比如北京的国贸，30年才做了100万平，但是一年租金70亿，这100万平米值2000亿。（刘洋）

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